재건축 규제완화가 미치는 영향

재건축 규제완화 더 빨리 적용이 되어야한다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2014.03.02 22:28

재건축 규제완화가 미치는 영향

2월 19일 국토교통부에서 대통령 업무보고에서 재건축 규제완화, 매매 활성화, 전.월세 난 해결을 골자로 한 부동산대책을 발표하였다.

최근 부동산거래량이 늘어나고 있는 상황에서 왠 부동산대책일까 의아할 수도 있지만 그만큼 부동산거래를 늘려 내수경기를 활성화 시키겠다는 정부의 강력한 의지를 보인 것이라 이해할 수 있다.

2.19대책의 주요 내용을 먼저 살펴보면 재건축 규제완화의 경우 소형주택 의무공급 비율과 초과이익 환수제가 폐지가 된다.

소형주택 의무공급은 재건축 시 전체 가구 수의 20%이상을 소형주택(전용면적 60㎡)으로 짓도록 한 것인데 요즘 소형주택의 인기가 더 높아서 예전과 달리 소형주택을 서로 받으려는 양상을 보이고 있어서 유명무실한 소형주택 의무공급 비율이 폐지가 된 것은 당연한 것이라 할 수 있다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축아파트 값이 상승이 되면 이익 중 10~50%를 부담금으로 떼어가는 규제인데 손실이 발생하면 보상을 해주지는 않으면서 금융비용, 기회비용, 리스크 관리 등을 감안하면 이익이 발생한다고 부담금으로 떼는 것은 시장원리에 맞지가 않다. 여기에 조합원 1인당 분양주택수도 현재 1개에서 소유한 주택 수 만큼 받을 수 있도록 된다.

재건축 규제완화는 자금여력이 되는 분들은 재건축 투자를 많이 하라는 시그널이고 재건축 시장을 살리겠다는 것은 서울 재건축 물량의 80%가 강남에 집중되어 있기에 결국 강남부동산을 살리겠다는 의미다.

일부에서는 강남에 대책이 집중이 되어 강북이나 수도권이 오히려 역차별이다, 재건축만 살리고 재개발은 죽이는 대책이라는 비판적 의견이 있는데 서울. 수도권 부동산시장의 강남을 중심으로 하는 서열화를 감안하면 강남을 살려야 서울 강북, 수도권을 살릴 수 있고 부동산 시장이 살아야 재개발도 살아날 수 있는 서울.수도권 부동산시장의 메커니즘을 잘 파악한 적절한 대책이고 재건축 외에는 신규공급물량을 늘릴 수 없는 강남권 지역의 현실을 감안하면 재건축시장 활성화는 궁극적으로 강남권 전세난 해결에도 도움이 될 것이다.

이런 재건축 규제완화는 오히려 부동산시장 특히 재건축시장이 과열일 때 규제를 위하여 나온 규제지만 현재 상황에서는 당연히 폐지가 되는 것이 맞고 오히려 작년 4.1대책에 이런 내용이 포함되었으면 하는 아쉬움이 남는다.

그 다음 매매시장 활성화를 위하여 수도권 민간택지에 대한 전매제한 기간을 1년에서 6개월로 줄이고 공유형 모기지 신청대상도 생애최초 주택 구입자에서 최근 5년 이상 무주택자로 완화해 주기로 하였다.

전매제한 기간 완화는 분양권 투자를 활성화 시켜 분양시장을 살리겠다는 것인데 분양시장이 살아나야 건설경기도 살고 3년 후 입주물량도 늘어나며 입주물량이 늘어나야 전세문제도 해결이 되기 때문에 필요한 대책이고 한발 더 나아가 민간주택6개월 전매제한 기간은 폐지할 필요가 있고 보금자리를 포함한 공공주택에 대한 전매제한 기간도 완화해줄 필요가 있다.

마지막으로 전.월세 난을 해결하기 위하여 공공임대를 2017년까지 50만 가구를 입주시키겠다고 하는데 공공임대 공급 확대는 DJ, 노, MB정부시절에도 항상 나오던 레파토리여서 새삼스럽지는 않지만 서민주거안정에 도움이 되기 때문에 이번에는 꼭 계획대로 진행이 되었으면 하는 바램이다.

2.19 대책의 영향으로 단기간에는 강남권 재건축 시장과 서울. 수도권 분양시장이 먼저 반응을 할 것이고 작년에 폐지된 양도세 중과세, 취득세 영구인하에 이어 정부에서 지속적으로 규제를 완화한다는 시그널을 주고 있는 것이기에 서울 강남, 강북, 수도권 전체적인 거래활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것이다.
마지막으로 남은 대못인 DTI(총부채상한비율)와 종부세 폐지도 조금 더 적극적으로 검토를 해주었으면 좋겠다.

하락기간 동안의 하락폭과 화폐가치 하락을 감안하면 집값 상승에 대한 지나친 노이로제는 지금 상황에서는 생각하지 않아도 되며 설사 일부에서 우려하는 강남 발 집값급등이 되면 다시 규제를 하면 되는 것이기에 이번 부동산 대책을 단순히 강남부자를 위한 대책이다, 불로소득은 환수해야 한다 이런 식의 단순한 정치논리로 비판하지 말고 조금 더 넓고 깊게 생각해서 반시장적 규제를 푸는 것이고 집값 급등기에 나온 규제를 정상화 시키는 것이며 부동산시장이 살아야 내수경기가 살고 내수경기가 살아야 결국 서민경제도 살아날 수 있음을 명심하고 제발 반대를 위한 반대를 하지 않았으면 하는 바람이다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1