부동산경기를 10년 정도로 폭넓게 볼때 경기가 막 살아나기 시작하는 경기 초기에는 소형아파트가, 경기가 안정되어 본 궤도에 오를때에는 중대형아파트가 두각을 나타냈었다.
이같은 현상은 2000년대 초반부터 나타나기 시작했는데 1997년 12월 IMF 국가비상사태가 터지자 1998년에 대폭락한 부동산은 경기가 막 살아나기 시작한 2001년 부터 2002년까지는 소형아파트가, 그후 경기가 안정 궤도에 들어간 2003년 부터 2007년까지는 중대형아파트가 전성시대를 맞았다.
이후 2008년 미국발 금융쇼크로 주식, 부동산이 대폭락한 후 2008년 말 정부의 경기부양책으로 경기가 살아나자 2011년까지 주식시장은 현대자동차(주)가 폭등하였고 부동산시장에서는 지역별로는 지방선두주자 부산.경남이, 평형별로는 소형아파트가 전국 부동산시장을 주도하였다.
실물경제의 바로미터 코스피지수의 흐름을 놓고볼때 2008년 미국발 금융쇼크때 코스피가 종전 2000 이상에서 2008년 1000 아래로 떨어져 최악의 경제 상태를 보였으며 2012~2013년 실물경제가 안좋은 상태에서도 코스피지수는 1700~2000 에서 등락을 거듭해 2008년 미국발 금융쇼크때 보다는 나은 경제 상황을 보였다.
경기를 10년 정도 폭넓게 볼때 지난 2009~2011년은 경기 초기 상태이며 이제 경기가 살아나면 2014~2016년 정도까지는 경기가 비교적 안정 상태 즉 정상 궤도에 오르지 않을까 한다.
이러한 맥락에서 필자는 경기 초기 상태인 2009~2011년은 지방선두주자 부산.경남과 소형아파트가 두각을 나타냈으나 경기가 비교적 정상 궤도에 오르는 2014~2016년은 나머지 지방 즉 지방후발주자 대구.경북 등과 중대형아파트가 두각을 나타낼 것으로 전망된다.
물론 경제가 정상 궤도에 오를려면 내년쯤 2011년에 있었던 코스피 최고지수의 경신이 나와야 한다. 이미 증권사에선 내년에 코스피지수가 2300을 넘을 것이란 장밋빛 전망을 내놓고 있다.
경기 초기엔 소형아파트가, 경기가 어느정도 정상 즉 안정 궤도에 오르면 중대형아파트 가격 상승이 있어야한다는 것은 실물경제, 부동산 경제 논리이다.
2009년~2011년 경기 초기에 소형아파트의 인기가 있었다고 해서 항상 소형아파트가 인기가 있을 것이다라는 것은 경제 상황을 고려하지 않은 어불성설이다.
내년에 코스피가 2300 이상을 돌파하는 역사적인 코스피지수가 나타나면 즉 실물경제가 정상 궤도에 오르면 당연히 중대형아파트가 올라야 한다.
이러한 미래의 실물경제 즉 코스피지수를 전망해보면 지금 비록 최악의 상태에 있는 것은 중대형아파트지만 급반전 할 수도 있다.
2014~2016년까지 경기가 좋아지고 2017년 전후로 세계경제위기가 닥치면 이후 경기가 막 살아나는 경기 초기 단계에서는 다시 소형아파트가 서서히 살아나지 않을까 한다.
우리는 그동안 수많은 부동산시장의 변화를 봐왔다.
2000년대 서울.수도권 부동산 전성시대 그리고 2001~2002년 강남권재건축(소형), 2003~2007년 강남권중대형 전성시대
그리고
2010년대 지방 전성시대 그리고 2009~2011년 지방선두주자 부산.경남 그리고 소형아파트 전성시대
이렇듯 부동산은 시대의 흐름에 따라 시시각각 얼굴을 달리한다.
그 잘나가던 과천이 정부종합청사가 세종시로 옮겨지니 지방화 시대를 맞이하여 세종시가 급부상한 반면 과천은 속락하고 있다.
노무현 정부때 전국 광역시 중 꼴찌를 달리던 대구광역시가 오늘날 전국 부동산 가격 상승률 1위가 된 것도 이변이다.
1960년대에 버려진 강남이 1970년대부터 천지개벽하는 것도 역시 마찬가지이고,
이렇듯 부동산은 인생살이, 개발처럼 역전에 역전을 거듭한다.
과거 공해가 심한 산업단지 인근 아파트가 오늘날 산업단지 부활로 집값이 급상승하는 등 산업단지권 부동산이 도심권 부동산을 앞지르고 있다.
작금의 전국 부동산시장의 흐름을 보면 현재 전국 집값 상승률 1, 2위를 달리는 대구.경북이 전국 부동산시장을 주도하고 있고 코스피지수가 종전 2011년 최고치를 경신하면 즉 실물경제가 정상 궤도에 오르면 중대형아파트 가격도 급격히 상승할 것이다.
이러한 맥락에서 필자는 향후 부동산시장 전망을 평형별로는 소형아파트 시대에서 중대형아파트 시대로, 지역별로는 부산.경남에서 대구.경북 등으로 간다라고 자신있게 말한다.
물론 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 그리고 수도권2기 신도시인 위례.광교.동탄신도시 그리고 정책적인 호재가 발표된 리모델링.재건축과 방송국.언론사가 이전하는 상암DMC, 수서역 인근 문정지구 등도 향후 전망을 밝게 보고 있다.
평형별 부동산시장 전망을 요약해 보면 실물 경제가 정상 궤도에 오르면 중대형아파트는 반드시 빛을 볼 것이다.
그동안 소형아파트가 전국 부동산시장을 주도했으니 소형아파트 시대가 계속될 것이라는 것은 경제 흐름을 무시한 단편적인 시장 전망이 아닌가 한다.
코스피지수의 흐름을 예의주시해 보며 중대형아파트의 동태를 살피라고 말씀드리고 싶다.
한번 경기가 살아나면 3년 정도는 이어진다는 과거 전례를 놓고 볼때 내년부터 내수 경기가 본격적으로 살아나면 적어도 2016년까지는 이어지지 않을까 한다. 이 기간동안 코스피지수가 역사적인 최고치를 경신하면 당연히 중대형아파트의 가격 상승이 있어야 한다.
부동산도 인생살이, 개발처럼 돌고도는 순환의 연속이 아닌가 한다.
재테크맨 이주호
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