얼마 전 필자가 출연하는 부동산방송을 통해 상담 요청을 해온 이모씨의 사례이다.
그는 작년 12월에 서산시 운산면의 용도지역이 생산관리지역의 토지 약3300㎡를
4300만원에 낙찰 받았다는 것이다.
도로까지 접해 있어 매우 저렴하게 낙찰 받았다.
이모씨가 걱정이 되는 부분은 토지위에 판넬로 된 30여평의 집이 법정지상권이 성립이
되는지 여부다.
법정지상권[法定地上權]이란 토지와 토지 위에 세운 건물 소유주가 달라서 분쟁이 발생하게 될 때 건물주가 토지주인에게 건물을 철거당하지 않을 권리를 말한다.
법정지상권은 토지에 저당권을 설정할 당시에 건물이 있었고, 토지주인과 건물주인이 동일인이었다가 경매를 통해서 토지주인과 건물주인이 달라지는 경우에 성립하게 된다.
이모씨의 건물이 건축물에 등재되지 않은 건물이라는 것이다.
건축물에 등재 여부는 중요하지 않다.
또 근저당권 설정당시 건축중이라고 해도 어느정도 건축물로 인정될 외관의 정도라면 건축물로 인정을 해준다.
즉 중요한건 근저당권 설정전에 건축물이 있었다고 한다면 법정지상권이 성립이 되어
건축물은 법정지상권 성립이 되는것이다.
정확한 근거가 없다면 건축물의 소유주가 법정지상권을 주장하고 건축당시의 자재 구입비나
공사비등의 영수증제출이라든지 근거를 제시한다면 성립되는 것이고 그렇지 않으면 토지주의 손을 판사는 들어줄 것이다.
또 법정지상권이 인정이 되더라도 당사자들간의 협의를 통해 취득을 하거나,건물주는
토지사용료를 내야하는 것이다.
이렇듯 부동산 취득전 현장 실사와 법적 검토 후 행하는게 향후 실패를 줄일 수 있는
방법이다.
장대장부동산연구소 http://cafe.naver.com/jangdaejang1
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