새해 부동산을 이끄는 긍정과 부정의 쌍두마차

규제 완화와 미국경제 회복 앞에 물가 뛰고 미분양 넘쳐 걸림돌

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2014.01.06 08:45

계절도 춥고, 경제도 춥다. 서민들의 눈에선 고장 난 수도꼭지처럼 눈물만 나오고, 부동산 부채는 씹다 붙여둔 껌 딱지처럼 떨어질 줄 모른 채 또 한 해의 정월이 왔다. 20대는 고민의 신년이고, 30~40대는 걱정의 신년이고, 50-80세대는 무서운 신년일 것이다.

부동산값이 끈 풀린 치맛자락처럼 아슬아슬하게 내려가자 국회에서도 화들짝, 풀 건 거의 다 푼 모양이다. 어차피 줄 바엔 진즉 줄 일이지 운동선수가 지쳐 누운 다음에 호루라기 불면 뭐하냐? 유일하게 우리나라에만 있는 다주택자 양도세 중과 제도라는 쇠말뚝 하나가 이제 역사 속으로 사라졌다.

그러나 더 큰 쇠말뚝 하나가 야무지게 버티고 있다. 이게 바로 ‘총부채상환비율(DTI)’이라는 것인데 대출을 많이 주고 적게 주는 저울대 역할을 하는 것이다. 금리가 낮아도 대출로 부동산을 살 사람은 이제 없을 것이기에 효과는 줄었다.

하지만, 이미 대출을 받은 사람들은 낮은 금리로 바꿔 타려 해도 나이가 많거나 소득증빙이 없어 바꿔 타지 못하고, 비싼 이자를 내고 있다. 앞으로는 매달 일정한 소득이 있어야 행세하는 세상이다. 부동산을 아무리 많이 갖고 있어도 나이 많고 월 소득이 없으면 금융회사 문턱에도 가기 어렵다.

우선 2014년도의 부동산시장에 대한 전망이 궁금하리라. 전문가들 사이에서도 긍정과 부정이 6대4정도 된다. 어떻게 봐야 파랗게 보이고, 어떻게 봐야 빨갛게 보일까. 2008년도부터 세계경제와 나라경제를 지켜 봐왔다면 이제 감을 잡을 수 있으리라. 몇 가지만이라도 긍정적인 면과 부정적인 면을 지켜보면서 살아가자.

소득은 그대로고 물가는 뛰어

우리나라 경제전망이 밝은 편이고, 무역 강국 8대국에 진입하게 된 일은 고무적이다. 지난해까지 경제사정이 무호양관인(無戶兩關人. 집 없는 가랑비가 나그네의 발길을 묶어 오도 가도 못하게 했다는 뜻)이었다. 비정상화가 정상으로 가는 과도기를 맞이해 경제는 ‘긍정’으로 볼 것이다.

그러나 국민소득이 2007년에 2만 달러였는데 지금도 2만 달러 초반에 머물고 있다. 귀신에게 발목이 붙들렸는지 한 발짝도 더 이상 나가지 못하고 있다. 중진국의 함정에 빠진 것일까. 복지와 세금은 늘어나고 가계는 빈털터리다. 가스비는 올랐고, 택배ㆍ전기ㆍ철도는 물론 과자 값도 오를 예정이다. 이런 관점에서 보면 경제전망은 ‘부정’이다.

미국 경제 회복하는데 엔저로 고민 깊어져

미국이 부동산ㆍ증시ㆍ소비 등 전반적인 분야가 상승 국면으로 진입하고 있다. 부자이웃을 만나면 나도 잘 살 수 있다. 그래서 끼리끼리 논다고 하는 것이다. 미국의 경제가 긍정이면 우리나라경제도 ‘긍정’이다.

그러나 미국이 그 동안 풀어냈던 3000조원이라는 돈은 대개 신흥국으로 몰려갔기에 돈을 거둬들이게 되면 신흥국 발 금융위기가 다시 일어날 수 있어 이 부분에서는 ‘부정’이다. 그 동안 얼씨구 좋다 하고 춤췄던 신흥국들은 머지않아 국제통화기금(IMF)에 돈 빌리러 갈 것이다. 게다가 일본의 엔저 현상에 우리나라는 고민이 깊어지고 있다.

강남ㆍ위례ㆍ세종 긍정, 매수 없이 매도만 넘쳐

집을 사야 할 사람들 중 아직도 집값은 더 내려갈 것이라고 보는 사람이 절반 정도 된다. 매수심리가 불안하다고 볼 수 있다. 그러나 부동산시장은 값이 오른다 해야 고무신 벗어 들고 쫓아가는 시장인지라 어떻게 변할지 알 수 없다. 국내외적으로 돌발적인 악재만 없다면 좋아지는 경제를 따라 강남ㆍ위례ㆍ세종부터 다소 ‘긍정’으로 돌아설 것이다.

그러나 기존 주택시장은 팔 사람만 우글거리는 시장이 돼버렸기에 4~5월이 지나야 매수인이 기웃거리지 않을까 예상된다. 입지가 좋은 곳부터 거래는 있을 것이고, 값은 이미 적게는 1000만 원, 많게는 5000만 원까지 올라 매수인 입장에서는 돈을 더 주고 사기에는 억울해 상당한 시일 동안 관망세가 이어질 것이다. 팔 사람만 있고, 살 사람은 없는 부동산시장은 올해도 계속되리라.

미분양은 넘쳐나고 부동산 세금 과다는 여전

주택시장이 살아나려면 미분양이 줄어야 하는데 현재 전국의 미분양은 약 7만 가구에 이르러 건설사들이 자금난을 겪고 있다. 5년 양도세 비과세 혜택을 다시 줘봐야 별 볼일 없을 것이고, 값을 절반으로 뚝 잘라 팔면 억지로라도 팔리겠지. 지금까지 입주 못한 2만 명의 수분양자들에게 해제절차를 속히 밟는 일도 건설사와 대출은행 스스로를 위한 일일 것이다.

다주택자 양도세 중과제도가 폐지됐다 해도 자잘한 집 여러 채 가지고 있는 사람들은 양도차익의 30%를 세금으로 내야 하기 때문에 그들에게는 무거운 세금이다. 부동산을 갖게 되면 18가지의 세금을 물게 된다. 부동산을 가진 사람을 봉으로 보지 않는다면 부동산에 매겨진 세금은 전반적으로 내려야 하리라. 현재 부동산에 따른 세금에 대해서는 모두가 부정이다.

매매거래 시세를 따라 순리대로 이뤄져야

팔고 싶은 마음과 사고 싶은 마음에 양보의 미덕이 있어야 목적지까지 무사히 갈 수 있다. 2006년 하반기 값 그대로 받으려고 기다리는 일은 헛수고다. 부동산은 오기로 하는 게 아니고, 시세를 따라 순리대로 가야 한다는 사실을 잊지 마시라. 이 대목이 이 글의 핵심이다.

종교에서는 우리들은 8만4000가지의 인연을 따라 이 세상에 태어났다고 한다. 매도인과 매수인 사이에도 인연이 있어서 만났을 것이다. 돈으로 너무 계산하지 말자. 돈으로 결혼하는 사람은 낮이 즐겁고, 육체적으로 결혼한 사람은 밤이 즐겁고, 마음으로 결혼한 사람은 밤낮으로 즐겁다고 하지 않던가.

이런 시장 상황 속에서 한가지 정부 정책에 대한 아쉬운 점이 있다. 보금자리 4촌 격인 행복주택이 유휴지 없애고 집을 짓는다는 건 아무래도 잘못된 일 아닐까. 집은 넘쳐나는데 또 짓는다? 이게 주택시장을 왜곡시키고, 한정된 사람에게만 혜택을 주는 복불복 시스템 아니던가. 지정된 5개 지구에 대해 충분한 재고가 있어야 한다. 그래야 부동산은 역사를 다시 쓸 수 있다.

21세기 부동산힐링캠프(cafe.daum.net/2624796) 대표
수원대 사회교육원 교수(부동산ㆍ법률) 010-5262-4796 / 031-213-4796

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*수원대 사회교육원 부동산학과에서 봄학기 입학생을 모집합니다. 홈페이지(cced.suwon.ac.kr) 참조. 상담ㆍ문의: 031-213-4796