2001~2002년은 강남권재건축(소형), 2003~2007년은 강남권중대형 전성시대로 2000년대는 서울.수도권 전성시대였다. 이 기간동안 지방은 틈새시장을 형성하여 부산은 2002년도에, 대구는 2007년도에 정점을 쳤다.
2007년도에 서울.수도권이 정점을 치고 하락세로 돌아설때 2002년 이후 5년동안 조정을 거친 지방선두주자 부산은 2007년 하반기부터 회복세로 돌아서 2011년까지 5년동안 부산.경남 전성시대를 이루었다.
지방이 대세 상승하게된 계기는 지방산업단지 부활과 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 건설 그리고 2007년도에 서울.수도권이 정점을 친 이후 지방이 새로운 주도주로 떠올랐다는 점, 1997년 12월 IMF 이후 지방이 극도로 저평가되어 있었다는 점을 들 수가 있다.
2007년 하반기 이후 지방선두주자 부산.경남이 지방 대세를 이끌었으나 진정한 지방 대세는 2011년도에 나타난 지방후발주자 대구의 집값 10%대↑ '20년만에 최고' 상승률이다.
필자의 소견으로는 2001년도에 서울.수도권 대세가 시작되어 2007년도까지 이어졌듯이 2010년대 지방 대세를 맞아 2011년도에 대구 대세가 시작되어 2017년도까지 이어질 것으로 예상된다.
8.28 부동산대책 이후 서울.수도권은 10월까지 반등세가 이어졌으나 가을 이사철이 끝난 이후에는 서울.수도권이 약세로 돌아섰으며 반면 지방후발주자 대구.경북은 상대강도적인 측면에서 서울.수도권보다 강한 장세를 나타냈다.
이 한가지 시장 반응만 보더라도 향후 부동산경기가 살아나면 상대강도적인 측면에서 강한 반응을 보인 대구.경북이 전국 부동산시장을 주도하지 않을까 한다.
일각에서는 2011년도에 지방선두주자 부산.경남이 정점을 치고 하락세로 돌아섰으니 이제 서울.수도권이 대세의 바톤을 이어받아야 할 차례라고 하는데 이는 지방 내부를 깊숙히 보지않은 단편적인 시각이 아닌가한다.
물론 2007년 정점 이후 몇년동안 조정을 보인 서울.수도권도 이제 살아날 때가 되었으나 이는 어디까지나 서울.수도권의 낙폭과대, 리모델링 등 개발 호재에 따른 현상이 아닌가 한다.
2010년대는 누가뭐래도 지방 전성시대이다. 서울.수도권이 진정한 대세를 맞을려면 지방 대세가 완전히 마무리된 이후라야 한다.
2000년대에 서울.수도권이 대세를 맞을때 이 기간동안 지방은 틈새시장을 형성했는데 2002년도엔 부산이, 2007년도엔 대구가 정점을 쳐 지방내부에서도 지방선두주자 부산과 지방후발주자 대구는 5년의 시차를 두고 움직이고 있다.
이같은 5년 시차를 감안하면 2011년도에 부산이 정점을 쳤으니 그로부터 5년뒤인 2016년쯤에 대구도 정점을 치지않을까 한다.
요즈음 부동산은 지역에 따라 움직이므로 단편적인 지방 지역을 보고 지방 대세가 마무리되었다는 말은 어불성설이다.
기술적 지역 분석으로 볼때 지방후발주자 대구.경북 대세는 아직 몇년동안 이어져야 하며 대구.경북 대세가 마무리되면 또 2017년 인천~강릉 KTX 개통 시기와 2018년 평창동계올림픽 개최 전후로 강원도 대세가 예상된다.
2010년대 국토 저 남단 부산.경남에서 촉발된 지방 대세가 부산.경남 위쪽 지역인 대구.경북을 거쳐 또 대구.경북 위쪽 지역인 강원도까지 지방 대세가 이어질 수가 있다.
세종시에 이어 지방 혁신도시도 최근 아파트 분양 열기를 띄고 있는데 이 혁신도시 건설이 성공할려면 이들 아파트 입주 시기인 2015~2016년까지 지방 대세가 이어져야 한다.
그리고 부산 대세일때 부산 산업단지권인 강서구 일대가 개발로 천지개벽했듯이 대구가 대세인 이때에 대구 산업단지권인 달성군 일대도 개발에 박차를 가하고 있어 이들 지역의 개발, 발전상을 놓고볼때 향후 몇년동안 이 지역의 대세가 이어질 것임이 분명하다.
부동산은 경제가 좋을때 가격이 상승하나 이처럼 정부 정책, 개발 그리고 국제스포츠대회도 부동산 가격 상승에 지대한 영향을 미친다.
작금의 부동산시장의 큰 흐름은 부산ㆍ경남 시대에서 대구ㆍ경북 시대로 이며 2000년대의 주도주 서울.수도권은 대구.경북이 대세인 동안 틈새시장을 형성할 것으로 전망된다.
1980~2000년대가 서울.수도권 전성시대여서 오늘날까지 서울.수도권 전성시대가 이어져야 한다는 것은 시대착오적인 생각이 아닌가 한다.
2010년대 지방 대세의 큰 줄기는 지방 산업단지 부활과 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 건설이다.
국토균형발전을 놓고볼때 1977년에 행정수도이전계획이 발표되어 1979년 박정희대통령 서거로 무산되었으나 수십년만에 세종시 건설로 지방이 빛을 보게되어 2010년대 지방은 서울.수도권에 밀린 틈새시장이 아니라 전국 부동산시장을 주도할 수 있는 대세시장이다.
세상이 그만큼 변했으니 지방도 인정해 주어야 할건 인정해 주어야하는 세상이 아닌가 한다.
국토도시개발 정책이 바뀌니 부동산 역시 바뀌어야 한다.
정책, 개발은 아직까지 지방 위주이며 서울.수도권은 2020년대를 대비하여 지금부터 리모델링, 도시재생사업으로 향후 도시개발, 부동산시장을 준비해야 할 것이다.
지방은 지방 내부적으로 흐름이 달라 작금은 부산.경남에서 대구.경북으로 주도권이 넘어간 시대임이 분명하다.
재테크맨 이주호
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