NPL투자, 자산유동화 회사의 ‘채무인수’ 조건을 노리자

배당에 시세 차익까지 안전하게 보장

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2014.01.21 12:59

NPL 투자의 장점이 알려지면서 투자자들이 차츰 늘어나는 가운데 ‘채무인수’ 조건의 우량물건에 대한 관심이 높아지고 있다. 물건을 파는 유동화회사 입장에서는 낙찰가가 지나치게 높음으로 인해서 발생하는 손해를 미연에 방지할 수 있고, 투자자 입장에서는 일단 배당으로 이익을 어느 정도 챙기고 안전하게 낙찰을 받아 시세 차익까지 챙길 수 있기 때문이다.

일반적으로 NPL 투자는 1순위 근저당권을 채권최고액보다 할인된 금액으로 구입한 뒤 경매가 끝나기를 기다려 채권최고액 전액을 배당 받아 수익을 챙기게 된다. 예를 들어 채권최고액이 1억 원인 물건을 6,000만 원에 구입한 뒤 1년 만에 배당을 받게 된다면 2,000만 원의 순수익을 올리게 되므로 연 수익률이 2000만/6000만=33%가 된다.

또한 직접 경매에 참가하여 낙찰을 받을 수도 있다는 점이 NPL 투자의 장점이다. 만약 낙찰가를 2억 원을 써서 낙찰 받게 됐다면 추가자금 1억 원만 더 있으면 이 물건을 자기 소유로 만들 수 있다.

하지만 자산유동화회사들이 멍청하지 않은 이상 가만히 앉아서 1년 만에 연 수익률 33% 이상이 나는 물건을 팔 리도 없거니와 설사 팔았다고 해도 중간의 AMC회사들이 가로챌 확률이 높아 일반 개미들에게까지 차례가 오는 경우는 드물다. 개미들이 배당 수익을 올릴 수 있는 NPL 투자 물건들 대부분은 토지나 공장 등 물건 분석이 까다로운 것들이며, 또한 경매 초입 물건이어서 배당을 받으려면 빨라야 1년 반 보통 2년 넘게 걸리게 되므로 기간리스크가 크며 연 수익률도 떨어지게 된다.

따라서 NPL 투자를 하고 싶어 여러 경로를 통해 물건을 구입하려고 해도 일반 개인이 단독으로 안전하고 수익률이 높은 물건, 예를 들어 아파트의 1순위 근저당권을 매입할 수 있는 경우는 많지 않다. 경매학원이나 컨설팅업체를 통해 공동으로 투자하거나 중소형 AMC들이 조성하는 펀드 등에 투자할 수는 있으나 이 또한 신뢰가 바탕이 돼야 하고 시간도 오래 걸리는 등 그리 쉽게 결정할 수 있는 문제가 아니다.

NPL 투자 초보자들은 최근 들어 자산유동화회사가 매각하는 ‘채무인수’ 조건 방식의 NPL 물건에 관심을 기울여볼 만하다. 채무인수 조건 방식의 물건은 투자 기간이 6개월에서 1년 정도 짧은데다 아파트 등 안전하고 환금성이 좋은 부동산이어서 초보자들이 투자하기에 좋다.

예를 들어, 필자가 현재 컨설팅하고 있는 NPL 투자 물건은 동부이촌동의 한 아파트 1순위 근저당권이다. 7억 2,000만 원의 채권을 자산유동화회사는 6억 4,000만 원에 매각하겠다는 의사를 밝혔다. 6개월 정도면 배당이 되는데 현재 이 아파트의 급매 시세가 7억 7,000만 원이므로 전액 배당이 될 것이 확실하다.

이렇게 되면 6개월 만에 8,000만 원의 수익을 올릴 수 있는데, 80%의 융자를 받아 매입자금을 충당하면 자기 투자금은 1억 2,800만 원이므로 이자가 나가긴 하겠지만 수익률은 8,000만/1억 2,800만 원×100=62.5%이므로 연 수익률로는 무려 125%나 된다.

이런 물건을 살 수만 있으면 부자 되는 건 시간문제인데 자산유동화회사는 이 물건을 파는 데 조건을 붙인다. 근저당권 매입자가 7억2,000만 원에 입찰을 하는 조건이다. 왜 이 조건을 붙이는가 하면 제3자가 6억 4,000만 원을 초과해서 낙찰 받는 것을 방어하기 위해서다. 만일 누군가가 6억 8,000만 원에 낙찰을 받게 되면 6억 8,000만 원에 팔 수 있는 물건을 6억 4,000만 원에 판 꼴이 되어서 회사에 손실을 입힌 결과가 되기 때문이다.

따라서 근저당권매입자는 채권채고액인 7억 2,000만 원을 써서 입찰에 응할 수밖에 없다. 채권양도양수계약서를 쓴 자산유동화회사 관계자가 입찰 때 입찰보증금을 가지고 오게 된다. 급매물로 7억 7,000만 원 정도 하는 물건이므로 7억 2,000만 원을 초과해서 입찰하는 사람은 거의 없을 것이다.

만일 그런 사람이 나온다면 매수자는 7억 2,000만 원에 입찰했으므로 조건을 이행한 것이므로 전액 배당을 받을 수 있다. 하지만 이런 경우는 거의 나오지 않으므로 근저당권을 매수한 사람이 낙찰 받을 확률이 매우 높다.

이때 차순위입찰자의 금액이 6억 4,000만 원보다 높다면 높은 금액만큼 매수자는 자산유동화회사에 지불해야 한다. 6억 5,000만 원이면 1,000만 원을, 6억 6,000만 원부터는 아무리 금액이 높더라도 2,000만 원까지만 지불하게 된다. 자산유동화회사 입장에서는 좀 더 비싼 금액으로 근저당권을 팔 수 있었던 기회를 이 채무인수 조건으로 2,000만 원까지 회수할 수 있는 것이다.

물론 차순위입찰자의 금액이 6억 4,000만 원 이하라면 매수자는 한 푼도 지불하지 않아도 된다. 7억 2,000만 원에 낙찰 받은 매수자는 실거주를 해도 되고, 급매로 팔아서 이윤을 남길 수도 있다.

채무인수 조건의 물건은 개인이 직접 자산유동화회사로부터 구입하기 곤란하다는 단점이 있다. 컨설팅회사나 전문가를 통해야 가능하다. 자산유동화회사 입장에서는 상대하기 편한 전문가그룹과 거래하는 것이 편하기 때문이다. 따라서 일반인들은 채무인수 방식을 이해하고 있는 상태에서 컨설팅회사 등을 통한 우량물건 구입에 관심을 기울이는 것이 현명하다.

채권인수 조건의 물건은 컨설팅수수료와 세금 등을 제외하면 6개월에 15%에서 30%의 수익을 올릴 수 있는 것이 일반적이다. 수익률이 다른 NPL 물건에 비해 적다고 생각하는 분이 있을 수 있는데, 연 수익률로 따지면 30%가 넘는 것이며, 무엇보다 리스크가 적고 안전한 투자라는 점에서 강점이 있다. 따라서 초보자들은 가급적 이 채무인수 조건의 NPL 투자 물건을 주시할 필요가 있다.

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