땅 투자 입지가 전부는 아냐

토지 족보와 법적 규제 살펴보고 전문가와 상담을

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장용석 | 입력2014.01.05 22:17

부동산방송에 출연하고 나면 많은 시청자들이 고민 상담을 해온다. ‘지인이 소개해줘서 어디에 있는 토지를 얼마에 사려고 하는데 전망은 어떤가요?’ ‘수년 전부터 보유한 토지인데 매도해야 하나요? 보유해야 하나요?’ ‘보유한 토지를 매도하려는데 매도가 되지 않아요. 매도 해줄 수 있나요?’ 등 사연이 가지각색이다.

얼마 전엔 조그만한 제조업을 운영한다는 인천의 정모씨가 상담을 요청했다. 충남 당진시 송산면 명산리 일원에 약 3만9600㎡(약 1만2000여평)을 10년 전에 매수해 보유 중이라고 한다.

2년 전에 매도하려고 매물을 내놓았는데, 2012년 당진이 군에서 시로 승격하는 바람에 축사를 운영하려는 매수자가 기대했던 용도대로 사용할 수 없다고 해 매수를 포기한 뒤 매매가 이뤄지지 않고 있다고 한다.

상담 의뢰자에게 지번을 물어본 후 관련 자료들을 살펴봤다. 해당 필지들은 2012년 초 가축사육제한구역으로 지정됐다. 말 그대로 축사를 운영할 수 없는 용도의 땅인 것이다. 또한 해당 용도지역이 농림지역으로 사실상 건축할 수 있는 쓰임새가 거의 없어 토지 투자의 가치가 높지 않고 매매가 잘 되지 않는 토지다.

해당 토지는 서해안고속도로 송악IC에서 근접해 있고 송악경제자유구역에서도 가까워 토지 투자에 경험이 많지 않고 전문적인 지식이 없는 사람들은 막연하게 좋다고 생각해 생각 없이 매수할 수 있는 입지의 토지다.

토지 투자에 있어서 입지는 중요하지만 그렇다고 투자의 전부는 아니다. 접해 있는 토지라 할지 라도 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역 등 해당 토지의 족보(토지이용계획확인서상의 여러 가지 법적 규제 등)에 따라 쓰임새가 달라져 가치가 천차만별일 수 있다.

왜 사람들은 투자를 할 땐 지인의 소개로 쉽게 투자하고 문제가 발생하면 전문가를 찾는 걸까? 실전에 몸담고 있는 필자는 이런 경우를 너무도 많이 겪는다.

이젠 우리나라 경제가 비약적인 발전을 해 과거 경제발전시기 때처럼 대충 사놓기만 하면 오르고 좋은 가격에 팔던 그런 시대는 지났다. 매수 전부터 전문가와 상의 후 투자하는 선진국 시스템의 사고 방식이 필요 할 때다.

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