2010년대는 세종시ㆍ혁신도시와 수도권 2기 신도시가 주도

2020년대엔 도심권과 재건축ㆍ재개발ㆍ도시재생ㆍ리모델링이

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2014.01.06 09:37

지금 전반적인 부동산시장은 약세를 면치 못하고 있지만 2012년 말 대통령 선거 직후와 지난해 4ㆍ1 부동산대책, 8ㆍ28 부동산대책 때 반등을 보인 지방 후발주자인 대구ㆍ경북ㆍ광주, 세종시ㆍ혁신도시ㆍ위례신도시ㆍ대구테크노폴리스 등 신도시, 대구.경북 선도지역의 중대형아파트 등은 2새해에도 좋은 성적을 보일 것으로 전망된다.

정책적인 개발 호재가 있는 분당 등 리모델링 대상 아파트와 재건축 대상 아파트도 세간의 관심을 끌 것이다.

서울ㆍ수도권 부동산시장을 놓고 볼 때 이들 지역의 집값은 2000년대에 워낙 폭등한지라 2010년대에는 도시는 도심에서 외곽지로라는 도시개발 원리에 따라 수도권2기 신도시인 판교ㆍ위례ㆍ광교ㆍ동탄 등 신도시 그들만의 독자적인 시장을 형성했다.

수도권 부동산이 2007년에 정점을 치고 내려오니 우리나라 부동산이 과거 1990~2000년대의 침체된 일본 부동산 전철을 밟을 것이라는 우려 섞인 전망이 나오고 있다. 하지만 수도권 부동산이 하락 과정을 거치더라도 상대적으로 지방이 전국 부동산시장을 주도해 이들 수도권 부동산의 급락을 어느 정도 막으니 과거 일본 부동산시장처럼 극도로 침체되는 일은 없을 것으로 보인다.

과거 부동산시장의 주요 현상을 살펴보면 1997년 12월 외환위기로 국가비상사태 후 1998년도에 바닥을 친 부동산이 김대중정부와 노무현정부 때 수도권 부동산이 폭등했다. 이명박정부 때부터는 지방산업단지 부활로 부산ㆍ경남이 전국 부동산시장을 주도하고 국토균형발전을 위한 세종시ㆍ혁신도시가 건설됐다. 이번 박근혜정부에서는 지방후발주자인 대구ㆍ경북ㆍ광주와 세종시ㆍ혁신도시ㆍ위례신도시ㆍ대구테크노폴리스 등이 주도하고 있다.

즉 지방이 주도하니 지역에 따라 되는 지역과 안 되는 지역으로 시장이 양분돼 전체적인 부동산시장의 침체를 막은 것이 아닌가 생각된다. 2010년대에는 지방과 국토균형발전을 위한 세종시ㆍ혁신도시가 우리나라 부동산시장을 살린 게 아닌가 한다.

중국의 내수 경기가 살아나고 정부에서도 내수 부양책에 주력하고 있으며, 리모델링 수직증축 허용, 취득세 영구 인하, 다주택자 양도세 중과 폐지 등 각종 부동산 현안이 국회를 통과하고 있다. 비록 연초에 종합주가지수(KOSPI)의 출발 성적이 좋지 않았지만 올해 코스피 전망이 밝고 경기의 급격한 하락을 방지하기 위해 정부가 경기연착륙 경제 정책을 쓰고 있는데다 성공적인 국토균형발전을 위한 세종시ㆍ혁신도시 건설도 완수기에 접어들고 있으며, 그 동안 수도권이 충분한 조정을 거쳤다는 점 등으로 미뤄봤을 때 2014년 부동산시장은 희망적이다.

이명박정부 이후 국내 경제는 2008년 미국발 금융쇼크 때 가장 충격이 컸는데 이때 수도권 부동산이 직격탄을 맞았다. 이후 2008년 말 정부의 경기부양책에 따라 부동산이 살아나는 과정에서 지방의 부동산이 꿈틀대면서 전체 부동산시장의 추락을 막는데 기여했다.

2012~2013년에 경제 사정이 좋지 않았다 해도 2008년 미국발 금융쇼크 때보다는 충격이 크지 않아 이후 경기가 살아나면 지방 부동산 전체는 이명박정부 때보다 더 큰 상승세를 보이지 않을까 예상된다. 만일 종합주가지수가 역사적인 최고점을 기록한다면 소형 아파트보다는 중대형 아파트가 두각을 나타낼 가능성이 크다.

2010년대 국내 부동산은 자칫 1990~2000년대 침체된 일본 부동산 전철을 밟지 않겠느냐는 우려 섞인 전망이 나오고 있다. 하지만 한쪽 지역 지방 부동산이 활기를 띄면서 국내 전체적인 부동산시장 침체를 막는데 기여했다고 본다. 뭐든 시장은 불씨가 완전히 사라지는 게 무섭지 한쪽 불씨가 살아있으니 전체 부동산시장의 침체를 막는 완충적인 역할을 한 것이다.

만약 2000년대에 수도권과 지방 구분 없이 전국 모든 부동산시장이 활황을 보인 뒤 침체됐다면 2010년대 우리나라 부동산시장 전체는 상당한 어려움을 겪었을 것이다.

2010년대 지방 부동산이 살아나고 또 국토균형발전을 위한 세종시ㆍ혁신도시도 건설되니 국내 전체적인 부동산시장의 침체도 막고 그 동안 소외된 지방 부동산의 발전도 꾀할 수 있으니 일거양득인 셈이다.

이런 맥락에서 올해부터 부동산이 살아나더라도 역시 대구ㆍ경북ㆍ광주 지역과 세종시ㆍ혁신도시ㆍ대구테크노폴리스ㆍ위례신도시 등 신도시가 전국 부동산시장을 주도할 것으로 전망된다.

서울 재건축과 리모델링대상 아파트는 리모델링 수직증축 허용 발표 등으로 호재가 생겼지만 지금은 지방 전성시대라 지방 부동산의 주도가 완전히 마무리되는 다음 정부 때에서나 수도권의 도심권 부동산의 주도를 기대할 수가 있다.

결국 지금의 부동산시장은 지방과 국토균형발전을 위한 세종시ㆍ혁신도시 건설을 통해 균형발전을 위한 국토개발 방향으로 나아가고 있다.

결론적으로 2014년 부동산시장 전망은 한번 경기가 살아나면 3년 정도 이어진다는 과거 전례로 보아 2016~2017년까지 이어질 것으로 전망되며 이 기간 동안 ▶대구ㆍ경북ㆍ광주 지역 ▶세종시ㆍ혁신도시ㆍ위례신도시ㆍ대구테크노폴리스 등 신도시 ▶분당 등 리모델링 대상 아파트와 재건축 대상 아파트 ▶소형 아파트보다는 그 동안 충분한 조정을 거친 중대형 아파트 ▶개별 지역 호재가 있는 상암 DMC와 수서역 인근 문정지구 ▶2018년 평창동계올림픽 관련 부동산 등이 향후 부동산시장을 주도하지 않을까 예상된다.

2010년대에 들어 꺼져가는 수도권 부동산을 지방이 대신 살리고 있다. 지방은 우리나라 부동산시장에 있어서 효자라고 할 수 있다. 지방 부동산시장의 활황으로 우리나라 부동산시장의 전체 침체도 막고, 세종시ㆍ혁신도시 건설로 국토균형발전도 이루고, 지방 부동산 가격의 상승으로 수도권과 지방 경제간의 양극화는 물론 부동산시장의 양극화도 해소하며 경기도 연착륙시킬 수 있으니 어려운 부동산시장 환경 속에서 지방이 참으로 큰 역할을 하고 있는 것이다.

수도권 부동산은 박근혜정부 때 지방 대세가 마무리되고 다음 정부쯤에서나 정책ㆍ개발 호재를 지닌 재건축ㆍ재개발ㆍ도시재생ㆍ리모델링 등 도심권 부동산이 서서히 부상하지 않을까 전망된다.

결론적으로는 2010년대는 지방 산업단지권, 국토균형발전을 위한 세종시와 혁신도시, 판교ㆍ위례ㆍ광교ㆍ동탄 등 수도권2기 신도시의 전성시대가 시장을 주도할 것으로 예상된다. 이어 2020년대에는 도심권과 재건축ㆍ재개발ㆍ도시재생ㆍ리모델링 아파트 전성시대가 이를 것으로 전망된다.

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