부동산

주택임대차 선진화 방안, 보완이 필요하다

임대소득에 대한 과세를 강화하겠다는 주택임대차 선진화 방안이 나온 지 며칠이 지난 지금 부동산시장은 혼란을 겪고 있다.

내수경기부양을 하고자 대대적인 규제완화를 하면서 재건축 규제완화까지 하기로 하면서 부동산시장 분위기는 드디어 빼앗긴 들에 봄이 오는가 싶었는데 뜻밖에 변수가 생겼으니 임대소득에 대한 과세이다.

임대소득 과세강화 발표가 나오면서 부동산시장 분위기는 달라지기 시작했는데 급등하던 강남권 재건축 호가상승은 주춤하고 있고 일부 지역은 소폭이지만 호가하락이 되었다.

매수를 계획하던 투자자들은 구입하려는 주택이 어떤 영향을 미칠지 관망하고 있다.
임대를 주고 있던 임대인들은 임대소득 과세강화가 미칠 영향을 걱정하면서 임대주택 수를 줄여야 할지, 월세를 전세로 돌려야 할지, 과세부담금을 월세로 전가시켜야 할지 분주히 계산기를 두드리고 있다.

임차인들은 겉으로는 소득공제에서 세액공제로 바뀌면서 혜택을 볼 것이라는 기대감이 커졌지만 속으로는 손해만 보고 가만있을 임대인은 없기에 임대인들이 어떤 방향으로 움직일지 내심 불안한 마음을 가지는 것도 사실이다.

규제완화를 통한 부동산시장 거래활성화를 하겠다던 정부의 의도가 투명과세의 벽에 부딪히면서 예상치 못한 방향으로 전개되고 있는 것인데 투명과세는 국민으로서 당연한 의무이자 거부할 수 없는 방향성임에는 어느 누구도 반대의견이 없을 것이다.

다만 아무리 좋은 명분과 정당성을 가지더라도 적용방법과 속도가 시장상황에 맞지 않다면 예상치 못한 부작용이 생길 수 밖에 없다.

벌써 임대시장에서는 월세계약을 포기하고 전세로 전환하거나 이 기회에 그냥 매도해 버리겠다는 임대인들이 나오고 있고 매수하려다가 매수를 포기하는 일들도 생기고 있다.

겨우 부동산시장이 살아나려는 상황에서 찬물을 끼얹고 있는 것이다.
2주택 이하 분리과세의 혜택을 주겠다고 했지만 월세소득 노출로 임대사업의 매력이 떨어지는 마당에 분리과세는 아무런 당근이 되지 못하고 있다.

형평성에도 문제가 있는데 임대인도 대한민국 국민이고 임차인도 대한민국 국민이다. 그런데 임차인에게는 월세의 한달 치를 돌려주는 혜택을 준 반면 임대인은 월세소득이 노출되면서 세금폭탄을 맞게 되었고 임대사업자 등록을 하면 건강보험료, 국민연금 등 각종 공과금 부담이 더 생기게 되었다.

물론 소득이 생기면 세금을 내야 하는 것은 당연한 것이지만 전세자금대출로 월세수요가 전세수요로 전이되면서 월세수요감소의 고통을 겪고 있던 임대소득이 주 생활원인 임대인들은 이번 임대소득 과세강화로 실질적인 소득감소까지 이중고를 겪게 되었다.

결국 이런 현상이 지속되면 부동산시장에도 큰 변화가 예상되는데 중소형 전세는 주택수에서 제외해 주겠다고 했지만 그래도 심리적으로 주택 수 늘리기가 부담이 되면서 소형아파트 투자가 감소하면서 똘똘한 1채를 가지려는 흐름이 생길 수 있고, 월세에서 전세로 전환되는 물량도 있겠지만 매수물량 자체가 줄어들면서 전세물량도 줄어들 가능성이 높아졌다.

그렇게 되면 주택임대차 시장 선진화라는 목표는 주택임대차 시장 위축과 후퇴라는 정반대의 결과가 나올 수도 있는 것이다.

정부는 투명과세라는 방향성은 그대로 이어가되 적용속도와 세율을 조정하고 기준은 단순화 시킬 필요가 있으며 임대인들에게 채찍만 주지 말고 당근도 같이 줄 필요가 있다.

예를 들어 주택임대사업자를 내는 임대인에게는 의무기간을 다 채운 다음 해당주택은 양도세면제 혜택이라도 주는 것도 좋을 것이다.


감사합니다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1

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