주택임대관리회사 인기 치솟을듯

임대관리회사 유무에따라 투자성패 갈릴 듯

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2014.01.08 15:44

“대표님, 이 물건 계약하면 어디에서 관리해주나요”

일주일에 한 번꼴로 임대관리회사 대표와 업무 협의차 점심미팅을 하고 있다. 공동시행과 분양업무를 하면서 임대관리회사의 중요성을 인식하기 시작했다.

분양을 대행한 일부 지역의 물건의경우 임대차가 맞춰지지 않아 잔금을 진행하는데 어려움을 껶었기 때문이다. 또한 일본과 유럽등 여러 선진국을 다녀보니 직접 개인들이 임대를 관리하는 곳에 벗어나 대형 중개법인이나 전문회사에서 임대를 대행하고 있었다. 실제로 자산가들과 상담을 해보면 당장의 눈앞의 수익률 보다 세입자 관리를 대행해주는 회사와 임대관리를 계약하는것을 더 선호하고 있다.

임대시장 단기월세 시장으로 급격히 이동 중

강남권을 비롯한 광화문등 여의도 일대의 임대시장은 급격히 단기월세 시장으로 변하고 있다. 1년이나 2년 등 중장기 임차인이 아닌 관광객이나 비즈니스, 공부등 6개월이내 단기적으로 방을 구하는 분들이 많이 늘어났다.나를 찿아오는 재외국민들의 경우 호텔보다 오히려 저렴하고 1~2개월만 머물수 있는 풀옵션식의 원룸을 구해달라고 의뢰하고 있을 정도다.원룸신축업자들도 일부 지역의 공급 과잉문제로 세입자를 구하지 못해 잔금을 받지 못하자. 단기월세맞추는 임대관리 업체와 제휴를 하기 시작했다.

한호실당 250~300만원 정도 추가로 시행사에서 투자한다. 시행사는 대부분 세입자를 맞춰주기로 하고 분양을 하고 잔금을 받는다. 따라서 장기간 세입자를 못 맞추고 잔금도 못 받아 자금 위기에 봉착하고 투자자 민원에 속을 썩을봐에야 시행사가 한호실당 250~300만원 투자하는게 투자자와 윈윈(WIN-WIN) 하는 길 일수 있다.

임대관리회사 원룸의 특성
몸만 들어가서 살수 있도록 세탁기와 냉장고 대형위성TV는 물론이고 침대부터 이불까지 풀(FULL)로 호텔처럼 구입해 놓는다. 현재 우리나라에서 풀옵션이라고 광고하는 것은 외국인들 시각에서 비쳐봤을 경우 대부분 하프(half) 옵션이다. 신혼부부나 맞벌이 부부들이 주로 찿는 투룸보다는 원룸이 임대관리회사의 주 타겟이다. 정기적으로 관리차 순환하는 임대관리회사 차량과 CCTV 등이 설치되어 있어 여성들도 만족해하며 거주하고 있다.

매월 일정한 날짜에 임대관리회사에서 약속한 월세를 넣어주기 때문에 원룸소유자들이 지인들을 많이 나에게 소개 시켜주고 있다. 현재 우리나라 임대관리는 대부분 매물을 중개한 중개업소에서 주먹구구식으로 하고 있어 체계적이고 않고 세입자의 민원에도 효과적으로 대응하지 못하고 있다. 중개업소가 어느날 갑자기 폐업하거나 영업장소를 이동해서 당초보다 신경을 덜 쓰게 되는 경우가 다반사다.
세입자가 바뀌면서 내야하는 중개수수료도 일반 중개업소와 달리 임대관리회사에서 부담해주고 세입자의 민원도 대부분 임대관리회사에서 자체적으로 처리해주고 있다. 외국인 임대사업처럼 별로 신경쓸것이 없어 자산가들이나 외국이나 지방에 계신 분들이 많이 선호하고 있다.

2월부터 주택임대관리업자 등록제 시행

금년 2월부터 자기관리형과 위탁관리형 임대관리업자는 각각 300가구, 1000가구 이상의 주택을 관리할 경우 반드시 ‘주택임대관리업자’로 등록해야 한다. 보증보험 가입 등의 안전장치도 마련해야 한다. 자본금과 조직은 △자기관리형의 경우 자본금 5억원에 변호사 주택관리사 공인중개사 등 전문인력 3명 △위탁관리형은 자본금 2억원에 전문인력 2명 등을 갖춰야 한다.

앞으로는 원룸과 오피스텔 아파트등을 분양하는데 있어서 임대관리회사와 손을 잡고 일하지 않으면 고객들이 외면하는 시기가 수년내 도래 할것이다. 아파트 보급률을 이미 100% 가 넘었고 인구는 갈수록 줄어들고 있기 때문이다.

일본의 경우 보통 시공회사가 정해지면 관리계약도 시공회사와 계약하는 시스템이 정착돼 있다. 하지만 우리나라 아파트 시장은 부동산과 관리를 분리해 시장이 형성돼 있다. 최근에는 미분양을 우려, 주택임대 관리회사를 직접 시행사에서 급조해서 수익형 부동산을 분양하고 임대관리회사에서 임대수익율을 확정 보증한다는 식으로 분양을 하고 있는 현장도 있다. 하지만 그들이 내세우는 임대관리회사는 자체 홈페이지도 구축되어 있지 않고 분양을 위해 급조한 회사일수 있어 분양이후 약속된 수익률을 받지 못할 가능성이 커 보이기 때문에 주의해야 한다.