아파트보다 단독 ,다세대가 월세 전환수익율 높아
아파트 두채를 수년째 보유한 용산에 거주하는 변 성균(48.사업)씨, 살던 집을 제외한 오랫동안 팔리지 않던 집을 월세로 놓기로 결정했다. 적당한 투자물건이 없는 상황에서 아파트를 팔고 별다른 대처투자처를 찿지 못했기 때문이다. 멋모르고 상가같은 수익형 부동산에 투자해, 손실을 본 주위분을 많이 보아온터라 여유 아파트를 월세로 돌리는게 훨씬 좋아 보였다.
전세대란과 저금리 기조로 인해 보증금 일부를 월세로 돌리는 '반전세'(보증부 월세) 거래가 역대 최고치를 기록하고 있다.집주인이 수익률을 높이기 위해 전세 물건을 반전세로 대거 전환한데다, 치솟는 전셋값을 감당하지 못한 세입자들이 어쩔 수 없이 월세로 갈아타기 때문이다. 전세제도가 없는 외국에서는 매주,매월 받는 급여에서 주거비를 우선 떼놓고 생활하는게 일상화 되어 있다. 하지만 우리나라에서는 아직까지 월세에 대해서는 “생돈 나간다”라는 인식이 강하다. 하지만 저금리 기조와 집값 대세상승에 대한 기대감이 깨진 오늘날 월세전환 현상을 자연스럽게 받아들여야 한다.정부에서도 월세전환에 대한 인식이 강해져서 세입자에 대한 소득공제나 세제지원, 금융지원을 더욱 강화할 예정이다.
다가구 다세대 월세 거래량 폭발적 증가
다가구 다세대 임대차 시장은 월세 거래가 전세거래량을 넘어섰는데 월세 거래는 더 큰 폭으로 증가했다. 2013년 서울에서 월세 거래된 다세대·연립주택은 총 2만5629가구로, 전년(2만973가구) 보다 22% 증가했다. 단독·다가구주택도 마찬가지다. 2013년 단독·다가구주택의 월세 거래량은 총 5만6509가구로, 전년(4만9136가구)에서 15.01% 늘었다.
전셋값이 싼 집일수록 월세 전환율 높아
서울 시내에서 전셋값이 싼 집일수록 월세 전환율이 높은 것으로 나타났다. 전월세 전환율이란 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율로 전세금에서 월세보증금을 뺀 액수를 월세로 나눠 구하는 방식이다. 예컨대 1억1000만원인 전셋집을 보증금 8000만원과 월세 20만원으로 계약한 경우, 월세전환율은 7.92%다.
월세전환율 높은 도심권 단독·다가구주택
2013년 서울시가 공개한 3분기 '주택 전월세 전환율'에 따르면 전세에서 월세로 전환된 보증금 액수가 적을수록 월세 부담이 컸다. 전세보증금이 1억원 이하인 평균 월세전환율은 10.6%로 가장 높았고 2억~3억원의 경우 6.7%로 가장 낮았다.지역별로는 도심권 단독·다가구의 평균 월세전환율이 12.7%로 가장 높았고, 서북권동남권 아파트가 7.1%로 가장 낮았다. 도심권은 종로구·중구·용산구, 동남권은 서초구·강남구·송파구·강동구다. 소득의 정도에 따라서 지출의 규모가 어찌될지를 가늠해 월세 전환율을 판단하는게 좋다.즉 RIR(Rent Income Ratio)로 나타낼 수 있다. RIR는 소득대비 주거비부담 수준을 말하는데 임대료를 소득으로 나눈 값이다. 때문에 소득이 낮으면 RIR가 높고, 소득이 높으면 RIR은 높아지는 게 보통이다.
도심부 새주택이 월세 전환율 높아
“월세 원하신다고요,도심지역의 새주택에 투자하세요”
민간 부동산정보업체 따르면 강남과 서초·송파 등 강남3구 아파트 월세 전환율은 2013년9월말 기준 6.28%로 나타났다. 즉 아파트만 높고 봤을때 전통적으로 전세 비중이 높은 아파트 전·월세 거래 역시 월세 비중이 높다. 즉 도심지역의 새아파트가 전세비율이 높고 월세로 전환했을때도 수익률이 좋다. 전세비율이 높다고 무조건 해당 지역 아파트에 투자하는 것보다는 월세로 전환이 수월한 지역을 고르는 게 좋다.
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