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2014년 부동산 시장 전망

2014년 부동산시장은 어떻게 될까? 최근 나온 주택산업연구원 보고서나 일부 금융권 연구보고서 등을 살펴보면 수도권 주택시장의 경우 실질적으로 수축국면을 벗어나 확장국면에 접어들었고 바닥(저점)을 통과한 것으로 나타나고 있다. 이로 인해 내년 수도권 부동산시장은 확장국면에서 일정한 회복과 시세상승이 나타날것으로 전망하고 있고 필자도 상당부분 이러한 견해에 동의한다.

반대로 지방의 경우에는 확장국면에서 서서히 수축국면으로 접어드는 양상을 보이는 것으로 나타나고 있다. 수도권과 달리 DTI 등 집값을 잡는 강력한 규제가 없는 상태에서 그동안 수급불일치까지 겹치고 개발호재 등이 작용, 2~3년간 폭등하는 양상을 보이면서 조정기에 들어서고 있는 것으로 보인다고 봐도 무방할 것이다.

수도권의 경우에는 내년 전망을 하기에는 좀 복잡한 측면들이 있다. 앞서 언급한 정책변수가 과도하게 다른 요인들을 압도하면서 시장이 많이 왜곡되어 있고, 현재 수도권 부동산시장에서 표면적으로 보이는 주택가격(시세) 역시 가짜 시세라고 볼 수 있을정도로 강제적으로 억눌려진 측면이 있어 시장예측이 더욱 어려워진 상황이기 때문이다.

글로벌 경기나 국내 경기는 작년보다는 나아질 것으로 본다는 견해가 우세하고 금리 역시 갑작스런 상승이나 불확실성이 커보이지는 않는다. 수급측면에서도 입주물량을 기준으로 평년보다 과잉 수급현상은 나타나지 않을 전망이어서 결국 정책변수에 의한 시장 참여자들의 심리측면이 가장 강력한 변수로 작용될 것이 확실하다.

문제는 이런 정책변수가 자꾸 예측 불가능한 상태로 시장에서 혼란을 주고 있다는 점이다. 다주택자 양도세 중과 폐지법안이나 분양가상한제 탄력운용법안 등이 여전히 국회 문턱을 넘지 못하고 있어 내년초까지 불확실성이 계속 이어질 가능성이 높은 상황이다. 특히, 최근 수년간 폭등세를 보여온 지방권 시장에 DTI를 적용해야 할 상황에서 지방은 그대로 놔두고 시장이 급랭한 수도권에만 DTI족쇄를 채운 상태에서 한발짝도 나아가지 못하고 전세 폭등을 키우고 있는 소위 ‘집값잡는 일등공신격’인 DTI규제가 내년에도 수도권에서는 여전할 것으로 보여 시장예측은 갈수록 어려워지고 있는 상황이다.

DTI 규제는 차치하고서라도 올 하반기에 정부가 머리를 싸매고 급하게 내놓은 시장안정화 대책들도 아직 일부가 국회 문턱을 넘지 못하고 있는 상태다. 다주택자 양도세 중과 법안만큼은 통과된다는 전제하에서만 최소한의 시장예측이 가능할정도로 수도권 부동산시장은 왜곡되어 있는 상황이다.

이런 맥락에서 2014년 부동산시장은 일단 다주택자 양도세 중과 법안만큼은 일체의 빅딜이나 정책후퇴 없이 원안대로 국회통과가 조만간 확정된다는 가정하에서, 수도권 주택시장의 경우 그동안 장기침체에 따른 거품제거와 전세난에 따른 반발매수세의 증가 등에 따른 시장회복세는 가능할 전망이다. 다만 DTI 규제가 버티고 있는 한 지방에서와 같은 폭등세는 요원할 가능성이 높고 제한적인 상승을 할 가능성이 높다.

분명 확장국면이고, 저점을 통과한 것이 맞지만 DTI 규제가 수도권 집값 상승의 발목을 지속적으로 잡는 형국이 될 가능성이 높아보인다.

혈액순환이 원활한 지방권 주택시장과 달리 온통 동맥경화와 합병증 등으로 만신창이가 된 수도권 주택시장의 기형적인 현상 뒤에는, DTI 규제가 있음에도 이를 공론화하기는커녕 오류가 많은 가계부채론이라는 명분을 들이대며 쉬쉬하기 급급한 상황이다.

정부입장에서는 그럴수밖에 없는 것이, 가계부채론은 별론으로 치더라도 다주택자 중과법안도 아직 통과가 안 된 상태에서 DTI까지 손을 보겠다고 하면 자칫 다른 법안들이 좌초될것으로 우려된다. 이 때문에 우선 급한 다주택 양도세 중과법안 통과 후에 시장상황을 본 후 시간차를 두고 DTI규제 관련해서 손을 볼 요량인것으로 보인다. 결국 DTI규제는 금번 다주택자 양도세 중과법안이 국회 문턱을 넘어 과거 폭등기 때 도입된 다주택자 징벌규제 대못이 뽑히고 나면 마지막으로 DTI규제 폐지론이나 탄력운용같은 마지막 정책변수가 수도권 주택시장에서 결국 내년 이후에는 최대 변수가 될 전망이다.

DTI를 지방처럼 풀면 수도권 전세난과 주택거래 정상화는 단기간 내 해결된다고 봐도 과언이 아니라고 필자는 단언한다. 그러나 정부에서 당위성이 명백한 다주택 양도세 중과폐지법안도 통과시키지 못하고 있는 상황에서 논란이 많고 민감한 DTI를 쉽게 손 볼 가능성은 낮다. 때문에 내년 부동산시장은 전세난은 전세난대로 이어지면서도 동시에 집값상승도 확연하게 두드러지지 않는 기형적인 시장이 될 것으로 보인다. DTI 관련한 내용은 양이 많은 관계로 별도의 지면을 할애하여 추후 칼럼에서 다시 논의해보고자 한다.

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-김부성, 부동산富테크연구소 대표

-네이버카페 [김부성의 부동산스터디]

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