부동산

◆부동산 가격, 금리 외에 결정 요인 많아

부동산 가격 결정 요인은 금리 이외에도 인구증감ㆍ경제성장률ㆍ가계소득증감 등 여러 요소들이 복합적으로 작용하고 있다. 따라서 양적완화 축소에 따른 점진적인 금리인상이라는 한가지 이유만으로 부동산시장이 타격을 받는다는 것은 ‘논리의 비약’이다.

금리 인상은 그만큼 경기 회복 요인으로 받아들여질 수 있기 때문에 소득증가에 따른 구매력 증가로 부동산 가격 인상 요인이 될 수도 있다. 따라서 양적완화 축소에도 불구하고 내년 우리 경제에 ‘블랙 스완(검은 백조. 발생할 확률은 낮지만 발생하면 충격이 큰 위험이 된다는 뜻)’이 나타나 큰 충격을 입힐 가능성은 낮다.

◆방어적인 관점에서 부동산시장에 접근하라

부동산 보유자뿐만 아니라 신규 시장 참여자들의 투자전략도 이제는 출구전략(exit strategy)을 염두에 둬야 한다. 돈 풀기가 중지되는 만큼 큰 폭의 오름세를 기대하기 힘들기 때문에 방어적인 관점에서 부동산 시장에 접근해야 한다는 얘기다. 즉 부동산시장에 참여하는 실수요자나 투자자들은 사전에 자금계획을 세운 뒤에 투자 측면보다 실수요자 측면에서 접근해야 한다.

양적 완화에 따른 경기급등락에 상관없이 쉽게 현금화할 수 있는 지역과 상품 위주로 포트폴리오를 가져가야 한다. 즉 투자금액이 비교적 가볍고 임대가 원활할 것 같은 지역과 부동산 위주로 투자전략을 짜야 한다는 얘기다.

임차 수요가 많거나 1% 공유형 모기지 등 정부정책의 수혜를 받는 전세 비율이 높은 2억~4억원 이하의 도심 역세권 소형 아파트는 양적완화 축소에도 불구하고 관심을 가져야 한다. 즉 실수요자가 선호하는 미래가치와 내재가치가 풍부한 곳을 살펴봐야 한다.

오피스텔은 주거용보다 법인이나 개인사업자에게 임대를 주는 업무용이 금리 상승기에 투자자에게 유리할 수 있다. 임차인이 내는 임대료는 세금계산서로 처리되기에 임대료 지출 분만큼 추후 소득세를 줄일 수 있다. 따라서 금리 상승 분만큼 임대료에 전가하더라도 임차인이 느끼는 저항감이 줄어들기 때문이다.

◆‘화폐전쟁’으로 보는 자산시장의 보이지 않는 손

최근 자산시장에 대한 거품을 빼기 위한 양적완화 축소가 화두인 가운데 냉철한 사고를 할 수 있도록 쑹훙빙(宋鴻兵)의 '화폐전쟁(貨幣戰爭)'을 필독하기를 권한다. 이 책에서 자주 거론되는 ‘양털 깎기(fleecing of the flock)’란 털이 자라는 대로 뒀다가 어느 날 털을 깎아 가져가 수익을 챙긴다는 말이다.

시중에 유동성(돈)을 실컷 풀어놓고 나중에 금리를 올려서 자금을 빨아들이는 식이다. 즉 부동산과 주식 등 자산 가격도 우리가 미처 알지 모르는 거대 금융기관의 ‘보이지 않는 손’의 의해 결정된다는 내용이다.

이 책에 따르면 JP모건 같은 거대 금융기관의 ‘보이지 않는 손’은 먼저 신용대출을 확대함으로써 경제적 거품을 조장하고 사람들로 하여금 투기에 집중하게 만든다. 그런 다음 통화량을 갑자기 줄여 경제불황과 재산가치의 폭락을 유도하는데 우량 자산의 가격이 정상가격의 10분의 1, 심지어 100분의 1까지 하락하기를 기다렸다가 갑자기 나서서 말도 안 되는 싼 가격에 사들인다.

이를 가리켜 이 책에서는 국제 금융재벌들끼리 통하는 용어로 '양털 깎기'라고 칭하고 있다. 이 책의 주장대로라면 1997년에 아시아의 '네 마리 작은 용'을 상대로 일어났던 사건을 ‘양털 깎기’라고 말할 수 있다.

저자인 쑹훙빙은 큰 돈을 벌 수 있는 수단의 하나로 경제불황을 조작하는 거대 국제 금융재벌을 지목하고 있다. 이 책에 쓰여진 대로, 1929년 대공황이 온 배경을 분석해보면 연방준비은행이 1928년 금리를 4%에서 3.5%로 인하해 한 해에 600만 달러의 자금이 시중에 풀려나고 ‘묻지마 투자’가 일어나게 된다.

그러다 1929년 금리를 갑자기 6%로 올리면서 증시는 폭락하고 1600억 달러라는 돈이 공중에 사라지면서 대공황이 왔다. 또한 지난 20세기 초반의 금융위기, 80년대, 90년대의 유럽과 아시아의 금융위기는 이 금융재벌들이 이익 극대화를 위한 작전으로(‘양털 깎기’라고 지칭함) 해당 국가의 경제를 파탄내면서 이익을 얻는 수법들을 사용했다고 말한다.

2008년 금융위기에서도 국제적으로 수 십조 달러가 증발했는데 ‘양털 깎기’의 전형이라고 할 수 있다. 또한 화폐전쟁에서는 달러의 몰락도 예측했는데 달러는 호화 유람선 타이타닉과 같은 운명으로 주장하고 있다. 처음엔 누구도 타이타닉이 침몰할 것으로 생각하지 않았지만 거대한 빙산(氷山)을 만나 무너졌는데 미국 정부의 대규모 구제금융이 바로 빙산이라는 것이다.

미국은 금융시장의 지속적인 안정을 위해 수조달러 규모의 국채를 발행해야 하는데, 이런 대규모 국채는 시장에서 매입자를 찾을 수 없고 지금 중국을 제외한 국가들은 미국 국채 보유량을 줄이고 있고. 구매자를 찾을 수 없으면, 연방준비제도이사회(FRB)가 사들일 수밖에 없다는 논리다. 결국 시장에 돈이 풀려 인플레이션이 발생하고, 국채 가격은 더 떨어지는 악순환에 갇혀 달러의 가치는 폭락하게 된다는 것이다.

책의 내용 그대로 사실로 여기는 것은 과히 위험한 일이나 무시할 것도 못 된다는 것이다. 자산시장 관점에서 ‘양털 깎기’를 살펴보면 ‘보이지 않은 거대한 손’에 즉 출구전략을 통해 단기적으로 알짜자산들이 하락할 수도 있다.

하지만 긴 사이클을 보고 잠시 가격이 하락한 알짜 자산을 긴 호흡을 갖고 중장기 동안 보유하거나 새로 매입할 기회일수도 있다. 경기 순환 주기상 다시 한번 정부의 유동성 공급으로 매입한 자산의 가격이 제 자리를 찾거나 큰 폭으로 상승할 수 있기 때문이다.

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