주택 임대차시장 선진화 방안으로 신규분양 임대사업 등록 늘어날듯
목동에서 10여년째 요식업을 하는 오성호(57)씨, 그동안 차곡차곡 모은 돈으로 소형주택을 매입해 임대사업을 해 볼 생각이다. 임대를 놓다가 집값이 오르면 팔아 시세 차익을 거둘 생각도 있다. 다주택자 양도세 중과제도가 10년 만에 폐지됐기 때문이다. 단기간 집값이 올라 시세 차익을 기대할 수 있다면 굳이 임대의무기간이 있는 임대사업자로 등록하지 않아도 된다. 임대사업자로 등록하면 최소 5년간 의무적으로 임대를 놓아야 해 매각 시점이 제한적이기 때문이다.
하지만 주택시장 추세를 볼 때 집값 상승보다는 임대사업자로 등록해 세제 혜택을 받는 게 경우에 따라선 더 나은 선택일 수 있다. 정부가 민간 임대사업자를 늘리기 위해 세제 혜택을 주고 있기 때문이다.게다가 주택 임대차시장 선진화 방안으로 의해 임대인의 월세소득 노출로 임대 소득세를 어차피 내게될 봐야 합법적으로 임대사업등록을 해 신고해 세제혜 택을 받는게 더 낫다.
◇임대사업자 등록 '세제혜택' 뭐가 있나
임대사업자가 임대목적으로 신규분양되는 공동주택과 오피스텔을 취득할 경우 취득세가 면제(감면)된다. 60㎡(이하 전용면적) 이하의 경우엔 취득세가 전액 면제되고 60~85㎡ 이하 주택은 취득세율 25% 감면혜택이 주어진다.(현재까지 기존 주택을 매입하거나 주택거래신고지역 내 주택을 매입해 임대하는 경우엔 감면혜택이 없다.앞으로 60㎡(이하 전용면적) 이하 분양아파트에만 적용하던 취득세 면제 혜택을 기존 아파트와 단독·다가구주택까지로 확대하고 60~85㎡ 준공공임대에도 취득세 50%를 감면하겠다는 게 정부 방침이다. )
임대사업자로 등록하면 재산세도 감면된다. 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설되는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설되는 임대주택 등에 한해서다. 면적별로는 △40㎡ 이하 면제 △60㎡ 이하 50% △60~85㎡ 이하 25% 감면 등이다.
임대사업자의 임대주택은 종합부동산세(종부세)를 책정하는 합산요건에서 배제될 수 있어 절세가 가능하다. 조건은 매입임대주택의 경우 임대가구가 1채 이상이며 임대기간은 5년 이상이어야 한다. 공시가격은 수도권의 경우 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하다. 건설임대주택은 지역과 관계없이 임대가구가 2채 이상으로 5년 이상 임대한 149㎡ 이하의 6억원 이하 주택에 대해서만 종부세 합산에서 배제된다. 종부세 혜택을 보려면 임대주택법에 의한 임대사업자 등록뿐 아니라 세무서 임대사업자 등록도 모두 마쳐야만 가능하다. 주택을 장기간 보유하다 처분할 경우에 주어지는 장기보유특별공제도 임대사업자로 등록하면 유리하다. 6년째부터 2%씩 늘어나 임대기간이 10년 이상이면 30%에서 40%로 확대 공제된다. 10년 의무로 임대해야 하는 준공공임대주택으로 등록하면 60%까지 특별공제를 받을 수 있다. 임대소득에 대한 소득세나 법인세의 20% 감면도 가능하다. 국민주택 규모 이하 소형주택(3억원 이하) 3채를 5년 이상 임대할 경우에만 해당된다.
오성호씨의 경우도 현재 기준시가 5억원의 전용 149㎡ 아파트에 거주하고 있다. 오씨는 컨설팅 결과 전용 60㎡(2억원) 소형주택 3채를 추가로 사들였다. 오씨가 임대사업자로 등록하지 않았다면 재산세로 총 122만4000원(거주 주택 68만4000원+임대주택 54만원)을 내야 한다. 다주택자인 오씨는 종합부동산세 과세 대상이다. 김씨가 내야 할 종부세는 181만원 가량이다. 근로소득을 제외하고 임대소득에 따른 소득세만 계산하면 김씨는 소득세로 94만원을 내야 한다. 김씨는 세금으로 총 397만4000원을 내야 한다는 계산이 나온다. 그러나 임대사업자로 등록을 하면 임대주택에 대한 재산세는 절반, 소득세는 20% 감면받을 수 있다. 또 종부세는 전액 면제된다. 이렇게 하면 김씨는 재산세 95만4000원, 소득세 75만2000원 등 170만6000원만 세금으로 내면 된다. 임대사업자로 등록하면 매년 220만원 가량의 세금을 아낄 수 있는 셈이다.
‘준공공임대주택'등록도 고려할만주택 임대차시장 선진화 방안에 대한 세금부담이 고민이면 정부가 민간 임대주택 공급을 촉진하기 위해 도입한 '준공공임대주택'을 활용할 필요도 있다. 준공공임대주택이란 민간 임대사업자가 1가구 이상의 주택을 임대주택으로 정식 등록할 경의무임대기간, 임대료 인상률 등을 제한 받는 대신 금융지원 및 세제혜택 등을 주는 임대주택을 말한다. 준공공임대주택으로 등록이 가능한 주택은 2013년 4월 1일 이후 매매계약을 통해 취득한 전용면적 85㎡ 이하의 주택(주거용 오피스텔 포함)이다. 하지만 정부는 '주택임대차시장 선진화 방안'을 통해 2013년 4월 1일 이전에 취득한 주택에 대해서도 준공공임대주택 등록을 허용하기로 했다. 또한 매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환해 등록하면 최대 5년까지 기존 임대기간의 절반을 준공공임대 기간으로 인정해 준다.
준공공임대주택의 요건을 보면 우선 최초 임대료와 임대보증금을 주변 시세 이하로 책정해야 한다. 임대의무기간은 10년이며 임대기간 임대료 인상분은 연 5% 이하로 제한된다. 대신 사업자에게는 소득세·법인세, 재산세, 양도소득세 등의 세제감면 인센티브가 주어진다. 또한 국민주택기금을 통해 저리의 주택 매입·개량자금을 지원 받을 수 있다. 매입자금은 연 2.7%의 금리로 수도권 주택은 1억5000만원, 비수도권은 7500만원까지 지원된다. 개량자금은 전용 60㎡ 이하는 1800만원, 85㎡ 이하는 2500만원 한도 내에서 빌릴 수 있다. 준공공임대주택 사업자는 재산세를 최대 100% 감면 받으며, 소득세 및 법인세도 30% 감면 받는다.특히 3년동안 주택을 구입한 뒤 준(準)공공임대주택으로 활용할 경우 임대 기간에 집값 인상으로 발생한 양도 차익에 대해서는 양도소득세가 면제된다.
우선 국토부는 전용면적 40㎡ 이하 주택으로 준공공임대를 할 경우 재산세를 100% 감면해 준다. 40~60㎡은 75%를 감면받고 60~85㎡ 주택은 재산세를 50% 감면한다.지금까지는 전용 40~60㎡ 임대주택은 50% 감면, 60~85㎡ 임대주택은 25%만 감면됐다.소득·법인세(85㎡ 이하 주택) 감면도 확대했다. 지금까지는 20%만 감면받았지만 앞으로는 30%까지 늘어난다.특히 국토부는 준공공임대주택에 투자하는 민간 임대사업자에 대해 양도소득세를 면제했다.즉, 앞으로 3년간 주택을 구입한 뒤 준공공임대사업을 10년 이상 할 경우, 향후 집값이 오르더라도 양도세가 면제된다. 지금까지는 양도세를 최대 60%만 감면받았다.
예컨대 3년 안에 전용 60㎡ 새 주택을 매입해 준공공임대로 공급하면 임대사업자는 재산세 75%와 소득세 30%를 감면받고 임대 기간 발생하는 양도세는 100% 면제 받는다.
반면 단순 임대주택을 공급한 임대사업자는 재산세 50%, 소득세 20%, 양도세 40%만 감면 받는다. 준공공임대주택을 공급하는 사업자가 세제 혜택을 더 많이 받는 셈이지만 기간은 10년으로 단순임대사업자보다 2배이상 길다.
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