2014년 고가ㆍ다주택의 앞날은

바뀌는 부동산 제도와 영향…수직 층축으로 탄력 불구 세금 감면 폭 적고 중과세가 걸림돌

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김부성 | 입력2013.12.23 11:17

부동산시장에서 다사다난하고 혼란스러웠던 계사년이 일주일 남짓 남은 상황에서 내년 2014년 갑오년부터는 부동산 관련법과 제도 중 바뀌는 주요 내용 3가지를 간추려보고 이에 따른 영향에 대해 살펴보고자 한다.

◆세금 감면폭 적어 고가 주택 밀집지역 활성화 장애

우선 국회 본회의를 통과한 취득세 영구 인하 방안이 내년 1월부터 본격 시행된다. 물론 8ㆍ28대책 이후로 소급적용 됐고 8ㆍ28이후 취득한 주택도 취득세를 감면 받는 것은 물론이다.

아울러 내년부터 본격적으로 취득세가 영구 인하되기 때문에 그 동안 취득시점 높은 세율로 거래의 발목을 잡고 있던 걸림돌이 제거돼 실수요자를 중심으로 한 매수세는 다소 활기를 띌 수 있을 전망이다.

다만, 6억원 이하의 경우 1%로 부담이 작아지는 반면 6억원 초과 9억원 이하와, 9억원 초과 물량의 경우에는 취득세가 각각 2% 3%로 6억원 이하 물량에 비해 취득세가 2~3배가 높다는 점은 거래 활성화를 가로막는다는 점에서 태생적인 한계를 보이는 반쪽정책이라고 볼 수 있어 아쉽다.

서울 강남권과 수도권 고가 주택의 거래가 늘어야 거래활성화가 전방위적으로 확산 될 수 있는데 이 부분에서 고가주택이 몰려있어 바로미터로 꼽히는 지역의 대다수 주택에는 요율 인하가 박한 정책을 펴 정책 효과가 반감되는 취약점을 안고 있다.

따라서 실수요자나 6억원 이하 주택을 중심으로 거래가 일부 활성화 될 것으로 보이지만, 전체 주택에 대해 1%로 단일화했다면 좋았을 텐데 하는 아쉬움이 클 수 밖에 없다. 9억원을 초과하는 고가 주택비율이 적다고는 하지만 주택시장을 움직이는 지역에 모두 고가주택이 몰려있다 보니 1%가 적용되는 6억원 이하 주택에 비해 무려 3배나 높은 3% 세율로 매수세 활성화에 걸림돌이 될 것으로 보인다. 더구나 매매금액이 높아질수록 세금액이 더 커지기 때문에 고가 주택을 차별한 정책은 아쉬움이 클 수 밖에 없다.

예컨대 5억원짜리 주택을 매수하면 5백만원(취득세 본세 기준)만 내면 되지만 12억원짜리 주택을 매수하면 3600만원(취득세 본세 기준)을 내야 된다. 세금 총액으로 따지면 무려 7배나 차이가 나므로 고가 주택매수자들이 느끼는 상대적 박탈감이 클 수밖에 없고 이로 인해 서울 강남권이나 경기도 판교ㆍ분당권ㆍ서울권 고가 주택이 몰려있는 지역의 매수세 활성화에는 장애가 될 것으로 보인다.

이들 지역에서 매수세가 주춤하면 연쇄적으로 다른 지역에서도 영향을 받게 되는 경향을 보이는 탓에 금번 취득세 영구 인하 정책은 반쪽자리 태생적 한계가 있는 아쉬운 정책이라고 보인다. 다만, 다주택자들에 대해서 기존처럼 요율을 차별하지 않고 일괄적으로 적용하면서 다주택자들의 매수심리에 제동을 걸지 않은 점은 그나마 천만다행이다.

◆분당ㆍ일산 등 1기 신도시권역 수직증축 수혜지로 떠올라

한편, 내년부터 양도소득세 중과 제도가 다시 시행될 예정이어서 주택시장에 걸림돌이 될 것으로 보여 국회 처리가 시급한 상황이다. 국회에서 처리가 지연되면 정부에서 신속하게 다주택 중과 적용을 한시적으로 최소 2년 이상 미루는 조치가 뒤따라야 하는데 정책적으로 확정되지 않고 있는데다 연기해도 1년만 늦춘다는 얘기들이 나오고 있어 우려가 앞선다.

다주택자 양도세 중과 폐지는 주택시장 정상화를 위한 기본 전제가 돼야 하는데도 아직 국회 문턱을 넘지 못하고 올해 말까지 적용되는 한시 배제는 얼마 안 남은 기간이 지나 내년이 되면 주택시장에 커다란 악재로 작용될 가능성이 높아 정부와 국회처리가 시급한 상황이다.

한편, 내년 4월부터는 리모델링 수직증축이 가능해진다. 공동주택을 리모델링할 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과했기 때문이다. 시행은 내년 4월부터다. 이 법안은 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 (수직)증축하고 최대 15%까지 가구수를 늘릴 수 있게 돼 경기도 분당ㆍ일산 등 1기 신도시권역이 수혜를 입을 것으로 보인다. 이들 지역에서 실망매물이나 급매물등이 일부 철회되거나 매수세 유입으로 가격이 상승될 가능성도 점쳐진다.

요약하면, 취득세 영구 인하와 수직 증축 리모델링 허용은 주택시장에 호재가 될 것이고, 다주택자 양도세중과 부활은 악재가 될 전망이다. 다만 다주택자 양도세 중과는 국회 통과 여부가 남아있고, 만약 최악의 경우에 통과되지 못한다면 중과배제기간을 2년 이상 연장하는 조치가 뒤따라야 할 것으로 보인다. 결국 내년 갑오년에 바뀌는 부동산 주요제도 3가지 중 2개의 제도는 부동산시장에 단비가 될 것이나, 나머지 한 개(양도세중과)는 호재가 될지 악재가 될지가 국회와 정부에 달려있는 형국인 셈이다.

김부성, 부동산富테크연구소 대표
네이버카페 ‘김부성의 부동산스터디’