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부동산 매매는 신뢰보단 서류 관계가 중요
돈만 지불한채 20년 지난 소유권 이전 가능할까?

필자가 방송하는 시청자 고민상담을 통해 시골에 거주하는 한 분이 문의해 오셨다. 전남 순천시 송광면에 거주한다는 김모씨는 본인의 처형이 같은 동네에 오래 거주해오던 이모씨에게 토지를 구입하는 대가로 돈만 지불하고 소유권은 이전하지 않았다고 한다.

그런데 토지를 구입한 김모씨의 처형과 토지 소유주 이모씨는 모두 사망했다.
돈을 지불한 김모씨의 처형 가족들은 20여년 전부터 해당 토지에 농사를 지으며 점유를 해오고 있는 상황이었다.

시골에서는 간혹 이런 일들이 생기곤 한다. 시골에서 평생 살아오며 서로 신뢰가 있고 법에 대한 지식이 무지한 게 원인인 것 같다.

중요한 건 토지 매매와 관련된 당사자들이 사망하고 그 자녀들이 서로 소유권을 주장하고 있다는 게 문제인 것이다. 토지 매수대금을 지불한 김모씨의 가족들은 사연을 알고 있는 증인들이 많이 있다는 것이다.

법적 다툼으로 간다면 어떻게 될까?

이와 유사한 사례가 전에 필자에게 상담을 요청해온 한 고객이 있었는데 주변 이웃분들의 일관되고 신빙성 있는 진술을 증거로 제출하여 재판에서 승소하였다. 결국 사실관계의 입증이 관건인 것이다.

민법 제245조 제1항은, 20년 간 소유의 의사로 평온,공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 소유권을 취득한다고 나와있다.

즉 해당 부동산의 소유명의자를 상대로 등기이전청구를 함으로써 등기명의를 경료받아야 종국적으로 소유권을 취득할 수 있다.

다만 점유취득시효 완성 후 점유자에게 소유권 이전등기가 경료되기 전 소유명의자가 제3자에게 해당 부동산을 처분한 때에는 시효완성자는 특별한 사정이 없는 한 그 제3자를 상대로 등기이전 청구를 할 수 없다.

또한 점유취득시효 완성을 원인으로 한 등기이전청구권은 채권적 권리로서 10년 소멸시효의 대상이 된다.

그러므로 점유취득시효 완성자가 아직 등기부상 소유명의를 이전받지 아니하였고,현재 등기이전청구에 아무런 장애사유가 없다면,가급적 빠른 시일 내에 소유명의자를 상대로 처분금지가처분 및 소유권이전 등기청구를 해야한다.

여기서 중요한 건 매수자측에서 20년 이상 해당 토지에 농사를 지으면서 점유를 해왔다는 사실이다.

토지 구입자 김모씨 가족은 매도자 가족이 제3자에게 매각하기 전 처분금지가처분 신청을 빨리해야 하고 소유권이전 등기청구를 해야 매매 대금만 지불하고 소유권을 빼앗기는 결과를 막을 수 있을 것이다.

이런 일들이 발생하기 전, 부동산 거래 전 항상 전문가의 도움을 받아 안전하게 거래할 수 있어야 할 것이다.


장대장부동산연구소 카페 http://cafe.naver.com/jangdaejang1
밴드 http://www.band.us/#/band/hq231k45_fko5n
문의 02-3285-5033

 


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