몇년전부터 부동산경기가 침체에 빠져있을때 비관론자들은 1990~2000년대 일본 부동산 침체의 전철을 밟을 것이란 우려섞인 전망을 했지만 이를 비웃듯이 이번에도 정부의 경기부양책에 따라 어김없이 부동산경기가 살아나고 있다.
우리나라는 위기에 강한 나라라 항상 위기뒤엔 기회가 오곤 했는데 1987년 6월 항쟁 이후의 6.29 민주화선언, 1994년 하반기 강남권재건축의 부활, 1997년 12월 IMF, 2008년 미국발 금융위기, 2012년 유럽발 재정위기 이후 경제가 살아나고 부동산경기가 살아난 것이 그러한 것을 잘 말해주고 있다.
1997년 12월 IMF 이후 인위적인 경기부양책으로 내수가 살아났고 2005~2007년 중국 특수로 인한 조선.철강 등 재래산업 수출호경기로 전국 특히 강남권 부동산은 사상 유래없는 호황을 누렸다.
그 잘 나가던 강남권 집값이 2008년 미국발 금융쇼크로 그만 주저앉고 말았다.
그후 2008년말에 발표한 정부의 경기부양책에 따라 강남권 집값이 살아났는데 2009년 9월 강남3구 DTI 규제를 수도권 전역으로 확대하자 그만 상승에 한계를 느껴 2010년도에 다시 두번째 정점을 치고 내려앉고 말았다.
우리나라 경제, 부동산이 위기에 강한게 1997년 12월 IMF 이후에는 김대중정부의 인위적인 내수경기부양책에 따라 서울.수도권 부동산이 급속히 살아났고 2008년 미국발 금융요크 이후에는 2008년말 이명박정부의 경기부양책에 따라 지방 특히 지방선두주자 부산.경남 부동산이 대세를 타기 시작했다.
반면 서울.수도권 부동산은 2011년 박원순 서울시장 당선, 2012년 유럽발 재정위기으로 엎친데덮친격이 되어 하락세를 면치 못했다.
2009년부터 대세상승하기 시작한 지방 부산.경남이 2011년도에 정점을 치고 2012년 유럽발 재정위기로 침체되자 2013년도부터는 지방후발주자 대구.경북 등이 살아나 작금에 이르고 있다.
1998년, 2008년, 2012년 경제 충격이 있은 해에는 부동산 가격이 대폭 하락하여 부동산시장의 판이 깨지나 정부의 경기부양책에 따라 부동산이 살아나는 과정에서 항상 새로운 주도주가 나타났는데 2001~2002년 강남권재건축, 2003~2005년 강남권중대형, 2009년 부산.경남, 2013년 대구.경북의 주도가 그러한 것을 잘 말해주고 있다.
우리나라가 경제 위기에 강한게 항상 경제 침체뒤엔 정부의 경기부양책으로 실물경제, 부동산이 살아나곤 했는데 이번에도 여지없이 작년말 취득세 영구인하, 다주택자 양도세 중과 폐지, 리모델링 수직 증축 허용 등 각종 부동산 현안의 국회 통과로 2월부터 부동산경기가 빠르게 살아나고 있다.
우선 지방과 그동안 낙폭이 심했던 서울.수도권 부동산시장이 살아나고, 2월에 실물경제의 바로미터 코스피지수가 상승세로 돌아섰고, 부동산시장과 맥을 같이하는 건설업종 주가가 연초 대비 8.99% 상승하는 등 각종 부동산 지표가 청신호를 보내고 있다.
특히 이번에 부동산시장에 나타난 새로운 현상은 그동안 찬밥 신세, 애물단지였던 중대형아파트가 살아나고 있다는 것이다.
이번에 부동산경기가 변곡점을 보이는 과정에서 중대형아파트가 살아난다는 것은 종전에는 보지못한 특이한 현상으로 최근 서울.경기 중대형아파트가 살아나고 있으나 지방 대구.경북에서는 이미 작년부터 살아나고 있다.
이명박정부 집권 2년차부터는 소형이 살아났는데 박근혜정부 집권 2년차부터는 중대형이 살아나는게 특이한 점이다.
그러고보면 정부의 경기부양책에 따라 부동산시장이 살아나면 항상 새로운 주도주가 출현하는데 이번에는 중대형아파트가 새로운 주도주가 아닌가 한다.
2월에 코스피지수가 상승세로 돌아섰는데 기술적 지표로 보면 이명박정부에서 코스피지수가 상승세로 돌아선 2009년 3월과 유사하다.
한번 실물경제, 부동산경기가 살아나면 3~5년 정도 이어지는 과거 전례로 보아 이번에도 박근혜정부 임기말까지 부동산경기가 있을 것으로 보인다.
이번에 살아난 부동산경기는 2017년쯤 있을지도 모르는 세계경제위기설 등 경제 충격 이전까지는 유지될 것으로 전망된다.
굳이 예를 들자면 1994년 하반기부터 살아난 부동산경기가 1997년 초까지 잘 유지되다가 1997년 12월 IMF로 1998년도에 부동산 가격이 대폭락한 전례가 있다. 그러고보면 실물경제는 10년마다 한번씩 고통을 주는가 보다.
작금의 실물경제, 부동산경기는 2008년말 경기부양책에 따라 2009년부터 살아난 때와 유사하다. 2009~2011년까지 부동산경기가 있었는데 이번에도 어김없이 박근혜정부의 경기부양책에 따라 부동산경기가 2월부터 살아나고 있다.
이번에 부동산경기가 살아나므로서 일부 비관론자들의 1990~2000년대 일본 부동산 침체의 전철을 밟을 것이란 우려섞인 전망은 엉터리 전망이 되었다.
이번에 부동산경기가 살아나면 향후 2018년 평창동계올림픽 개최, 유라시아 횡단철도 건설, 남북통일 등 초메가톤급 호재도 버티고 있어 그때까지 대한민국 부동산은 영원할 것이다.
부동산은 부동산 자체만으로 움직이는 것이 아니라 부동산은 실물경제의 바로미터 코스피지수, 정부의 경기부양책, 정책 등과 조화를 이루며 움직이고 있다.
각종 부동산 지표, 경제 지표로 보아 부동산이 2월부터 살아나고 있는 것만은 틀림없다. 이러한 연유로 보아 지방, 서울.수도권할 것 없이 전국 부동산시장은 올 봄부터 확연히 다른 양상을 보일 것이다.
재테크맨 이주호
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