부동산시장이 움직인다는 소리가 들리면‘전세 안고 작은 집 사 놓을까요?’라는 질문이 많다. 반대로 부동산이 움츠리거나 침체기로 접어든다는 소문이 나돌게 되면‘지금 팔까요?’라는 질문이 많다. 오르기 전에 사고, 내리기 전에 팔겠다는 뜻이리라.
그런 일이 자신의 맘대로 되던가. 엿장수 엿가락도 어느 정도 녹았을 때 늘이기도 하고, 줄이기도 할 수 있다. 날씨가 꽁꽁 얼어 있을 때는 엿장수도 어쩔 수 없는 일이다. 억지로 늘이거나 줄이려다가는 엿판 작살난다.
부동산도 마찬가지다. 사고 싶을 때는 돈이 없거나, 마땅한 물건이 없고, 팔고 싶을 때는 매수인이 나타나지 않는다. 그래서 부동산재테크는 하룻밤에 만리장성을 쌓았다가 다음날 허물기를 반복하는 것이다. 그런 경험들이 있으시겠지.
부동산시장이 움직인다고 하면 무주택자들은 마음이 급해진다. 그러나 급한 사람보다 먼저 가 있는 사람이 있으니 바로 유주택자들이다. 시세차익을 보기 위해 미리 선점해 버린다는 것이다. 그 후 값은 오르게 된다.
그렇다면 결국 유주택자는 무주택자로부터 이득을 보는 셈이 아닌가? 2008년 봄 강북의 작은 것들이 불티나게 팔렸다. 팔린 집마다 유주택자들이 전세 안고 사버린 것이다. 지금은 전세금이 그 당시 매매대금보다 웃돌고 있다.
그러나 값이 내려 그동안 얼마나 많은 마음고생을 했으며 다주택자 양도세 중과제도가 폐지되기를 학수고대했던가. 이제 마음 놓고 살만하니 요즘 또 사겠다는 전화가 빗발친다. 벌써 강남의 재건축단지는 매물이 쏘옥 들어가 버렸다.
강북에서 59㎡짜리 아파트 매매가는 2억 4천만 원정도 된다. 전세금이 1억7천만 원 정도 되기 때문에 전세 안고 매수한다면 7천만 원만 있으면 가능하다. 7억이 있으면 10채도 살 수 있다.
옛날에는 그런 식으로 집장사해서 돈 벌었던 사람들이 많다. 지금은 어떤가? 3-4년 전부터 망해가고 있다. 빚내서 집 산돈 이자 내느라 정신이 없다. 전세금이 올라 걱정은 덜었지만, 1억 7천 전세가 1억 2천으로 떨어져 봐라. 살고 있는 집에 가압류 들어올 것이다.
전세 안고 큰 집 한 채 살까요? 라고 묻는다면 그러라고 하겠다. 나중에 부동산시장이 회복되었을 때 값이 많이 내려있는 대형은 가격경쟁력이 있기 때문에 시세차익을 낼 수 있다. 그러나 소형은 값이 거의 목에 차있는 셈이다.
옛날처럼 1년 만에 5천이 올랐고, 1억이 올랐던 세상은 올 수 없다. 왜 그럴까?
첫째, 수요층에 변화가 일어난 것이다. 주택을 구매할 연령대인 35세 내지 54세 인구가 약 1600만 명쯤 되는데 아예 구매할 능력이 없거나, 능력이 있어도 마음이 없다. 바지 입었다고 다 남자냐? 남자구실 못하는 남자도 허벌나게 많더라.
그렇다면 유주택자가 구입한 작은 것은 이다음 또 유주택자에게 팔아야 할 것이 아닌가? 구매의사 없는 사람은 끝까지 전세로 거주할 것이고, 유주택자들끼리 폭탄을 돌리게 되면 언젠가는 터지게 된다. 오히려 손해를 볼 수도 있으리라.
설사 조금 이득이 있었다고 가정해 보자. 중개수수료, 취득세, 등기비, 양도세, 재산세, 종부세 내고 나면 얼마나 남을까? 자칫 붕어빵 장수 밀가루 포대만 남는 격이 될 수도 있다.
둘째, 우리나라 주택보급률이 102%다. 수도권 무주택 비율이 45%인데 그렇다면 유주택자들이 저마다 2채씩 가지고 있다는 계산이 나온다. 그럼에도 그 중에서도 꼭 필요한 작은 것을 사버린 후 값이 오르기를 바란다면, 무주택자들은 집 사는 기회가 늦어지거나 스스로 포기하게 될 것이다.
셋째, 정부는 부동산시장을 활성화시키기 위해 DTI. LTV를 제외한 재건축초과 이익금 환수 등 부동산 규제 법안을 올해 안으로 모두 풀겠다고 했다. 그러나 필자의 생각으로는 DTI할아버지 아니라 LTV조부님이라도 손을 보려 할 것이다. 문제는 국회겠지. 부동산 관계 법안이 지금까지 엿장수 마음대로 되던가? 그걸 반대하기 위해 또 특검을 들고 나오거나 거리로 나서리라.
그럭저럭 질질 끌다보면 연말이 돌아올 것이고, 섣달 금날 제일 중요한 것 한 가지만 맛보기로 내놓고 말 수도 있다. 그렇게 되면 부동산시장은 이빨 빠진 노총각 아무개 처녀한테 장가가기로 혼사 날까지 잡아 놨다 깨지는 격이 되리라. 그땐 부동산 상사병이 날 것이다.
넷째, 현재 내수시장은 부동산을 살리기에 역부족이다. 청년실업자는 많고, 소득은 줄어든다. 의사, 약사, 변호사, 법무사, 변리사, 세무사 등 잘 나가던 “사”자 돌림들도 요즘은 신용불량자가 20%쯤 되고, 건축 관련업, 식당업, 체인점주들도 모두 죽겠다는 아우성이다. 우선 내가 죽겠는데 부동산에 눈 돌릴 시간 있겠는가?
여유가 있는 유주택자가 재테크 개념으로 큰 것 한 채를 더 사는 건 맞고, 무주택자는 비단 꽃방석을 깔아놨을 때 먼저 자리를 잡는 일은 적극적으로 환영한다. 그러나 유주택자가 작은 것, 여기저기 사놓고 애 태우지 마시라.
노후대책 한답시고 여기저기 작은 것 어려 채 사놓고 바삐 움직이던 자칭 어느 60대 재테크맨, 금방 부자 될 듯 날리더니 어제 심장마비로 죽었다고 문자왔더라. 지금 상가 집에서는 망인의 처와 자녀 2명의 어떻게 상속할 것인지를 의논하고 있을 것이다. 재테크도 받을 복이 있어야 되는 법 아니던가.
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein
수원대사회교육원 교수(부동산. 법률). 010-5262-4796. 031-213-4796