자족도시 '마곡지구’ 투자해도 되나

초창기 판교 신도시개발모습과 비슷

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2014.01.23 07:17

“대표님, 마곡지구 어디가 괜찮아요”
“오피스텔도 분양하던데 잡을까요”

그동안 마곡지구라고 하면 ‘ 버려진 땅’이란 인식이 강했지만 지금은 부동산시장의 가장 '핫'한 지역으로 떠오르고 있다. 실제 서울 서남권의 마곡지구는 판교신도시 개발당시와 비교되면서 투자가치에 대해 고객들의 문의가 집중되고 있다.

지난해 하반기부터 마곡지구 분양이 시작되자 치솟는 전세가격에 부담을 느낀 30~40대 중후반을 중심으로 상담이 증가하고 있다.

새해 들어서도 전세가 상승세가 계속되자 마곡지구 미분양분에 대한 문의가 늘어나고 있고 실제 현장에서도 신규 계약자가 잇따르고 있다. 양도세 중과 폐지등 부동산 관련 법안이 우여곡절속에 국회를 통과하자 마곡지구 잔여분량에 관심을 보이고 있는 것이다.

현재 단지별 미분양을 살펴보면 마곡지구 내 최고 알짜물량으로 평가된 7단지를 제외하고는 나머지 8개 단지에서 평균 일부 미분양분이 있다. 마곡지구 지역 특성상 중소형대 선호도가 높아 중대형을 중심으로 미분양이 남아있는 것이다.

특히 올해 5월부터 9개 단지 89개동 6730세대 입주 예정이라 서울에서 비교적 저렴하게 새아파트 전세를 찿는 분들도 마곡지구에 관심을 가지고 있다.

평균 분양가는 3.3㎡당 금액이 모두 1200만원대여서 서울신규공급아파트 치고는 주변 시세에 비해 저렴하다. 비교적 저렴한 분양가와 더불어 돋보이는 건 마곡지구의 미래 가치인데 마곡지구는 앞으로 서울 서부지역 집값을 주도할 만한 상당한 내부적 잠재력을 갖고 있다. 발산택지개발지구·방화뉴타운 등 주거단지 인접, 서부지역 관문

서울 강서구 마곡·가양동 일원에 조성되는 마곡지구는 개발면적만 366만5000㎡에 달하는 대규모 택지개발지구로 주거단지(106만㎡)와 산업단지(190만㎡) 공원단지(70만㎡)로 구성됐다.

마곡지구는 강서구에서도 가장 끝트머리 쪽에 치우쳐 있어 낙후한 지역 중 한 곳으로 꼽혔다. 허허벌판은 주로 논밭으로 사용됐고 서울 서남권 일대 하수처리를 담당하는 서남물재생센터가 있었다.　

서울시는 1990년대 초 이 지역을 개발하기 시작했다. 마곡지구 개발이 본격화된 것은 2007년 서울시가 마곡지구를 IT(정보기술)·NT(나노기술)·BT(생명공학기술) 등 미래 지식산업단지로 개발하고 관련 국내외 기업을 유치한다는 계획을 발표하면서다.

이 발표 이 일대 부동산시장이 주목을 받기 시작했다.2008년 글로벌 금융위기 영향으로 부동산경기가 침체되고 서울시도 무리한 사업으로 인한 재정난을 겪으면서 마곡지구 개발사업도 백지화될 위기에 좌초 위기로 내몰렸다. 하지만 마곡지구가 다시 주목받기 시작한 것은 대기업들이 잇따라 입주의사를 밝히면서다.

마곡지구 현장을 둘러보면 국내 최대 녹색도시로 조성하기 위한 공사가 한창이다. 첨단 연구산업단지로 조성되는 마곡지구는 도로, 간선하수도 등 기반 시설 공사중으로 아파트분양 현장과 상가와 오피스텔 분양 현수막등을 보노라면 IT, BT 위주로 조성된 판교신도시 초기 분양시장을 연상시키기에 충분하다.

사통팔달 교통

마곡지구의 가장 큰 장점은 교통여건이다.교통 인프라스트럭처도 잘 깔려 있다. 지하철 5호선 마곡역이 이미 운행 중이고 현재 미정차 역인 9호선 마곡나루역은 올해 6월 개통이 예정돼 있다. 지하철 개통을 기다리는 다른 신도시보다 상황이 훨씬 낫다.

지하철 9호선과 5호선이 접해있어 강남 및 여의도, 광화문, 강남 등 서울 중심상권으로 이동이 가장 편리한 곳 중 하나다. 또한 김포공항 및 올림픽대로 강변북로 자유로 외곽순환로가 5~10분내에 위치하고 있다. 　이로 인해 마곡지구 주변 부동산시장까지 투자자들의 관심도 높다.대기업 유치로 자족 기능 가능

인천공항등 수출입 물량을 운반하는데 용이하여 사통팔달 교통 요충지로 손꼽히고 있어 대기업들도 대거 땅 매입에 나서고 있다.1만2000여가구 건설과 함께 거주인구 5만~6만명이 유입되는 서울 내 ‘신도시’ 마곡지구는 대기업 유치로 신도시의 핵심기능인 자족기능마저 갖췄다. 강서구 자체분석 결과를 보면 마곡지구 내 대기업 유치로 일자리 10만개 창출 효과, 30조원 이상의 생산유발 효과가 기대된다고 밝히고 있다.

인력들의 유입과 함께 마곡지구는 강서구 집값 상승을 주도할 것”이라고 강조했다.실제 2~3만 명 이상이 상주하게 될 엘지사이언스파크를 비롯해 대우조선해양,코오롱, 이랜드, 등 굵직한 기업들이 입점을 확정 지었고 이화대학병원도 개원을 확정하였다. 366만㎡ 규모로 경기도 성남 판교테크노밸리 5배에 달한다.

1, 2차 분양을 통해 LG컨소시엄과 롯데 등 대기업 6곳, 중소기업 12곳이 입주 계약을 마쳤다. 3차 일반분양 입주신청(18개기업·기관 9만5387㎡) 선정을 위한 절차를 진행하고 있다. 마곡지구청사진은 IT, BT, NT 등 차세대 미래지식 산업을 유치해 첨단 차세대 미래지식 클러스터다.

마곡지구의 최대 장점은 첨단산업을 중심으로 한 일종의 자족도시로 만들어진다는 것으로 거주인구의 삶의 질을 높여줄 인프라도 줄줄이 계획돼 있다. 최고급 뮤지컬및 음악공연을 즐길 수 있는 LG아트센터, 여의도공원 2배 크기(약 50만3431㎡)의 식물생태공원인 서울화목원이 조성된다.

또한 1200병상 규모의 종합병원 이화의료원과 이화여대 의대도 이곳으로 옮겨온다. 각종 대기업과 연구시설이 예정대로 차곡착곡 입주하면 유동인구가 40만명이 넘을 것으로 예상된다. 이는 판교테크노밸리의 5배, 상암 디지털미디어시티(DMC) 6배에 이르는 초대형 규모다. 이들을 배후수요로 하는 주택뿐만 아니라 오피스텔과 상가 시장도 활기를 뛸것으로 예상한다.

마곡지구 단지별 특성

단지별로 보면 대단지인 14단지와 15단지는 생활편의성 측면에서, 1~7단지는 미래가치 부문에서 탁월하다. 14단지는 지하 2층~지상 16층 13개동 1270가구 규모다. 15단지 역시 지하 2층~지상 16층 13개동 1171가구다. 두 단지 모두 지하철 5호선 마곡역을 걸어서 5분 이내에 이용할 수 있는 역세권이다. 발산택지와 인접해 있어 이미 갖춰진 주거용 인프라스트럭처를 이용할 수 있다는 것이 장점이다. 향후 들어설 공진초등학교, 이마트와 가깝다.

특히 15단지에는 유일하게 전용 59㎡형이 일반분양 물량으로 배정됐다. 전용 85㎡ 이하 중소형 인기가 높은 상황에서 일반분양 물량 중 유일한 전용 59㎡형이 있다.1~7단지는 방화뉴타운 사업지구와 가까우며 지하철 9호선 신방화역과 마곡나루역 사이에 위치해 있다.

가장 규모가 작은 1단지는 9호선 신방화역까지 걸어서 5분 이내에 닿을 수 있으며 단지 주변 상업시설과 주민센터로 접근하기 용이하다. 2단지는 남향 위주 동 배치로 일조권 측면에서 유리하며 판상형 구조 비율이 높다. 3단지는 모든 전용 84㎡형이 3베이 구조며 마곡중학교와 가깝다. 4단지는 새로 조성될 생태공원, 9호선 마곡나루역과 인접해 있고 올림픽대로 접근성이 높은 것이 장점이다.

마곡지구 2차 분양과 청약 전략
이르면 올해 말 나올 예정인 마곡지구 2차 분양을 앞두고 고객들의 문의가 많은데 임대 및 일반 등 총 5285가구로 잠정 확정됐다. 사업지별로는 ▲8블록 531가구 ▲9블록 1597가구 ▲10-1블록 550가구 ▲10-2블록 577가구 ▲11블록 347가구 ▲12블록 363가구 ▲13블록 1320가구 등이다. 이중 10-1블록과 10-2블록 역시 민간에 매각하는 안이 조율 중인 상태로 10-2블록 내 군부대 시설 이전 등의 대한 논의가 끝나는 대로 확정될 예정이다.

9블록과 13블록에 대한 주택공급 계획안을 수정해 우선 민간 매각단지를 9단지에서 13단지로 변경했다. 또한 당초 1547가구를 모두 60㎡초과~85㎡이하로만 공급할 예정이던 9단지는 60㎡이하 1000가구, 60초과~85㎡이하 597가구 등 총 1597가구로 조정했다. 60㎡이하 1개 타입을 새로 추가하고 1000가구를 집중 배치했다.

13블록 역시 60㎡이하 999가구, 60㎡초과~85㎡이하 371가구 등 총 1370가구에서 60㎡이하 500가구, 60㎡초과~85㎡이하 820가구 등 총 1320가구로 줄였다. 민간 매각단지로 변경된 만큼 개발이익이 큰 60㎡초과~85㎡이하 물량을 크게 늘리는 대신 임대로 계획됐던 60㎡이하 999가구를 500가구로 낮춘 것이다.

전용 59㎡형과 84㎡형은 주택청약종합저축 또는 청약저축 가입자가 대상이다. 입주자 모집 공고일 현재 서울 인천 경기 등 수도권 거주 무주택 가구주로서 가입기간 2년이 경과하고 월 납입금을 24회 이상 납입했을 때 1순위로 인정된다.

중소형 인기가 높아 전용 84㎡형은 가입기간 5년 이상, 납부 60회 이상부터 저축 총액 1500만원 정도는 돼야 당첨을 바라볼 수 있을 것으로 본다. 전용 114㎡형은 지난해 주택 공급에 관한 규칙 개정에 따라 가점제가 폐지되면서 추첨제만으로 운영된다. 이에 따라 2주택 이상 보유자도 1순위로 청약이 가능하다.

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