부동산

질문)현재 2주택자이고 임대소득도 2천만원 이하로 자녀들 직장의보에 피부양자 올라가 있다. 2016년부터 건보료가 지역의보로 전환되면서 대폭 오르는것은 아닌가요?

박) 건보료의 ‘폭탄’ 가능성은 낮다. 2주택자이고, 전·월세 소득이 연 2000만원 이하라면 분리과세 대상이고 사업자 등록 의무사항이 아니기 때문에 건보료는 오르지 않는다. 건보료는 종합소득을 기준으로 부과되기 때문이다. 자녀의 직장건강보험에 피부양자로 올라 있는 고령층 임대업자도 임대소득이 연 2000만원 이하면 추가로 늘어나는 건보료는 없다.반면 2주택자라 하더라도 전세보증금으로 연 2000만원 이상의 소득을 올릴 경우 분리과세가 아닌 종합소득세가 부과돼 건보료가 늘어난다.기준시가 9억원이 넘는 주택을 가진 사람, 한 해 월세 소득이 2000만원을 넘는 2주택자, 3주택 이상 소유자의 건보료가 오른다. 전세 보증금이 15억원이 넘어야 하기 때문에 대상은 그렇게 많지 않을 것으로 보인다. 전세 보증금으로 2088만원의 소득을 올린다면 월 14만2000원, 연 170만원 정도의 건보료를 추가로 내야 한다.질)아파트가 낡아서 임대료도 얼마 안나와 오히려 대출이자만 나가고 있다. 이럴 경우에도 손실 부분을 공제 받을수 있는지요?

박)공제 받을수 있다.임대소득이 종합소득의 일부(사업소득)인 경우에도 다른 소득에서 손실을 차감할 수 없어 임대업 투자를 저해한다. 외국의 경우에도 임대소득이 금융비용등 비용보다 적은 경우 손실을 다른 사업의 수익에서 차감할 수 있도록 하여 임대사업을 지원한다. 부동산 임대사업에서 손실이 발생(임대수익 500만원, 금융비용 1000만원)하고 다른 사업소득에서 이익(1000만원)이 발생한 경우 부동산 임대손실을 비용으로 인정 가능하다.

질문)리츠를 통해 임대주택 공급이 확대된다는데 임대주택이 많이 늘어나는지요?

박) 그렇다고 볼 수 있다. 당초 LH 10년 공공임대주택 공급목표인 2017년까지 4만가구에 추가해 최대 4만가구까지 임대주택 공급 확대가 가능하다.(총 최대 8만가구).LH 재무여건을 감안해 민간자금과 주택기금이 투자하는 '리츠'를 통해 임대주택 공급을 확대한다. 리츠 등 기업형 임대사업자의 원활한 임대사업 지원을 위해 청약제도를 개편하고, 전문임대관리업에 대한 세제지원 등 강화한다. 준공공임대에 대한 양도세 한시면제 등 세제·금융지원 및 과도한 규제 완화, 임대소득 과세방식 정비를 통해 민간의 임대주택 공급을 확대한다.

질)기존에 매입임대로 운영하고 있던 소형아파트를 준공공임대주택으로 전환하려고 하는데, 가능한지요?

박))현재도 2013년 4월1일 이후에 매입해 등록한 매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환 등록할 수 있으나, 명문규정을 두지 않고 있고 10년의 임대의무기간에 임대주택으로서 기 임대한 기간을 전혀 산입하지 않아 전환 등록의 실익이 적었다. 향후에는 5년매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환 등록하면 기 임대한 기간의 50%를 준공공임대주택으로 산입(최대 5년)하게 된다. 더욱이 2013년 4월1일 전에 매입한 주택도 준공공임대주택으로 등록할 수 있도록 법이 개정되면 전환등록의 실효성이 더욱 높아질 전망이다.다만, 기존 보유주택을 준공공임대주택으로 전환 등록하더라도 새로 매입하는 것은 아니므로 국민주택기금 매입자금 대출대상에서는 제외된다. 준공공임대주택에 대한 60% 장특공제율 인정은 2013년 4월1일 이전 등록한 매입임대주택에 대해서 적용한다.

질)은퇴가 얼마 남지 않았다. 퇴직 이후 월세를 받는게 목표인데 어떤 방식으로 해야 세금을 가장 줄일 수 있는지요?

박) 9억원이하 다가구주택이나 외국인대상 임대 등을 노려보는것도 좋다. 분리과세가 되는 범위 안해서 월세를 받는 상품을 찿는 방법도 좋은 방법이다.

신규 분양시장에 접근해 임대사업등록하는게 가장 현명한 세테크 방법이다. 즉 임대사업자가 임대목적으로 신규분양되는 공동주택과 오피스텔을 취득할 경우 취득세가 면제(감면)되기 때문에 활용할 필요가 있다. 60㎡(이하 전용면적) 이하의 경우엔 취득세가 전액 면제되고 60~85㎡ 이하 주택은 취득세율 25% 감면혜택이 주어진다.임대사업자로 등록하면 재산세도 감면된다. 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설되는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설되는 임대주택 등에 한해서다. 면적별로는 △40㎡ 이하 면제 △60㎡ 이하 50% △60~85㎡ 이하 25% 감면 등이다. 임대사업자의 임대주택은 종합부동산세(종부세)를 책정하는 합산요건에서 배제될 수 있어 절세가 가능하다. 조건은 매입임대주택의 경우 임대가구가 1채 이상이며 임대기간은 5년 이상이어야 한다. 공시가격은 수도권의 경우 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하다.　종부세 혜택을 보려면 임대주택법에 의한 임대사업자 등록뿐 아니라 세무서 임대사업자 등록도 모두 마쳐야만 가능하다.

장기간 임대사업자로 등록한 사업자는 주택을 처분(양도)할 때 발생하는 양도소득세도 혜택을 받는다. 주택을 장기간 보유하다 처분할 경우에 주어지는 장기보유특별공제도 임대사업자로 등록하면 유리하다. 6년째부터 2%씩 늘어나 임대기간이 10년 이상이면 30%에서 40%로 확대 공제된다. 10년 의무로 임대해야 하는 준공공임대주택으로 등록하면 60%까지 특별공제를 받을 수 있다.　임대소득에 대한 소득세나 법인세의 20% 감면도 가능하다. 국민주택 규모 이하 소형주택(3억원 이하) 3채를 5년 이상 임대할 경우에만 해당된다.

준공공임대주택으로 등록하는것도 고려해 봐야 한다. 준공공임대주택은 85㎡ 이하 규모이면서 10년간 의무적으로 임대를 줘야 하고 최초 임대료는 주변 시세 이하, 이후 임대료 상승률은 연 5% 이하로 제한되는 임대주택이다.

집주인이 소유한 집을 준공공임대주택으로 등록하면 이런 제약을 받는 대신 세제 혜택 등 인센티브도 주어진다. 3년간 집을 사 준공공임대 사업에 뛰어들면 10년간 임대를 하는 동안 집값이 얼마가 오르든 이 기간의 집값 인상분에 대한 매매 차익에는 과세하지 않기로 한 것이다. 또 준공공임대에 대한 재산세와 소득·법인세 감면율도 확대한다.지금은 전용면적 40∼60㎡인 준공공임대에 대해 재산세를 50%, 60∼85㎡는 25% 감면해주고 있는데 이를 각각 75%, 50%로 조정하기로 했다. 25%포인트씩 감면 폭을 늘리기로 한 것이다.소득·법인세도 85㎡ 이하 주택에 대해 20% 감면해주던 것을 30%로 상향 조정하기로 했기 때문에 준공공임대주택으로 등록을 적극적으로 검토할만 하다

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