전세보증금 안전하게 지키는 방법

전세보증금 반환 보험에 대한 이해

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 성진수 | 입력2013.12.24 09:39

최근 전셋값이 매매가에 육박하거나 심지어는 매매가를 뛰어넘는 기현상이 벌어지고 있다. 그러나 임대인의 과다 대출로 인해 임차인이 보증금을 반환 받지 못하는 이른바 깡통전세가 심각한 사회적 문제를 일으키고 있다.

이와 관련해 지난번 8ㆍ28부동산대책 가운데 하나인 전세금 반환 보증제도에 대해 자세히 알아보도록 하겠다. 이 제도는 2013년 9월 10일부터 시행되고 있는 정책으로 주택기금 등 정책자금을 대한주택보증에 위탁해 임차인이 집값 하락 등으로 보증금을 떼일 처지에 놓였을 때 대한주택보증을 통해 전세보증금을 반환 받을 수 있어 임차인만 신청 가능한 임차인 보호제도다.

이 보증에 가입한 상태에서 집주인이 계약이 끝났는데도 한 달 안에 보증금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어갔을 경우 대한주택보증(www.khgc.co.kr)이 집주인을 대신해 전세보증금을 돌려준다.

그 동안 걸림돌이 됐던 집주인의 동의 여부가 삭제돼 집주인의 동의 없이도 가능하도록 수정 보완됐다. 전세보증금 반환보증의 자세한 내용을 다음과 같다.

• 제출서류(소정양식)
o 전세보증금반환보증신청서
o 채권양도계약서
o 개인정보제공동의서
o 전세보증금반환보증확약서
• 준비서류
o 전세계약서 사본(공인중개업자와 계약관계인이 함께 작성•날인한 계약서)
o 전세보증금 지급 확인서류(무통장입금증 등)
o 주민등록등본 및 신분증 사본(개인), 법인등기부등본(법인)
o 그 밖에 심사에 필요한 서류

* 신청시기 : 확정일자 취득일로부터 1년이내
* 대상주택 : * 단독주택(다가구),연립,다세대,주거용 오피스텔, 아파트
* 계약기간 2년이상의 전세계약 (보증금이 있는 월세계약 포함)
* 전세보증금 수도권 3억이하, 그외지역 2억이하

여기서 확정일자는 전입신고할때 동사무소에서 계약서에 날인해주는것으로 전세권과 동일한 효력이 있다.

주거용 오피스텔을 포함한 모든 주거용 부동산이 전부 해당되고 계약기간이 반드시2년이상으로 보증금이 있는 월세계약,즉 반전세 계약도 포함되는것이 특이 사항이다.

계약기간이 1년등 2년미만의 임대차 계약은 제외되고 보증금이 적은 월세계약보다는 보증금이 많은 반전세 계약까지 가능하며 수도권은 서울/경기도/인천지역을 뜻한다.

* 보증요건 :
• 집주인담보대출 주택가격의 60%
• 집주인담보대출+전세보증금 주택가격의 90%(아파트),
80%(주거용오피스텔),
70%(그 외 주택)
☞ 집주인담보대출은 등기부등본상 채권최고액을 말함(등기부의 기재된 금액)

* 보증한도 :
• 보증한도
= 주택가액 x 담보인정비율 - 선순위채권
• 주택가액 산정기준
o 아파트ㆍ오피스텔

※ 주택가격은 보증승인일 현재의 ‘가격정보’ 순서로 적용

o 기타주택

• 담보인정비율 산정

예를 들어 더 자세히 알아보자.

[사례]
KB가격 5억원, 등기부등본상 채권최고액인 3억원인 경기도 일산시의 한 아파트를 2억원에 전세 계약을 할 경우.

[분석]
먼저 경기도 일산이라 수도권 아파트다. 등기부등본상 채권최고액이 3억원이 KB가격인 5억원의 60%인 3억원 이하이므로 보증 대상에 해당한다. 주민등록전입과 확정일자 후 1년 안에 보증보험에 가입해야만 보증금 반환이 가능하다.

보증한도는 주택가액 x 담보인정비율 – 선순위채권이므로 주택가액은 KB가격인 5억원이고 담보인정비율은 아파트라 90%, 선순위채권은 등기부상 채권최고액인 3억원이다.

그러면 보증한도는 5억원 x 0.9 - 3억원 = 1억원이므로 전세금 2억원 중 1억원까지만 보증되고 나머지 1억원은 보증되지 않기 때문에 떼일 수 밖에 없다.

가격이 5억원인데 대출금이 3억원 전세금이 2억원이면 자기자금이 하나도 없는 완벽한 깡통주택이기 때문에 보증금 1억을 돌려 받을 수 있는 방법은 아무것도 없다. 이런 악성 깡통주택은 계약을 하지 않는 것이 최선의 방법이다.

그런데 대출금이 1억원이고 3억원에 전세 계약을 한다면 보증한도 금액은 5억 x 0.9 - 1억 = 3억이므로 전세금 3억이 전부 보증된다. 집주인의 대출금액에 따라 전세금 2억원은 1억원을 떼일 수 있고 전세금 3억원은 3억원 전체를 보장 받을 수 있으니 집주인의 대출금액을 정확히 파악해야만 한다.

보증료는 연 0.197%이므로 2년의 전세 기간일 경우 0.197% x 2년 = 0.394%이고 3억원 x 0.394% = 118만2000원을 보증보험 가입 시 일시에 납부해야 한다.

대출금이 1억원이고 전세가 3억원인 주택이 대출이자 미납으로 경매되어 주택가격의 70%에 낙찰되었다고 가정해보면 5억원 x 70% = 3억5000만원이며 선순위 대출금 1억원을 제하면 세입자는 2억5000만원을 반환받을 수 있다.

이 경우 세입자는 5000만원을 고스란히 손해보지만 전세보증금 반환보증 보험에 가입돼 있고 118만2000원을 보험료로 납부했다면 전세금 3억원을 모두 돌려받기에 5000만원을 손해보지 않아도 된다. 그런 5000만원의 손해를 보험회사인 대한주택보증이 떠안는 조건으로 임차인은 보험을 가입하는 것이다.

현재 부동산 시황은 전세 품귀현상으로 전셋값이 하늘 높은 줄 모르게 오르고 있고 앞으로도 쉽게 해결되기 어렵다는 점에서 심각성이 커지고 있다. 또한 투기 목적으로 과도한 채무를 지고 아파트를 매입한 깡통주택으로 인해 경매 등으로 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 안타깝게 길거리로 쫓겨나는 세입자까지 늘고 있는 상황이다.

전세금 반환 보증제도를 적절히 활용해 소중한 자산을 안전하게 지키는 방법을 모색해볼 때다.