부동산

현재 아파트 가격에 거품이 많기 때문에 아파트 가격이 좀더 떨어져야 한다는 주장이 지속적으로 대두되고 있으며 이에 대해 일정 정도 공감하는 입장에서 주택가격 결정과 금융권 대출의 기준이 되는 아파트 감정평가서의 오류에 대하여 단독주택 감정평가서와 비교하여 논해보고자 한다. 비교대상은 동일수급권의 아파트와 단독주택을 두가지 물건을 비교하여 판단하였다.

1.단독주택 감정평가 방식
단독주택은 토지와 건물로 분류하여 각각의 평가금액을 합산하는 방식이며 토지의 평가는 제반요인들을 종합참작하여 평가하며 건물은 원가방식에 의한 복성가격으로 평가한다.

다음은 실제 감정평가서의 단독주택 평가방법이며 이로인해 산정된 <토지건물 감정평가 명세서>이다.

평가방법

1)토지의 평가
평가대상 토지의 평가는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령에 의해서 공시된 공시지가 중 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일로부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률, 생산자 물가상승률,기타 당해 토지의 위치, 형상, 주위환경, 이용상황, 도로조건, 용도지역지구 인근의 정상적 거래시세 제반 지역적 및 개별적 가격형성요인을 종합참작하여 평가하였음.

2)건물의 평가
평가대상 건물의 평가는 건물의 구조, 사용재료, 시공의 상태, 내부치장상태 관리 및 이용상태, 보수의 상태 등을 종합적으로 고려하여 원가방식에 의한 복성가격으로 평가하였음.

위의 그림에서도 알수 있듯이 토지는 107.1㎡로 단가는 5,090,000원으로 토지가격은 545,139,000원이다.

또한 건물은 120.59㎡로써 단가는 270,000원으로 건물가격은 32,559,300원이다.
준공연도가 오래되어 감가상각으로 건물가격은 거의 영향이 없을정도로 미미하다.
만약 건물이 없다면 토지가격만 545,139,000원이다.

2.아파트 감정평가 방식
아파트의 감정평가 방식은 거래사례비교법으로 평가한다.
과거에 고가로 거래된 사례가 있으며 그것이 가격의 판단기준이 된다.
아래는 실제로 감정평가서상에 기재되어 있는 평가방법이며 이러한 평가방법을 기준으로한 <구분건물 감정평가명세서<이다.

평가방법
본건 구분건물의 평가에 있어서는 ‘감정평가에 관한 규칙’ 제16조에 따라 건물과 토지의소유권 대지권을 일체로 한 거래사례비교법 으로 시산가액을 산정한 후 인근 유사부동산의가격수준, 평가전례 등 참고가격 자료를 종합 참작하여 시산가액의 합리성을 검토하여 감정평가액을 결정하였음.

위의 그림에서도 알수 있듯이 401호 면적은 126.94㎡ 이며 대지권 비율은 62.898㎡이다.
앞의 단독주택과 동일수급권이므로 토지가격을 5,090,000원이라 가정하면 62.898㎡의 지분가격은 320,150,820원이다.
다음으로 건물이 전용면적 126.94㎡이면 공용면적 25.57㎡을 합쳐서 분양면적은 152.51㎡로써 전형적인 46평형 아파트이다.
전체적인 평가액이 817,000,000원에서 대지금액 320,150,820원을 제하면 건물가격은 496,849,180원이다.
준공된지 10년이 되는 아파트의 건물가격이 약 5억이면 건물감가 상각률을 역산하면 준공당시 건물가격은 이보다 훨씬크겠지만 이는 무시하는것으로 보자.
이것을 분양면적 152.51㎡로 나누어보면 ㎡당 3,257,810원이다.
국토해양부에서 고시된 2013년 표준건축비는 ㎡당 1,664,000원이다.
현재의 재조달 원가로 환산해도 약2배이상의 폭리이며 10년전으로 돌아가면 그 폭은 더욱커진다.

다시 거꾸로 계산해보자.
국토해양부 표준건축비가1,664,000 원이므로 1,664,000 x 152.51 = 253,776,640원이다.
여기서 전체 평가금액에서 건물가격을 제하면 토지의 금액이다.
817,000,000 - 253,776,640 = 563,223,460원이다.
대지지분 62.898㎡의 가격이 563,223,460원이며1㎡로 환산하면 563,223,460/62.898 = 8,954,550원이다.
앞의 단독주택 토지감정가의 1.8배이다.

이렇게 해보고 저렇게 해봐도 도무지 답이 안나온다. 도대체 아파트 가격은 무엇을 기준으로 하는거지? 아파트 감정평가는 거래사례로만 기준을 두고있다. 부동산은 공산품처럼 정해진 가격이 없다. 집주인이 내가 사는 집이 너무 좋다는 이유로 1억에 사서 10억에 팔아도 이를 사는 사람이 있다면 그것이 그 아파트의 가격이 되는 것이다. 지나칠 정도로 비과학적이며 합리적이지 않는 방식이다.

과거 아파트의 공급부족에 시달리던 시절에는 이런 것들이 가능하지만 아파트가 넘쳐나고 미분양으로 남아돌면 상황은 역전될 수 있다. 현재와 같은 거래사례비교법으로만 평가한다면 아파트 가격이 싼가격이 거래되기 시작하면 오히려 지분가격이 주변 토지가격보다도 떨어질 수 있다.

이제라도 아파트 역시 단독주택과 마찬가지로 토지가격과 건물가격으로 구분하여 평가하여야 한다. 그래야만 왜곡된 부동산 시장을 바로 잡을 수 있고, 이 나라 부동산 시장이 제자리를 찾을 수 있다.

 

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