기다가 꿈틀대다가 날아

내년 부동산경기 말처럼 뛸 준비한다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2013.12.20 09:41

2012년은 부동산 분야에 있어서 가장 잔인한 해였다. 그전까지 전국 부동산시장을 주도한 지방선두주자인 부산과 경남은 2011년에 정점을 친 후 2012년에는 하락세로 돌아섰으며 실물경제의 바로미터 코스피지수는 2012년 한해에 등락을 거듭했다.

돌이켜보면 1980년대부터 그해 년대 2년째 되는 해에 부동산경기가 바닥을 치고 3년째부터 부동산경기가 상승세로 돌아섰다. 1982년 하반기에는 2000년대에 우리나라 부동산시장을 주도해 온 서울 강남구 대치동 우성, 선경, 미도아파트의 분양이 있었으며 이 지역을 통과하는 지하철2호선이 1984년 5월에 개통돼 1983~1984년은 부동산경기가 그런대로 돌아갔다.

1990년대는 1988년 88서울올림픽 전에 달아오른 부동산경기가 1991년 상반기에 정점을 친 후 1992년도에 바닥을 기고(이 기간동안 코스피지수는 1000에서 500으로 추락) 이후 1993~1996년까지 부동산경기가 그런대로 돌아갔다. 1994년 말부터는 특히 강남 개포 주공1단지가 급부상해 2000년대 서울 도심개발 시대를 예고하기도 했다.

2000년대에는 2002년까지 강남권재건축(소형) 전성시대가 있었으며 2003년부터는 강남권중대형 전성시대가 시작되어 2007년까지 버블세븐지역(강남구ㆍ서초구ㆍ송파구ㆍ목동ㆍ분당ㆍ평촌ㆍ용인) 등의 폭발적인 장세가 있었다.

2010년대에도 대통령 선거가 있은 2012년도에 부동산경기 침체가 있었지만 대통령 선거 결과가 발표되자 선도 부동산은 이미 상승세로 돌아섰다. 이어 올해 4ㆍ1 부동산대책이 발표되면서 수도권 급매물 아파트도 빠르게 소진되고 그후 정상적인 시세로 돌아가거나 약반등을 보였다.

이상 1980~2010년대 부동산경기의 흐름을 보면 공교롭게도 1982년ㆍ1992년ㆍ2002년ㆍ2012년 즉 그해 년대 2년째 되는 해에 부동산경기가 바닥을 쳤고 3년째 되는 해부터 상승세로 돌아섰다. 이 3년째부터 부동산경기가 살아나면 이는 부동산경기 소사이클 시기에 해당된다.

주식시장도 코스피지수가 올 6월에 바닥을 친 후 6월 대비 현재까지 월간 그래프를 보면 상승 코스를 그리고 있다.

요즈음은 주식과 부동산이 동반 상승하곤 하는데 내년부터 부동산 경기가 본격적으로 살아나면 주식과 부동산이 동반 상승할 것으로 전망된다.

2013년 한해는 전반적으로 부동산경기가 침체됐지만 일부지역 집값은 이미 올 초부터 상승하기 시작하여 현재 상당폭 올라가 있다.

개인적으로 볼 때 일부지역 집값은 2012년도엔 기다가, 2013년도엔 꿈틀대다가, 2014년도엔 난다라고 표현하고 싶다.

일부 지역을 놓고 볼때 2012년도에 바닥을 친 집값은 2013년부터 상승세로 돌아서 한번 상승세로 돌아서면 5년동안 이어진다는 과거의 전례로 보아 2017년까지 부동산경기가 활기를 띌 것으로 전망된다.

부동산은 부동산 자체만으로 움직이는 것이 아니라 부동산은 경제와 밀접한 관계가 있기 때문에 부동산은 실물경제의 바로미터 코스피지수와 움직임을 같이 한다.

코스피는 현재 2000 아래에 있지만 기술적 분석으로 볼때 코스피는 7월에서 현재까지 상방향을 그리고 있으며 증권업계에서는 내년 코스피지수가 2,300포인트 수준까지 상승할 것이라는 의견이 지배적이다라고 한다.

이번에 부동산경기가 살아나면 코스피와 흐름을 같이할 것으로 보이는데 2007년도에 코스피가 2000 정점을 치니 부동산 역시 정점을 쳤고, 2008년도에는 미국발 금융쇼크로 코스피와 부동산이 함께 폭락했고, 2009년부터 코스피가 상승세로 돌아서니 부동산 역시 상승세로 돌아섰다.

이와같이 코스피 흐름을 보고 부동산 매수, 매도 시기를 저울질하는 것이 바람직한 투자방법이 아닌가 한다.

지난해 말 대통령 선거 직후 올 3월 박근혜정부가 출범하면서 4ㆍ1 부동산대책, 8ㆍ28 부동산대책, 리모델링 수직 증축 허용, 취득세 영구 인하가 발표되면서 지역에 따라 부동산이 크게 또는 간헐적으로 움직였으며 이제 다주택자 양도세 중과 폐지 또는 연기가 발표되고 코스피가 본격적으로 상승하면 부동산이 반드시 살아날 것이다.

올해 전반적으로 부동산경기가 침체되어 대부분의 사람들은 부동산은 끝났다고 했는데 지역에 따라 부동산은 이미 움직이고 있다.

전반적인 부동산시장을 보면 2013년 한해는 침체지만 세부적인 부동산시장을 보면 일부 지역은 침체가 아니고 꿈틀대고 있다고 표현하고 싶다.

필자가 바라본 부동산 전망대는 2013년 한해 전반적인 부동산시장은 침체지만 선도 지역은 2011년도에 기다가, 2013년도에 꿈틀대다가, 2014년도엔 날개를 달 것이다. 일부 지역을 기준으로 할때 2013년도부터 꿈틀대기 시작한 부동산경기는 2017년까지 이어질 것이다.

선도 부동산의 바닥은 이미 소리 소문없이 지나갔다. 이제 나머지 부동산 즉 전반적인 부동산시장이 살아날 때다.

2010년대 대한민국 부동산은 과거 1990~2000년대 침체된 일본 부동산을 답습하는 것이 아니라 1980년대 이후 매 3번째 되던 해부터 부동산경기가 살아났듯이 일부 선도 지역은 이미 2010년대 3년째인 2013년부터 살아나고 있다.

1983년ㆍ1993년ㆍ2003년부터 부동산이 살아나거나 변곡점을 보이곤 했는데 이번 2013년도에도 역시 일부 선도 지역 부동산은 살아났다. 이번에 부동산이 살아나면 과거에도 그랬듯이 3~5년 정도 이어질 것이다.

향후 부동산 폭락은 세계경제위기설이 나도는 2017년쯤에나 생각해 볼 수 있다. 그러나 내년부터 2017년 전까지는 부동산경기가 그런대로 돌아갈 것으로 전망된다.

재테크맨 이주호 (J man investment)
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