NPL부실채권을 활용한 부동산 경기침체 극복

경매 특성과 NPL부실채권 장단점을 파악해 시의적절히 응용해야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 정재홍 | 입력2013.12.20 02:02

건설ㆍ부동산 경기와 주택가격의 침체상태가 장기화되고 있는 가운데 요즘 국회에서는 부동산 완화정책까지 통과되지 않으면서 실물경기도 탄력을 받지 못하고 있다. 고용 위축이 심화되고 국가경제가 위험 수위를 오르내리면서 정부와 경제 전문가들의 시름도 깊어지고 있다.

특히 부동산 분야에서는 완화정책이 신속히 시행되지 못하고 경기변동에 적절하게 타이밍까지 맞추지 못하는 바람에 서민들의 살림살이가 팍팍해지고 있는 상황이다. 다시 말해 부동산에 대한 징벌적 규제로 인해 실물경기가 풀리지 않으니, 고용창출이 되지 않아 서민이 더욱 더 힘들어지는 현상, 마치 구더기 무서워서 장을 못 담군다는 옛말이 연상되는 현상이다.

부동산 투기가 무서워서 완화정책을 못 쓴다는 것이다. 이것은 시기에 적절치 못한 졸책으로 해석해야 할 것이다. 실물경기가 수렁에 빠져가면서, 국가재정이 어려워지고, 일류 대학교를 졸업해도 취업이 어렵고, 대학생들은 아르바이트도 구하기 힘들고, 중산층이 채무를 갚지 못해 허덕이는 속에서 분출되는 NPL부실채권과 경매물건이 날이 갈수록 더 많이 쏟아져 나오고 있는 실정이다.

일반인들의 관심사는 “부동산 가격의 바닥은 언제쯤일까?”와 “바닥가격은 얼마일까?”다. 그래서 부동산 완화정책이 발표될 때마다 경매법정에는 평소 때보다 더 많은 사람들이 물건들의 상황을 구경하기 위해 몰려들고, NPL부실채권업계에도 관심을 갖고 줄을 선다.

하지만, 부동산 정책방향이 불투명해, 낙찰가격이 과열돼도 과거처럼 100%에 가까운 가격을 쓰고 낙찰되는 경우는 거의 없다. 그만큼 부동산 거품이 많이 빠졌다는 것을 모두 인식하고 있는 것이다.

◆부동산 경매와 NPL부실채권의 장ㆍ단점

요즘, 경매와 NPL부실채권의 장점과 위험성도 모르면서 관심을 갖거나 구경하러 다니는 사람이 많다. 이렇듯 많은 사람들이 관심을 갖고 있는 부동산경매와 NPL부실채권을 우리는 어떻게 인식하고 있을까? 경매, NPL부실채권의 장점과 단점(위험성)을 제대로 살펴보고 관심을 갖는 것도 중요하다 할 것이다.

1. 시가보다 싸게 구입할 수 있어

최초 경매가격은 1회 유찰될 때마다 20~30%씩 감액되므로 경매로 부동산을 취득하면, 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있다. 또는 NPL부실채권을 저렴하게 할인된 가격으로 매입할 수 있다. 그리고 상가ㆍ임야ㆍ전ㆍ답처럼 환금성이 낮은 부동산은 더 낮은 가격으로 취득할 수 있다.

2. 부동산 투자 대상 상품이 다양하고 풍부

아파트ㆍ주택ㆍ상가ㆍ공장ㆍ임야ㆍ농지 등 물건이 다양하며 매달 새로운 물건들이 경매로 나오게 되고, NPL부실채권이 거래되고 있다. 여기에 NPL부실채권과 함께 창조적 아이디어 출구전략을 추가한다면 훌륭한 재테크 상품이 될 것이다.

3. 토지거래허가지역 부동산도 토지거래허가 없이 취득

투기적 거래가 성행하는 토지거래허가지역에서는 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매로서 취득할 경우에는 토지거래허가를 받지 않아도 된다. 이 경우에는 NPL부실채권을 매입해서 경매로 낙찰을 받으면 된다. 하지 그런 물건을 다룰 수 있는 실력을 갖춰야 한다.

4. NPL부실채권시장은 폐쇄적이며 다양

권리분석ㆍ물건분석ㆍ수익성분석 등에 필요한 부동산공법 등 법률지식ㆍ경매지식ㆍNPL부실채권노하우를 습득하고 있어야 한다. 대법원의 경매대중화 정책에 따라 경매인구는 많이 불어나 경쟁이 심해 수익을 내지 못하는 경우가 많다. 하지만 NPL부실채권시장은 수익모델이 다양해 일반경매인구들이 모르는 내용과 기법들도 많다.

5. 고수익 재테크 중 가장 확실한 수단

주식투자나 펀드는 지식과 노력보다는 의외성이 수익을 결정하는 중요 요소로 작용하지만 부동산 경매와 NPL부실채권은 의외성보다 NPL부실채권을 읽는 분석능력과 창조적 아이디어에 의한 창조NPL테크닉으로 수익을 올릴 수 있다.

◆NPL부실채권과 부동산경매의 단점

1. 사기행각을 조심하라

NPL부실채권은 “부실하지 않느냐?”는 부정적인 인식 때문에 아직도 폐쇄성을 탈피하지 못하고 있다. 현재는 일부 사람들이 NPL부실채권를 통해 수익을 얻고 있지만, 그 수가 아직 많지 않다. 이런 폐쇄적 시장에 일부만이 NPL부실채권시장에 참여해 이익을 얻는 오늘의 NPL부실채권시장은 NPL부실채권을 연구하고 공부한 사람들에겐 더 많은 기회가 주어지는 시장일 것이다.

하지만, 일부 몰지각한 업자들의 유사수신행위와 사기행각을 조심해야 할 것이다. 그들에게 걸려들지 않는 불문율을 배우기만 하면 된다. 공신력 있는 전문교육인에게 NPL부실채권을 다루는 기법을 익힌다면 충분히 사고와 피해를 예방할 수 있다고 본다.

2. 확인하기 힘든 권리로 인한 위험성

부동산 등기부등본만으로 확인이 어려운 권리관계ㆍ우선변제권ㆍ최우선변제권ㆍ임금채권ㆍ담보가등기ㆍ소유권이전청구권보전가등기여부ㆍ개인저당권ㆍ특수대부저당권ㆍ법인저당권ㆍ가압류매입 등에서 다양한 기법과 위험타개 능력이 필요하다. 타개를 잘 하면 고수익으로 이어진다.

3. 경매에서 낙찰부동산에 대한 부동산 인도의 지연

부동산등기부등본에 나타나지 않는 유치권ㆍ법정지상권, 그리고 숨어있는 대항력 있는 임차인(임차권양도 ‘전전대 계약’에 의한 임차인)등은 권리분석이 쉽지 않으며, 권리분석을 잘못했을 경우 큰 손실을 입게 된다. 이 경우엔 NPL부실채권을 이용해 출구전략에 따른 전문 기법이 필요하다.

4. 특수물건의 위험성

선순위가처분ㆍ선순위전세권ㆍ선순위지상권ㆍ대지권미등기ㆍ토지별도등기ㆍ지분경매ㆍ형식적경매ㆍ법정지상권ㆍ입찰외ㆍ불법건축물 등.

하지만, 이런 위험성들도 검증된 교육기관에서 현장중심 NPL부실채권과 경매의 노하우를 습득하고서 잘 다루면 고수익을 내는 요소가 된다.

※정재홍
강남부동산아카데미 www.knpl.kr 원장 겸 NPL주임교수
상명대 경영대학원 부동산학과 외래 교수
강남NPL부실채권거래소 www.knpl.kr 무료강의
다음 카페 앞서가는부자(cafe.daum.net/canrich) 책임교수