Q&A로 본 주택임대차시장 선진화 방안-1

'집 가진 세입자'의 경우 세액공제 제외

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2014.03.06 08:33

세입자들에게 월세로 낸 돈의 10%(연간 750만원 한도)를 세금에서 돌려줘, 한 달치 월세를 절약할 수 있게 한 정부의 월세 대책이 나왔다. 세입자와 집주인들은 월세를 둘러싼 세금 제도의 변화에 큰 관심을 보이고 있다.

주택임대차시장 선진화 방안발표 이후 임대인과 임차들의 문의가 증가하고 있는데 그 중에서 질의가 많은 부분을 중심으로 Q&A로 정리해 소개하고자 한다. 정부에서 세제 혜택을 주는 주택임대사업으로 등록이후 정식으로 소득세(임대사업에 필요한 중개수수료나 도배비 등 비용공제 이후)내고 운영하는게 가장 떳떳한 방법이라 하겠다.

앵커)현재 역삼동에 위치한 다세대에서 월세를 살고 있는 직장인이고 연봉은 6천만원 가량 수령한다. 정부에서 한달치 월세를 내준다는 얘기는 무슨말인가요?
박) 월세소득공제를 세액공제로 전환해 월세액의 10%를 소득세에서 빼준다는 얘기다. 현재는 월세의 40%를 소득공제해 주고 있는데 예를 들어 연봉 3000만 원 직장인이 월세 50만 원을 낼 경우 지금은 1년간 낸 월세(600만 원)의 40%인 240만 원을 소득공제한 뒤 21만6000원을 환급받는다. 하지만 세액공제로 전환하면 1년치 월세의 10%인 60만 원을 받게 돼 소득공제시보다 40만 원 가까이를 더 받게 된다.

질문) 성산동에 재건축대상 소형주택을 소유하고 있는데요 저는 월세 세액공제 혜택을 못 받는다는 얘기인가요?박)안타깝지만 그렇다. 월세 세입자에 대한 10% 세액공제 혜택은 연소득 7000만원 이하인 '무주택자'만 대상이기 때문이다. 즉 집을 한 채라도 가지고 있으면 세금 혜택을 못 받는다.질문)직장 때문에 강동구에 본인 명의 주택은 월세로 놓았고 강남에 있는 아파트에서 월세를 내고 살고 있는데요 저는 혜택을 못받나요?

박)'집 가진 세입자'의 경우로 무주택자가 아니기 때문에 일단 본인이 낸 월세에 대해서는 세금 혜택이 없다. 하지만 본인이 월세로 받은 소득에 대한 세금은 꼼꼼히 따져봐야 한다. 먼저 집을 한 채 가졌다면 시세가 9억원 이하인 경우에 한해 세금이 면제된다. 1주택자는 실수요층으로 간주해 월세소득에 대해서도 세금을 매기지 않도록 한 것이다. '9억원 이하'는 고가주택을 가르는 기준이다. 집이 한 채라도 시세가 9억원을 넘는 경우나 집이 2채인 경우에는 연간 월세소득이 2000만원 이하이면 월세 소득 14% 수준의 낮은 세율(분리세율)을 적용한다. 또 집이 3채 이상이거나 연간 월세 소득이 2000만원을 넘으면 종합소득세로 합산해서 세금을 내야 한다. 질문) 2년전 은퇴해서 집을 세놓고 있다. 생활비는 집을 세놔서 다달이 받는 임대소득이 전부인데 나 같은 사람에게 혜택을 줘야 하는게 아닌가요?

박)원칙상 은퇴자라도 2주택 이상을 가진 경우에는 세금을 내야 한다. 다만 노령층 생활지원을 위해 세금 부담을 추가로 낮춰주는 방안을 정부가 검토 중이어서 실제로 과세되는 세금은 달라질수 있다.

질문)현재 제 명의로 한 채, 처 명의로 한 채를 소유하고 있는데 제 명의 주택을 월세로 주고 있습니다. 이 경우 저도 과세대상이 되나요?

박) 세법에서는 본인과 배우자의 주택 수를 합해 판단하기 때문에 2주택자에 해당돼 과세 대상이다. 주택 한 채와 상가겸용주택 한 채를 소유하면서 주택에서 월세를 받고 있는 경우도 과세 대상이다. 가령, 자신의 집을 월세로 주고 부모님 집에서 함께 사는 경우 의 월세 소득은 과세 대상이 아니다. 월세 소득 계산 시에는 배우자의 주택 수만 합산하기 때문에 동거하고 있는 부모나 자녀의 주택 수는 합산하지 않는다.

질문) 지난해 친구와 공동으로 주택에 투자했다. 저도 과세 대상인지요?

박) 친구와 공동으로 투자한 주택에서 월세를 받고 있다면 둘 중 지분이 큰 사람의 주택 수로 계산하되, 지분이 큰 사람이 2인 이상이라면 각각의 소유로 계산해 과세 된다.

질문)사당동에 다가구주택 한 채를 보유하고 있다. 과세 대상인가요?

박)다가구주택 한 채를 보유하면서 본인은 3층에 거주하고 1층과 2층에서 월세를 받을 경우 고가주택만 아니라면 현재까지 과세 대상이 아니다. 다가구주택은 한 개의 주택으로 보기 때문이다.(다가구 주택도 과세를 검토중인데 결정된것은 없다)

질문) 소형아파트를 3채정도 사서 임대사업을 할려고 한다. 저도 과세대상인지요?

박)네~전세의 경우 최소 3주택 이상을 보유하면서 보증금 합계액이 3억 원을 넘는 집주인들만 과세 대상이다. 1채는 본인이 거주하고 나머지 2채를 전세로 주고 있는데 보증금 합계액이 3억 원을 넘으면 과세 대상인 것이다. 단, 주택 수를 계산할 때 월세와 다른 점은 국민주택 규모(85m²) 이하로 기준시가가 3억 원 이하의 주택은 주택 수에 포함하지 않는다. 따라서 전세로 주고 있는 집이 국민주택 규모 이하로, 기준시가 3억 원 이하의 주택이라면 과세 대상에 포함되지 않는다. 전세에 대한 과세 여부 판단 시 배우자의 주택도 모두 합산해 판단한다. 단 세금은 따로 계산되므로 보증금 합계가 각자 3억 원이 넘어야만 과세 대상이 된다. 또한 전세 보증금에 대한 세금은 2011년분부터 과세되므로 그 이전 보증금에 대한 세금은 납부할 의무가 없다.