부동산

12월10일 MBC시사토론 100분토론이 있었습니다. 제목은 '뛰는 전세값 침체한 부동산 활성화대책'이었습니다. 패녈로 나성린 정책의 부의장, 원혜영 민주당 전월세대책특위위원장. 두성규 건설사연구위원, 선대인경제연구소장이 출현했습니다. 대충 이름만 들으면 이분들이 각자 무엇을 주장하시는지 알 것입니다.

토론의 포인트는 현재 국회 계류중인 양도세 중과 폐지 등 부동산법안 통과를 과연 해야 될 것인가, 아닌가를 토론하는 장이었습니다. 나성린 의원은 부동산활성화대책으로 양도세 중과 폐지를, 원혜영 의원은 반대를, 그리고 듣던 이름대로 두성규 박사는 찬성, 선대인 소장은 반대를 표시했습니다.

그런데 필자는 부동산 활성화 대책으로 지금 시점에 굳이 양도세 중과 폐지 법안을 고민하는 모습이 답답한 마음이 듭니다. 이번 토론에서 나 의원은 본인이 직접 부동산가격 등 하락은 DTI와 LTV로 규제하면 된다고 분명한 입장을 표했습니다.

반대측에서 양도세 중과 폐지하면 부동산 거래는 물론 집값이 상승할 수 있다고
주장하니 나 의원이 이에 설명한 자리였습니다. 이 한마디에 부동산정책의 모든것이 담아있다고 판단됩니다. 그런데 이분이 주장하는 내용 중 맞지않는 부분이 몇 가지 있어 추가적으로 써보겠습니다.

기조연설에서는 이명박정부 오면서 부동산시장이 침체한 부분은 미국경제등 세계경제 등이 힘들어 집값이 그동안 많이 하락했다고 주장하면서, 투기수요가 일어나 가격이 상승하면 DTI규제로 집값을 잡으면 된다고 주장하셨습니다. 이말에 수년간 새누리당이 무주택자,유주택자에게 달리 접근한 방식이라 필자는 판단합니다.

우선 2008년 미국문제 등으로 우리 집값이 많이 하락했던 시절에 공교롭게도 DTI규제가 있었다는 점입니다. 2008년 11월 DTI규제를 완전폐지하면서 하락한 가격에서 2009년 9월 다시 규제하기 전까지 수도권 집값은 상당히 많이 상승했다는 점입니다.

그리고 다시 2009년 9월 지방은 놔두고 수도권만 DTI규제를 실시하니 규제를 하지않는 지방은 상승하고 규제를 실시한 수도권은 하락했다는 점입니다. 나 의원 주장대로 우리나라 집값은 DTI규제로 조절하면 돤다는 것이 설득력이 있어 보입니다.

그런데 한 가지 재미있는 것은 2008년 12월 지금도 기억이 또렷합니다. 당시 국토부장관인 정종환 장관이 강남대출규제폐지 시사를 주장하자. 당시 기재부 강만수장관이 지금은 투기를 걱정할 때가 아니다라고 언론보도에서 비쳐주니 잠실주공5단지가 5000만원이 상승했다는 점입니다.

사실 당시 미국문제 등도 있었지만 강남3구에 집중투하된 3만가구 재건축물량과 이것을 소유한 분들이 2004년과 2008년은 완전 다른 부동산정책이었다고 판단합니다.

나 의원은 보수층에게는 그동안 부동산침체를 미국등 세계경제침체로 주장하고
무주택자에게는 DTI규제를 계속하면 집값 상승은 없다라고 주장하고 있다는 점입니다.

선대인 소장이 주장하는 내용 중 노무현정부 때 가계부채는 202조 늘고 이명박정부오면서 가계부채가 290조 늘었다, 그런데 유럽등 다른나라는 오히려 가계부채가 줄었다고 주장하는데 이 시기에 우리는 계속해서 아파트공급이 있었습니다.
판교. 광교, 운정, 청라 등 수도권 중심으로 주택공급이 있었다는 점을 왜 방송에서 이야기를 안하는지 모르겠습니다.

반대로 다른 나라는 이미 주택보급율이 매우 높기에 신규공급이 별로 없었다는점도 같이 설명해줘야 하는데 못내 아쉬울따름입니다.

노무현 정부 때 양도세중과가 있어도 "거래 잘됐다"라고 말씀하시는데 맞습니다. 당시에 2005년 8.31대책으로 양도세중과 정책이 있어도 DTI규제가 없었기에 거래도 잘되고 가격도 상승했다고 주장했으면 더욱 좋았을 것 입니다.

그동안 선대인 소장이 집값 하락을 많이 주장했는데 특히 부동산시장의 문제점을 가계부채를 많이 비유하십니다. 이분에게 조언하고 싶은 부분은 신규공급 아파트를 많이 만들려면 가계부채 증가는 필연적이라고 이야기해주고 싶습니다.

원혜영 의원은 전.월세 상한제를 주장하시는데 만약 전월세 상한제를 하게 되면 전세공급이 더욱 안 될 것으로 판단됩니다. 전세를 주기위해 주택을 구입하는 사람은 거의 없기 때문입니다. 더욱이 80년대말, 90년대초에는 금리가 15%이상 했기에 전세금 받아 나름대로 쓰임새가 많이 있었지만 현재 금리로는 아마 전세매물이 더욱 씨가 말릴 것입니다. 대부분 추가 대출받아 월세로 돌리려고 할 것입니다.

90년대초 전월세상한제 시행 후 몇년후 전세값이 안정되었다하는데, 이것보다는 분당 등 1기 신도시 입주가 본격되었기에 안정되었다 라고 하는 것이 설득력이 있어 보입니다.

월세 상한제는 필요할 수 있습니다. 월세소득에 맛을 본 임대인들은 월세 상한제해도 전세로 돌리지는 않을 것입니다. 언론에서 부동산 문제에대해 대한 핵심을 다루어야 하는데 자꾸 삼천포로 빠지는 것 같습니다.

현재 전세값 상승이 폭등 수준에 이르고 있는데 근본이유는 무엇인가?

필자가 판단하기에 수년간 집값 하락 정책으로 신규공급 아파트를 많이 못한 것이 핵심인데 이상하게 집값하락을 기피해 전세로 몰려 전세값이 상승했다라고
현재 여론몰이가 되고 있는것 같습니다. 반대로 매매를 선호해 전세를 기피하면 과연 신규공급아파트가 부족한 현 시점에 전세값이 하락할까요?

정말 DTI규제가 가계부채증가방지차원에서 하고 있는가? 왜 신규공급아파트에는 DTI규제가없고, 또한 지방은 기존아파트에도 DTI규제가 없는가 ?

수년간 주택공급 많아진 대한민국은 가계부채가 증가하고 주택공급이 거의 없었던 외국선진국과 가계부채증가 비교는 과연 바람직한가? 정말 민주당 도움없이 할 수 있는 DTI규제 폐지가 부동산거래 활성화에 도움이 되는가? DTI규제를 폐지해도 주택담보대출잔액 증가가 정말 많이 되는가?

100분토론은 앞으로 부동산거래 활성화에 핵심이 될 수 있는 사안을 토론을 했으면 좋겠습니다.


네이버까페 <이원용부동산연구소>

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