2014년 부동산 시장에 대해 대부분의 연구소와 전문가들은 ‘전약후강’ 구도로 상반기에는 회복의 기미가 보이고 하반기부터 상승세로 돌아설 것이라는 전망을 내놓았다. 각자의 기준 및 경제상황은 물론 지역별, 대상물건별, 부동산 금액별 등에 따라 차이가 있어 이를 종합해 평가한다는 것이 사실상 무리가 있지만 작년 보다는 좋아지지 않겠냐는 의견이 반영된 결과로 풀이된다.
그럼 올 한해 부동산 시장을 가장 뜨겁게 달굴 단어는 무엇일까? 바로 ‘경매’와 ‘중소형아파트’다.
경매 시장은 작년 하반기부터 상승세를 타고 있다. 지방의 낙찰가율은 이미 80%를 넘어 90~100%사이에서 낙찰되고 있으며, 서울 수도권도 작년 9월 이후 80%를 넘어서 꾸준한 상승세를 나타내고 있다. 1기 신도시를 포함해 일부 지역의 중소형 아파트의 낙찰가율은 90%를 넘어 100%에 낙찰 되고 있으며, 입찰경쟁률도 ‘20~30대 1’을 보이는 물건의 수가 증가했고 낙찰율도 60%를 넘으면서 과열양상을 보이고 있다.
그 원인은 무엇일까?
부동산 시장의 장기간 침체 속에서 부동산 가격은 하락하고 상승에 대한 기대심리도 사라지면서 주택의 매수수요보다는 전월세 수요가 증가하기 시작했다. 게다가 은행 예금금리 하락으로 인해 주택 소유자가 전세보다는 월세를 선호하면서 전세는 품귀현상을 보이며 나날이 치솟았고 세제혜택 및 부동산 관련 법안, 공공임대주택, 행복주택 등 전세 시장을 안정시키고 매매시장을 활성화하기 위한 정부의 정책은 국회, 이익단체, 지자체 등의 반대에 부딪쳐 제대로 펼쳐보지도 못하고 표류하면서 상황이 더욱 악화되었다.
특히 지난 10년간 부동산 주택시장이 중대형 아파트 중심으로 재편되면서 중소형아파트 공급이 줄었고, 실물 경기 침체로 가계소득이 줄어든 매수가능 수요자가 중대형보다는 중소형아파트에 몰리면서 중소형아파트의 회복세가 눈에 띄게 나타난 것으로 보인다. 중소형아파트의 수요 증가는 좀 더 저렴한 가격으로 주택을 매입하고자 하는 이들이 경매 시장으로 몰리기 시작했고 경매 3대 지표인 낙찰가율, 낙찰율, 입찰경쟁률이 모두 상승하면서 급매 가격과 비슷한 선에서 낙찰되는 물건도 빠른 속도로 증가하는 모습이다.
2014년 경매 시장은 어떤 모습일까?
글로벌 경제 회복은 국내 실물 경기 회복에도 영향을 미칠 것으로 보이며, 기준금리의 인상은 일시적인 가계부채가 증가하고, 채무 부담을 이기지 못한 부동산이 경매 시장으로 유입되면서 경매 물건은 증가할 것으로 보인다. 특히 하우스푸어를 많이 양산한 중대형 이상의 주택과 재건축·재개발 등 투자성향이 강했던 물건의 수가 상대적으로 늘어날 전망이다.
상반기에 매매가가 약보합 내지 보합세를 유지하는 반면 전세가격은 공급물량 부족으로 인해 상승될 가능성이 높아 전세가율(매매가 대비 전세가의 비율)이 당분간 증가할 가능성이 크다. 전세가 상승에 지친 매수희망수요자가 매매시장보다 가격적 메리트가 있는 경매시장으로 눈을 돌리면서 실거주 중심의 중소형아파트는 낙찰가율이 꾸준히 상승할 것으로 보인다.
따라서 입찰경쟁이 심해져 자칫 고가 낙찰로 이어질 가능성이 있으므로 각별한 주의를 요한다. 또한 급격한 낙찰가율 상승기에는 평소보다도 일반매매시장에 나온 매물의 수와 거래 가격을 꼼꼼하게 체크를 해야 매매나 급매 가격보다 높게 낙찰 받는 우를 범하지 않는다. 마지막으로 향후 대출금리가 인상될 가능성이 있기 때문에 자금조달계획을 세울 때 이를 감안해 부담되지 않는 선에서 이용하는 것이 바람직하다.
마지막으로 부동산 시장이 회복기에 있을 때 경매 시장은 일반매매시장의 6개월 선행지표를 가진다고 한다. 일부지역에서 중소형아파트 경매 시장이 과열양상을 보이고 있는데 결국 이 지역의 수요자가 6개월 뒤에 일반매매시장으로 이동해 타 지역에 비해 회복 속도가 빠를 가능성이 높다. 따라서 경매 시장이 과열양상을 보이고 있는 지역의 일반매매 시장을 예의주시하면서 주목할 필요가 있다고 본다.
오은석, 북극성부동산재테크 대표