공포감 조성하는 다주택자 임대사업 의무등록
한달전쯤의 일이다. 필자에게 다급한 전화한통이 걸려왔는데 다름아닌 언론에 보도된 다주택자 임대사업 의무등록 기사를 보고 걱정이 되어 전화를 했다는 50대 중반의 4주택을 보유한 고객(=전문주택임대사업자가 아닌 일반인 다주택자)이었다.
“대표님, 현재 4주택이긴 하지만 중대형 1개와 나머지 중소형 3개, 이중 한 채는 거주하고 있고 총 3채를 전세를 주고 있는데 전세와 대출을 감안하면 매도한다쳐도 손에 쥐는 금액은 몇천만원 수준에 불과하고 월세를 놓더라도 보증금을 반환하려면 대출을 받아서 보증금반환을 해주고 매달 이자와 장기수선충당금에 재산세, 중개수수료등을 계산하면 월세받아 이자내고 이것저것 떼고나면 월세받아 별로 남는것도 없는데 다주택자들이 마치 엄청난 수입을 불로소득으로 챙기면서 세금을 내지 않고 다주택자들을 옥죄어 세금을 더 회수해야한다는 취지의 기사로 읽혀져 저는 여간 답답한게 아닙니다.
또한 임대사업자등록을 하면 각종 사업소득 세금에 건강보험료와 국민연금등 폭탄이 떨어질텐데 차떼고 포떼고 마(馬), 졸 (卒)까지 떼가면 임대사업을 하지말고 집을 헐값에 급매로 팔라는 얘기와 뭐가 다를지 한숨이 나네요. 이번 정책이 실제로 시행이 언제쯤 되고 시행가능 여부나 저희같은 다주택자들은 향후 집을 어떻게 해야하는지 궁금합니다. 중과폐지됐다고해서 다행이라고 생각했는데 갑자기 중과보다 훨씬 공포스러운 임대사업 의무등록이라니 좀 황당하기도 하고 두렵기도 하네요. 새해들어 집값이 조금 오른다고 하는데 집을 당장 팔아야 할까요?”
라는 내용이었다.
필자의 경우, 위와같은 문의를 하시는분들에게는
“일단 정치권(국회입법조사처)에서 논의 및 검토를 진행중인것은 맞고, 다만 시행시기나 이런부분은 확정되지 않았고 시행여부도 아직은 구체적으로 나와있지 않고 검토단계입니다. 부작용이 많고 사회전반적인 공감대가 형성된것도 아니고 정책적으로 무리한 측면도 일부 있어 진통이 예상되고 설사 시행되더라도 광범위한 일괄시행은 불가능하고 점진적인 시행이 될수밖에 없는 정책이니 일단 이런 기사만을 보고 임차인을 끼고 섣불리 헐값에 아파트를 넘길 필요는 없으니 한번 지켜보시지요”
라는 답변밖에 해줄수 없었지만 이러한 문의가 설 이후에도 상당히 많이 들어오고 있는 상황이다.
최근 수도권 주택시장에서 비정상의 정상화가 일부 이뤄지고 있으면서 시장회복세가 점차 가시화되고 있는 상황에서 작년말부터 꾸준히 정치권에서 군불때기형태로 추진중인의 다주택자들의 임대사업 등록 의무화는 시장회복에 역행하고, 기존 다주택자들의 규제완화와 정면으로 배치되는 정책으로 섣불리 도입하는것은 시기상조이며, 다주택자들을 다른차원에서 옥죄는 부작용이 커 우려된다.
특히나 많은 다주택자들은 이러한 정책도입이 (지금은 폐지되었지만) 과거 다주택자 양도세 중과적용 제도보다 더 불편한 징벌적 정책으로 간주하고 있다는점이며, 많은 다주택자들이 정부,국회에서 전격적으로 합의 처리한 다주택자 양도세 중과폐지가 시행된지 한달도 안되어 튀어나온 악재에 공포감까지 느끼고 있는경우를 상담을 통해 많이 접하고 있다.
다주택자 임대사업 의무등록이 다주택자 양도세중과보다 훨씬 시장에 미치는 파급력이 크고 해당 다주택자들이 공포감을 강하게 느끼는 이유는 다주택자 양도세 중과의 경우 차익이 많지 않거나 없으면 낼 세금도 없고 차익이 많아 세금을 중과받더라도 나머지 면제되는 부분의 차익은 얻을수 있기 때문에 겁을 먹을정도는 아니다.
그러나 다주택자 임대사업 의무등록의 경우에는 일단 불확실하고 나중에 매도할 때 결정이 되는 양도차익이 아닌 당장 보유기간부터 세금과 다주택자들이 감시받고 있다는 무언의 압박, 기타 부수적인 추가소요가 예상되는 지출(건보료,국민연금등)이 예상되어 집을 보유하는것을 꺼려하게 될 가능성이 높아 다주택자들로 하여금 정부가 하지 못하는 임대주택공급을 장려하기위한 차원으로 정부와 정치권이 합의하여 내놓은 다주택자 징벌규제 폐지안이 무색하게 될 가능성이 높은 시기적으로 매우 나쁜 정책이라는 점이다.
물론 다주택자들의 임대사업자 의무등록의 기본취지가 소득있는곳에 세금있다는 대전제에 입각하여 임대소득을 양지로 끌어내 과세 투명성과 세원을 확보한다는 측면에서 그 필요성에는 공감할수 있지만 시기적으로 볼때 정책타이밍이 상당히 엇나가는점이 아쉽다.
설사 시행이 된다 하더라도 의무등록을 하는 다주택자들에게 세금부담을 생색내기식의 미미한 수준이 아니라 다주택자들에게 임대를 장려할수 있는 수준이 아니면 정책효과는 반감될 가능성이 높고 주택거래는 다시 급감할것이다. 그렇다면 정부에서 내놓은 부동산시장의 비정상의 정상화 정책이 서서히 시장에 효과를 나타내고 있는 현재 시점에서 이러한 공포감을 조성하는 다주택자 임대사업 의무등록은 아직 시기상조로 보인다.
일단 비정상의 시장이 정상화되고 나서 향후에 점진적이고 부분적인 시행을 신중하게 검토하는것이 정책적인 밸런스나 기 정상화 정책효과에 찬물을 끼얹지 않는 운용의 묘가 될것이다.
정부와 국회에서 다주택자 양도세 중과를 폐지한 지 얼마 되지 않았는데 갑자기 더욱 큰 압박, 소리없는 공포감을 조성하는 다주택자들을 옥죄는 위와같은 법안이 마련되면 이건 참으로 나쁜정책이 될수밖에 없을것이다. 여기에 덤으로 임대시장이 임대료 상승과 민간임대주택 물량 급감에 따른 전세대란 심화 등이 커져 모처럼만에 미미하기는 하지만 조금씩 정상화되어가고 있는 주택시장에 긁어 부스럼을 만드는 일이 되어 시장불안이 더욱 가중될 수 있는 우려가 필자뿐 아니라 각계 많은 전문가들이 느끼고 있는 상황이다.
야당에서 3주택 이상 보유한 다주택자가 2채 이상 임대할 경우 의무적으로 임대사업자로 등록하는 제도 입법을 추진은 시장에 공연한 공포감과 시장혼란만 가중시키는 것으로, 임대사업등록자들에게 제공한다는 혜택들에도 불구하고 다주택자들에게는 공포감으로 다가올수 있는 정책이다. 오랜 지병으로 고생하다 약을 먹고 겨우 회복중인 환자에게 약보다 더 독한 음식을 갑자기 먹여 급체하게 하는 정책으로 비유할수 있을것이다. 여야 불문하고 일단 정책적으로 시기나 타이밍을 잘 감안하여 추진하되 지금은 최소한 이러한 정책을 추진할 시기는 아니라고 판단된다.
-김부성, 부동산富테크연구소 대표 www.bootech.co.kr
-네이버카페 [김부성의 부동산스터디] cafe.naver.com/bootechhospital