“전세 말고 사라” 2014 주택시장 전망

전셋값 오른 후엔 매매가 상승 이어져

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2014.01.01 20:40

2013년 한해 부동산시장을 정리해보면 정부의 잇따른 정책으로 거래와
매매가격이 올랐지만 시장을 회복시키기엔 역부족이었다.

새 정권에 대한 기대감과 더불어 한시적이긴 했지만 5년간 양도세 면제와
생애최초 취득세 면제를 담은 4ㆍ1대책과 생애최초 취득세
인하를 표방한 8ㆍ28대책이라는 2개의 굵직한 대책을 시행했다.

그 결과 수도권은 2012년보다 거래가 늘고 매매가격도 소폭 상승했다. 하지만 부동산시장 회복이라는 말을 쓰기에는 여전히 역부족이었다. 부산
등 지방 부동산시장은 지역마다 차이가 있겠지만 2012년과 비교했을 때 열기가 식은 가운데서도 투자
열기는 수도권보다 높은 상황이었다.

이제는 2013년에 대한 미련을 버리고 2014년을 예측하고 준비할 때다. 수도권과 지방 간에 차이가 나지만
수도권 위주로 중요한 변수 몇 가지를 가지고 2014년을 예측해본다.

부동산 대책 완화로 시장의 불확실성 줄어

양도세 중과세 폐지 국회 통과가 난망이지만 안되면 한시적 기간을 연장할 예정이기에 큰 문제는 없어 보인다. 취득세 영구 인하와 리모델링 수직증축은 국회 통과가 이뤄져 정책에 대한 시장의 불확실성은 많이 제거된 상황이다.

양도세 5년간 면제 기간이 2013년
말에 종료되는 것이 아쉽다. 면제 기간이 1년 더 연장되고, 총부채상환비율(DTI) 폐지와 종부세 폐지까지 나온다면 부동산 시장에
긍정적 영향을 미칠 수 있을 것이다.

입주물량 감소가 전셋값 상승의 원인으로 작용

부동산 가격을 결정하는 가장 중요한 변수가 바로 공급이다. 주택공급물량이
늘어나면 전셋값과 매매가격 모두 약세가 될 수 밖에 없다. 공급물량이 줄면 전셋값 상승과 더불어 매매가격도
중장기적으로 상승 압박을 받을 수 밖에 없다.

수도권 입주물량은 2010년 13만6818가구에서 2011년 9만4255가구, 2012년 9만6674가구, 2013년 올해 7만3168가구, 내년 2014년 6만4252가구로 해마다 감소하고 있다. 2-3년 뒤 입주물량을 결정하는 신규 아파트 공급 역시 해마다 줄어들고 있다.
이런 수급의 불일치는 전셋값 상승의 원인이 되고 있으며 더 나아가 향후 매매가격 상승을 부추기는 압력으로 작용할 가능성이 높다.

전셋값 상승이 누적되면 매매가 상승으로 이어져

전셋값 상승은 물가상승률을 감안해 꾸준한 상승세를 보여주는데 반해 매매가격은 계단식 흐름을 보이는 특성이 있다. 매매가격은 몇 년 동안 안 움직이다 전셋값 상승이 누적되면 어느 시기에 한번에 큰 폭으로 오르는 경향을 나타낸다. 이 때문에 지금의 전세값 상승이 누적되면 이 역시 매매가격의 상승을 부추기는 압력으로 작용할 가능성이 다분하다.

LG경제원구원의 보고서를 보면
2011년 2분기부터 전셋값 상승 속도가 소득 증가 속도를 앞질러 재계약 가구의 부담이
커졌다. 2년 전 대비 올해 1분기 우리나라의 1인당 평균 소득은 6.5% 상승했지만 전셋값은 11.2% 상승했다.

이런 전셋값 상승 기조는 정도의 차이는 있겠지만 내년에도 이어질 가능성이 높고 주택공급물량을 감안하면 2~3년 이상 지속될 가능성이 높다.

과거 1987~1990년 동안에
1987년 19.4%, 1988년 13.2%, 1989년 17.5%, 1990년 16.8% 4년간 전셋값 상승이 지속이 됐다. 전세 폭등 이후 매매가격 상승으로 이어졌다. 외환위기 후 1999~2002년 동안에는 1999년 16.8%, 2000년 11.1%, 2001년 16.4%, 2002년 10.1%로 4년 동안 큰 폭의 전셋값 상승이 있었고 그 후 매매가격 상승으로 이어졌다.

물가 상승

물가상승과 화폐 가치 하락에 따른 인플레이션을 감안하면 실물자산인 부동산가격 상승은 그 시기가 문제지 당연한
일이다.

1991년에서 2011년까지 20년 평균 물가상승률은 4.1%이고 이런 물가상승률을 감안해서 화폐가치하락을
시뮬레이션 해보면 5년 후 8200만원, 10년 후 6700만원, 20년
후 4500만원으로 낮아지는 것을 알 수 있다.

이런 물가 상승률이 해마다 부동산 가격에 반영이 되지는 않지만 어느 순간 한번에 반영이 된다. 매매가격이 상승이 안 되고 침체가 지속될수록 상승폭이 반영되는 상승 시기는 늦어지게 되므로 현재 상황에서
기다리기에 초조해하거나 실망할 필요는 없다. 따라서 전세보다 집을 구입 하는 것이 결국 더 유리하다는
뜻이다.

심리 회복

부동산은 심리라고 하는데 그만큼 투자심리가 중요하다. 지금 사람들이
집을 안 사는 이유는 금리가 높아서도 취득세가 높아서도 양도세 때문도 아니다. 집값이 더 떨어지거나
안 오를 거 같아서 집을 안 사는 것이다.

투자심리가 극도로 위축이 됐다는 말인데 내년에 집값이 오른다는 확신이 있거나 분위기가 조성되면 아무리 금리가
높아도 취득세가 높아도 양도세 중과세가 적용돼도 집을 사는 것이 시장의 반응이었다.

부동산114에서 조사한 결과를 보면 내년에 집값 상승을 예측한 응답자(45.3%)가 하락을 예측한 응답자(27%)보다 많았다. 전세는 상승이 72.3%로 압도적으로 높아서 내년에 전세가 상승은
거의 기정사실이다 해도 과언이 아닐 정도로 분석됐다.

이렇게 부동산 대책, 입주 물량, 전셋값, 물가, 심리 등 변수를 감안해 내년 2014년 부동산시장 예측을 하면 2014년 매매시장은 지역과 단지별
차이는 있겠지만 큰 폭의 상승은 기대하기 어렵고 하락보다는 보합세 또는 강 보합세, 전세는 강 보합세
또는 강세로 예상이 된다.