임대지향으로 가고 있는 한국 부동산

업무지역 주변부가 유리

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2014.01.20 08:43

“일본 부동산 시장이 20년이상 장기 하락하고 있다고 알고 계시죠”

실제 방문해보니 싼 가격이던가요?

대다수 수강생들이 고객를 설레설레 흔든다

교통비가 비싸고 은퇴자들이 주로 거주하는 외곽지역의 부동산은 일부 그런 경향을 보이지만 도쿄나 오사카ㆍ고베 등 도심지 부동산은 상당한 가격을 유지하고 있습니다.

특히 우리나라 같은 원룸, 투룸같은 도심형 원룸 같은 경우 주택임대업체가 관리하면서 공실없이 임대료만 월 200만이상 받는곳이 상당합니다.

“이 집 사면 나중에 얼마나 오를 것 같습니까” 해외에서 집을 살 때 이렇게 물어보는 사람은 십중팔구 한국 사람이다. 자녀가 미국이나 캐나다 등지에서 공부하고 있는 한국의 부모님들은 대개 매달 내는 월세를 아끼기 위해 현지 주택을 구입하는 이가 많다.

하지만 시세 차익보다 임대 수익을 얻기 위해 주택을 구입하는 게 세계적인 추세다. 또한 융자를 끼고 주택을 구입했을 때 이자를 내더라도 얼마만큼의 임대 수익을 더 받을 수 있는지도 꼼꼼히 따지는 게 극히 자연스러운 일이다.

실제 얼마 전 내가 부동산 시장이 장기 침체에 빠졌다고 알려진 일본 현지에서 일본 부동산 시장을 유심히 살펴본 결과 매매 시장보다 임대 시장이 주류를 이루고 있다는 걸 알 수 있었다.

대다수 부동산 회사나 중개업소에서도 역시 임대 간판이 압도적으로 많았고 우리나라 부동산 중개업소처럼 매매 간판을 다는 곳은 ‘가물에 콩 나듯’ 했다. 한국에선 장래 가격이 얼마나 오를지에 초점을 두는데 비해 선진국에서는 임대료가 얼마나 안정적으로 나오느냐에 따라 건물 가치가 결정된다.

2008년 금융 위기를 겪으며 고통 속에 얻은 교훈은 모든 자산의 가치가 급변하는 위기의 시대일수록 현금이나 유동자산이 절실하게 필요하다는 점이다. UBS의 마틴 핼브핑거 자산관리 이사는 이른바 ‘스완(SWAN)’ 계정이 필요하다고 설명했다. 즉, ‘밤에 편안하게 잠들기 위한 자산(Sleep Well At Night)’을 언제, 어느 때든 확보하고 있어야 한다는 것이다.

특히 40대 이후부터는 주식시장이 폭락하든 요동치든 평안한 마음을 유지할 수 있도록 예금이든 채권이든 혹은 꼬박꼬박 나오는 현금 흐름 자산이든 충분한 ‘스완(SWAN)’이 필요하다. 현재 월튼가엔 꼬박꼬박 배당금이 나오는 월마트 주식이 ‘스완(SWAN)’이다. 월튼가는 보유하고 있는 월마트 주식으로 매년 상당한 금액을 배당금으로 받고 있다.

결론적으로 한국도 시세 차익에 대한 전통적인 투자에서 임대 수익을 올리려는 투자로 급격히 변화하고 있는 것은 거부할 수 없는 물결인 것이다.통계청 자료를 보면 2030년을 전후로 인구가 본격적으로 줄어들 것으로 예상된다. 게다가 1인 가구 증가와 고령화 시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 장기간 저성장 기조로 갈 수밖에 없기 때문에 안전하게 월세를 받을 수 있는 소형 임대형 부동산에 더 집중해야 한다.

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