2014년 부동산전망,,,

전세값상승력이 중요하다,,,

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이원용 | 입력2013.12.27 10:15

매년 이맘때면 다음 년도 부동산전망을 내놓기 마련입니다. 사실 우리나라는 부동산 전망이 매우 힘든 나라라 할 수 있습니다.

이유는 전세라는 특이한 제도와 부동산시장에 핵심이 되는
금융정책을 정부가 완전 장악했기 때문입니다.

사실 필자는 작년 이맘때 모 경제신문 사옥에서 몇몇 전문가와 2013년부동산 전망 토론을 한 적이 있었습니다.

그 당시 필자는 2013년에 수도권 외곽 중심으로 주택가격 상승을 주장 했었습니다. 수도권은 그 당시 입주 물량이 많아서 일시적으로 공급과다가 있었고,
수요자들은 정부가 총선.대선때 맟춰 금융규제를 풀어 부동산시장을 살릴 것이라는
기대감이 컸었는데 이것이 물거품이 되어 더욱 매수심리가 죽어있었습니다. 때문에 수도권 지역은 비인기지역 보금자리 분양가보다 더 하락했고 전셋값 강세가 계속 이어지면 주택 가격이 상승할 것이라 전망했던것 입니다.

2014년 부동산 전망은 전세값이 어느정도 상승하는가와
정부가 추진하는 전세 대출에 대한 방향에 따라에
따라 부동산시장이 좌우될 것으로 보입니다.

이유는 현재 주택 가격이 작년 12월 대비 가격이 소폭 상승했고, 상승한 가격이 비인기지역 보금자리 분양가와 비교했을 때 비슷하게 형성돼있기 때문입니다.

예를들어 수도권의 파주 운정, 인천 청라 등 신흥 택지지구 가격은 작년 이맘때
비인기지역 보금자리 분양가보다 더 하락했기 때문에 구매욕구가 어느정도
있었습니다. 지금은 이들 지역이 가격이 회복해 비인기지역보금자리 분양가와 비슷합니다.

그런데 문제는 비인기지역 보금자리가 이제 본격적으로 분양을 시작한다는 점입니다.

고양 원흥.구리 갈매.부천 옥길.시흥 목감 등은 청약통장이 없어도 무주택자라는 이유로 얼마든지 실제분양을 받을수 있다는 점은 부동산시장에 먹구름이라 말할 수 있습니다.

몇몇 지역은 다주택자도 보금자리를 분양받을 수 있는 환경.

또한 전세대출 확대. 최근에 지방을 제외한 수도권에 한해 2금융권까지 담보대출을
강화한 것은 이제 정부가 수도권 집값 상승을 본격적으로 대비하고 있는 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다.

전세값이 낮을 때에는 전세값이 상승해도 매매가에 큰 영향이 없지만

전세값이 높을 때에는 추가로 상승하면 집값 폭등을 가져올 수 있다는 것을
정부도 잘 알고 있는 것 같습니다.

그래서 전세대출 확대와 2금융권담보대출 강화가 날로 기승을 부리는 것이라 할 수
있습니다.

2014년도 입주물량은 2013년도보다 약 30% 증가했지만
2013년도에는 준공 후 미분양 주택이 많이 팔려 이들이 주택 공급에 많이 기여를
했습니다.

이들 준공후 미분양이 팔려나간 수와 2013년 입주 가구수를 합치면 2014년도가 2013년도보다 공급수가 증가했지만 결국 공급량은 비슷하다 할수 있습니다.

그러므로 전세값 강세는 계속 갈 것으로 판단됩니다.

다만 정부가 계속해서 하우스푸어주택보다 건설업자가 분양하는 준공후 미분양주택에

포커스를 맟추면 이것들이 전세공급이 되어 이는 곧 전세값 약세가 올것이고

현재 금융정책으로 봤을 때 전세값 약세가 오면 매매전환은 어려울수도 있습니다.

열쇠는 정부가 금융정책을 어떻게 할것인가에 달려 있고 이제 본격 보금자리 분양을 시작하고 있는데 이에 대한 정부의 방향이 2014년도 부동산시장의 핵심이라 말할수 있습니다,,

예를 들어 미분양주택구입시 양도세 5년간 면제조건을 기존 주택 구입 시에도
같이 적용하면 긍정적. 미분양 주택만 적용하면 부정적.

전용 85㎡이하 보금자리주택 분양자격을 연봉 6000만원 이하만 추진하면 긍정적, 아니면 부정적,

특히 DTI 폐지와 LTV 완화. 전세대출 중단은 지금 당장 부동산 시장의 변화의 핵심이기에

이들의 정책 변화도 지켜봐야할 것입니다.

특히 2014년 6월에 있을 지방선거는 박근혜정부의 중간 평가 성격이
강하기 때문에 계속 금융 규제를 강화하면서 겉으로는 부동산 규제완화를 주장할 것으로
판단됩니다.

그래도, 큰틀에서는 전세값 강세가 예상되기 때문에 강보합형국이 될 것으로 전망됩니다.

이원용부동산연구소