서울 강남권 집값이 극에 달해 있을때 2005년 8.31 부동산대책이 발표되면서 2006년부터는 서울 강북권, 수도권 이북지역이 대세상승하기 시작하여 2008년까지는 강북 대세론이 제기되기도 했다.
이후 2007년에는 코스피가 2000을 돌파하고 서울.수도권 집값이 초절정에 달했으나 2008년, 미국발 금융쇼크로 서울.수도권 집값이 그만 고개를 숙이고 말았다.
2007년 서울.수도권 집값이 절정에 달해 있을 때 그해 하반기부터는 그동안 꿈적도 않던 지방 집값이 움직이기 시작하여 2011년까지 지방 선두주자 부산.경남의 전성시대가 되었다.
2008년 말부터는 2008년 말에 발표된 경기부양책에 힘입어 강남권 재건축이 꿈틀댔으나 2009년 9월에 DTI 규제를 수도권 전역으로 확대하자 서울.수도권 집값은 그만 주저앉고 말았다.
반면 지방은 서울.수도권과는 달리 대세 기류를 탔다.
그전에 모 사설경제연구소에서는 서울.수도권 집값이 폭락하니 전국 부동산시장이 침체될 것이라고 했으나 이는 단편적인 부동산시장 전망이며 지방은 이를 비웃듯이 지방산업단지 부활과 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설로 지방 그들만의 독자적인 시장을 형성하였다.
지방 부동산은 크게 지방선두주자 부산.경남과 지방후발주자 대구.경북으로 분류할 수 있다. 부산.경남 집값이 2011년에 정점에 달하니 이번에는 또 대구.경북이 2011년 20년 만에 집값 최고 상승률을 기록하며 지방후발주자의 대세 상승을 알리기도 했다.
2011년부터 시작된 지방후발주자 대구.구미 등 소형아파트의 대세 상승은 현재에도 진행형이며 2013년부터는 대구.구미 대형아파트와 구미 인근 도시 김천 등의 소형아파트도 대세 상승에 동참하여 2013년 한해에 상당한 두각을 나타내고 있다.
2013년 전국 부동산시장은 전반적으로 침체되었으나 지방후발주자 대구.경북 등과 서울.수도권 일부 지역 그리고 수도권2기 신도시인 위례신도시 등은 세간의 관심을 끌었다.
전반적인 부동산시장의 회복은 실물경제가 본격적으로 살아나는 즉 코스피가 대세 상승할 것으로 전망는 내년쯤 기대할 수가 있으나 선도 부동산은 이미 2013년 초부터 움직이기 시작해 내년에는 뛰는 말에 올라탈 것이다.
일례로 올 초에 지방 모 대형아파트는 갑자기 수천만원씩 급상승, 그들만의 독자적인 시장을 형성하기도 했다.
어떤 분은 첫차가 막 떠나기 시작했는데 달려가 간신히 탑승하니 많은 투자수익을 안겨다 주었다고 한다.
작금의 부동산시장은 전국 모든 부동산이 천편일률적으로 움직이는 획일화된 시장이 아니라 지역별, 상품별, 평형별로 즉 세부적으로 움직이는 부동산시장이기 때문에 부동산시장 내부를 깊숙히 파고 들어야 비로소 부동산시장의 움직임이 보일랑 말랑 한다.
2013년 뱀띠 해에는 선도 부동산의 경우 혀를 낼름거리며 먹이를 찾는 뱀처럼 먹이를 탐지하였으나 2014년 말띠 해에는 이제 본격적으로 뛰는 말에 올라탈 것이다.
대통령 선거가 있기 전인 2012년에는 전반적으로 부동산시장이 침체되었으나 2013년에는 대선이 끝나고 새 정부에서 4.1 부동산대책, 8.28 부동산대책 등 각종 부동산대책을 발표하니 지역에 따라 되는 놈은 되고, 안되는 놈은 안되는 시장을 형성했다. 이말인 즉슨 올해 부동산은 전반적으로 전세값이 폭등하고 매매가가 하락하는 불안정한 시장을 보였으나 선도 부동산은 이미 바닥을 탈피하여 대세 상승할 준비를 하고 있다.
2014년에 코스피가 상승하고 실물경제가 살아난다면 이들 선도 부동산이 전면에 나설 것이다.
2014년 말띠 해, 뛰는 말에 올라탈 부동산으론 지방후발주자 대구.경북 등, 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시, 수도권2기 신도시인 위례.광교.동탄신도시와 미사강변도시, 상암DMC, 문정지구, 분당신도시 등 리모델링 대상 아파트, 재건축 아파트 등을 들 수가 있다.
이러한 뛰는 말도 2014년 한해에 실물경제가 전반적으로 살아나 즉 코스피가 대세 상승하여야 가능한 일이다.
이미 각 증권사에는 내년에 코스피가 대세 상승할 것이라는 장밋빛 전망을 내놓고 있다.
부동산 투자의 3요소는 경기사이클, 정책, 개발인데 지방은 지방산업단지 부활로 지역별로 순환하며 대세 상승 진행형이며 세종시, 혁신도시, 수도권2기 신도시, 리모델링, 재건축 등의 정책, 개발과 함께 경기사이클도 도래하면 부동산은 날개를 달 것이다.
2013년 한해, 선도 부동산은 이미 움직이고 있다. 2014년에 실물경제가 살아나면 이들 선도 부동산은 말띠 해에 뛰는 말에 올라탈 것이다.
부동산, 2014년 말띠해에 뛰는 말 즉 선도 부동산에 올라타라고 말씀드리고 싶다.
지금은 전반적인 부동산시장 침체에 동요되지 않고 개별 시장으로 파고 들어가 차분히 2014년 부동산 부동산 투자를 준비해야 할 때다.
2013년부터 꿈틀댄 선도 부동산을 기준으로 할때 한번 대세를 타면 5년동안 이어진다는 점을 감안, 2017년까지 선도 부동산이 대세 상승할 것으로 전망된다.
재테크맨 이주호
J man investment
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