이제는 투룸(two room)이다

거주환경 좋은 지하철 역세권

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2014.01.24 14:31

서울시의 주차장 기준 강화로 당분간 원룸 공급이 이루어지지 않을 전망이다. 서울시는 도시형 생활주택의 원룸 공급이 지나치게 늘어나 주차장 부족 현상이 발생하자 서둘러 도시형 생활주택의 주차장 기준을 강화했다. 따라서 원룸 주택을 지으려면 전보다 훨씬 많은 땅이 필요하게 되므로 사업성이 떨어지게 된다. 임대수요가 많은 강남 논현동 등의 원룸 공급이 2013년 급증한 데에는 2014년부터 원 룸 공급의 사업성이 떨어지므로 건축주들이 서둘러 분양했기 때문이다.

올해부터 신축 다세대주택의 분양은 거의 투룸 위주로 공급이 될 것이다. 원룸도 공급이 이루어지긴 하겠지만 분양가가 예전보다 비쌀 것이 분명해 쉽지 않은 투자가 될 전망이고, 건축주들도 땅을 매우 싸게 구입하지 않는 이상 원룸 공급은 주저할 수밖에 없다. 특히 땅값이 비싼 강남 등에서는 원룸 공급은 거의 없다고 봐야 한다.

원룸에 비해 투룸 수익률이 떨어지는 것은 분명하지만 그렇다고 수익형 부동산으로서의 가치가 없는 것은 아니다. 입지적으로 원룸보다는 투룸 수요가 많은 곳도 있기 마련이어서 투룸을 잘 구입하면 원룸보다 오히려 수익성이 늘어날 수도 있다. 다만 가격이 원룸보다는 비쌀 수밖에 없으므로 자금 문제가 발생할 수 있다. 수익성 높은 투룸을 구입하는 요령에 대해 알아보자.

먼저 투룸 수요는 신혼부부나 젊은 층들이 선호하게 된다. 신혼부부들은 결혼 초부터 아이가 초등학교에 들어갈 때까지 투 룸에 거주할 계획을 많이 세우게 되는데, 무리하게 대출을 받아 아파트를 구입하기보다는 월세 살면서 현금흐름을 창출하는 것이 유리하기 때문이다. 젊은 층들은 둘이 공동으로 투룸에 월세를 사는 경향이 많다. 혼자 원룸을 쓰는 것보다는 둘이 투룸을 쓰는 것이 경제적으로 절약됨은 물론이고 거주하기도 쾌적하기 때문이다. 또 월세로 살다가도 어느 정도 시일이 지나 돈을 모으게 되면 월세 살던 투룸을 구입하겠다는 사람들도 생길 수 있다.

따라서 지하철 역세권이되 거주환경이 우수한 곳의 신축 투룸을 눈여겨볼 필요가 있다. 강남 등에서는 논현동보다는 양재시민의 숲 역 근방이나 교대역 부근이 일순위로 꼽힌다. 합정역 인근의 합정동과 망원동도 선호 대상이며, 요즘은 연남동도 젊은 층들이 호감을 갖고 있는 지역으로 꼽힌다. 숙대 입구의 청파동과 후암동은 서울역이 발전함에 따라 월세 수요가 급증하고 있는데, 후암동과 이태원 등지는 외국인 월세 수요자가 많아 수익률이 비교적 높은 편으로 평가된다. 이밖에 강남구청 역, 문정역, 동대입구 역, 안암역, 효창공원 역 부근 등도 요즘 투 룸의 월세 수요가 많다.

수익형 부동산에서 가장 중요하게 판단해야 할 문제는 현재의 수익률보다는 5년, 10년 후의 수익률이다. 지금은 수익률이 높아도 미래의 수익률이 높지 않다면 오히려 손해를 볼 확률이 높으며 환금성도 현격히 떨어지게 된다. 미래의 수익률이 높으려면 임대료가 꾸준히 상승해야 하는데, 그러기 위해서는 유동인구가 지속적으로 늘어날 수 있는 지역을 선택해야 한다. 지하철에 새로 들어오는 지역, 백화점이나 학교가 신설되는 지역, 신도시가 형성되는 주변의 단독주택 지역, 대기업 본사나 연구센터 등이 신설되는 지역 등이 임대료가 지속적으로 상승할 수 있는 지역들이다.

지금은 단일역세권이지만 신분당선이 개통돠면 더블 역세권이 되는 신논현역과 논현역, 신사역 일대도 임대수요가 꾸준히 늘어나는 곳이므로 미래의 수익률이 높다고 볼 수 있다. 다만 이 지역은 투룸을 지을 수 있는 땅이 워낙 귀해 투 룸 공급이 원활히 이루어지지 않을 공산이 크다. 9호선 라인이 개통될 예정인 삼정역 부근과 선릉역 부근도 교통이 더욱 편리해지면 지금보다 유동인구가 늘어날 수밖에 없는 곳이다.

수익형 부동산이긴 해도 시세 차익까지 실현할 수 있는 방법도 있다. 대규모 재개발이나 재건축이 예정돼 있는 곳은 이주수요에 의해 집값이 오를 확률이 매우 높다. 개포주공단지 인근의 개포동이나 양재동이 그러한 지역이며, 양재동은 삼성 R&D 센터의 설립 확정으로 그 가치가 더욱 높아지고 있다. 재개발이나 재건축의 이주가 시작되면 이주비가 나오게 되는데, 이 이주비로 인근에 전세를 살 수도 있지만 다세대주택 등을 구입하는 수요도 만만치가 않다. 사업시행인가 이후 구입하는 주택은 대체주택으로 인정되기 때문에 1년 거주 후 양도하면 양도세가 비과세되기 때문이다.

투룸을 구입할 때는 주차장 유무를 잘 살펴봐야 한다. 투룸의 세입자들은 거의 대부분 차를 보유하고 있을 확률이 높으므로 주차장이 확보가 돼야 임대료를 제대로 받을 수 있기 때문이다. 신축 투룸인 경우는 건물 및 임대관리를 관리인이 맡는 경우가 대부분이어서 별 문제가 되지 않지만, 기존 건축물인 경우는 건물 및 임대관리인이 별도로 선임돼 있는지 잘 살펴봐야 한다. 그렇지 않으면 관리에 많은 신경을 써야 하고, 주차장이나 쓰레기, 청소 문제가 잘 되지 않아 건물이 쉬 낡을 우려가 높다.

신축 투룸인 경우에는 건축주의 공신력이 매우 중요하므로 중개업소 등을 통하기보다는 신뢰할 수 있는 컨설팅회사가 추천하는 매물을 구입하는 것이 현명하다. 컨설팅회사는 구입 후 사후관리까지 해주게 되므로 하자 발생 시 대처에 용이하기 때문이다. 신축 주택은 세입자의 관리도 중요한데, 추운 겨울이라도 환기를 위해 문을 자주 열어줄 것을 부탁해야 한다. 춥다고 문을 꽉 닫고 환기를 수시로 해주지 않으면 결로나 곰팡이가 생길 수 있기 때문이다.

투룸 구입 시 유의해야 할 또 하나의 사항은 매입가이다. 투자자들 대부분이 비싼 것은 회피하고 싼 것을 구입하려는 경향이 강한데, 이는 잘못된 생각이다. 매입가는 임대료와 연동해서 계산해야 하는데, 임대료가 비싸면 매입가는 비싼 게 당연한 것이며, 임대료가 싸면 매입가는 그만큼 싸져야 한다. 강남 등지는 시장환원율이 5,6%대이며, 강북 등지는 7% 이상으로 형성돼 있고, 서울 외곽 지역은 최소 10%가 넘어야 투자성이 있다.

또한 대출을 최대한 일으켜 레버리지 효과를 극대화하는 것이 수익률이 높다. 월세 부동산의 대출은 이자를 내고도 돈이 남기 때문에 대출 받는 것을 두려워할 필요가 없다. 생돈을 꼬박꼬박 내야 하는 아파트 담보대출이 문제가 되는 것이지, 임대사업은 돈을 버는 사업이기 때문에 대출을 되도록 많이 받아 여러 채를 구입하는 것이 대출 없이 한 채 사는 것보다 훨씬 이익이다.

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