두 마리 토끼 잡으려다 집토끼 놓친 바보

전.월세 선진화 방안 이대로는 안된다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2014.03.16 23:24

전월세 선진화 방안이 발표되면서 부동산시장은 혼돈 속으로 빠져들고 있다.
2주택자 중 연임대소득이 2000만원 이하면 분리과세, 초과면 종합소득세 과세를 하겠다고 해서 난리가 나자 부랴부랴 연2000만원 이하는 2년간 유예해주겠다고 했지만 형평성을 들어 2주택자 전세도 과세를 하겠다고 한다.

그러자 부동산시장은 더 강력한 반응을 보이면서 겨우 움직이던 반응이 서서히 멈춰서고 있다. 한마디로 양도세중과세 폐지, 취득세 영구인하, 재건축 규제완화 등 별의 별 대책을 다 내놓으면서 경우 조금 살린 부동산시장을 정부 스스로가 죽여버리는 결과를 낳고 있는 것이다.

내수경기를 살리기 위하여 강력한 규제완화를 하겠다고 했고 예상 밖의 재건축 규제완화를 한다고 발표할 때만 해도 아 이번에는 좀 제대로 부동산시장을 살리려고 하는구나 싶어 긍정적인 평가를 내리려고 있던 찰나, 투명과세를 내세우면서 그 동안 벼르던 전월세 임대소득에 대한 과세강화 카드를 꺼내 들었는데 정부의 생각과는 전혀 다른 방향으로 흘러가고 있는 것이다.

정부가 전월세 선진화 방안을 내 놓은 목적은 월세입자에게 혜택을 주어 전세수요를 월세수요로 전환시켜 전세수요를 줄임으로써 전세 문제를 해결하고, 동시에 임대인들의 임대소득을 노출시켜 그 동안 숨어있던 세금을 거두겠다는 두 마리 토끼를 잡겠다는 것이었다.

임대인들의 반발을 예상하지 못한 것은 아니나 저금리 기조에서 어차피 전세보다는 월세를 선호하기에 임대소득을 내더라도 월세가 더 유리하니 큰 문제는 안 될 것이다라는 안일한 생각을 했던 것 같다. 여기서 정부가 생각하지 못했던 것이 있었으니 임대소득에 대한 과세는 기존에 내던 세금의 증가가 아니라 안 내던 세금을 내야 하는 것이고 그것도 나의 임대소득이 임차인의 세액공제 신고를 통해서 노출이 되는 것이란 점이다. 이런 이유로 강력한 반발에 부딪칠 수밖에 없다.

정부에서는 기본공제를 400만원으로 늘리고 필요경비율을 60%로 올려서 세금부담을 줄여서 일부 고액 임대인을 제외하고는 큰 영향이 없고 2주택자 연소득 2000만원 이하는 2년간 유예를 시키겠다는 당근도 주고 있지만 시장에서 받아들이는 것은 그런 계산이 아니라 나의 임대소득이 노출되는 것이 싫고 그 동안 안내던 세금을 내야 하는 것 자체가 싫은 것이다.

물론 소득이 있는 곳에 세금이 있는 것은 당연하고 기존에 관행적으로 또 확인이 어려워 과세를 못하던 것을 투명하게 과세하겠다는 것에 대해서는 어느 누구도 반대할 수 없고 반대해서도 안되고 방향성 역시 맞다.

하지만 이빨이 썩는다고 먹던 사탕을 그냥 빼앗아 버리면 아이는 울어버리듯이 아무런 사회적 공감대도 없고 아직까지 숨어있는 지하경제에 대한 과세도 못하면서 손쉬운 서민들의 임대소득부터 우선 과세하겠다고 하니 반발이 있을 수 밖에 없는 것이다.

부자들은 이미 임대사업자를 내야 하는 빌딩 등 주택이 아닌 다른 분야에서 임대수익을 얻고 있고 필요경비 등을 통해서 절세도 하고 있는 것에 반하여 주택임대수익을 얻는 주 계층은 은퇴자들이거나 일반 직장인들인데 마치 임대인들이 모두 탈세를 하고 있는 범죄자 취급을 하는 것은 문제이고 처음부터 과세를 제대로 하지 못한 정부 책임도 분명 있다.

그리고 사회지도층이나 권력을 가진 일부 계층들이 그 동안 국민들의 신뢰를 전혀 얻지 못했고 국민의 혈세로 대형 이권사업에 투입하거나 공무원 연금 등 세금 먹는 하마에 들어가고 있는 상황에서 또 국민의 주머니를 털겠다고 하니 반발 안 할 임대인들이 어디 있단 말인가.

정부는 앉아서 계산기만 두들기면서 왜 우리 마음을 몰라주냐고 할 것이 아니라 공무원 연금 등 혈세를 먹는 하마부터 잡고 숨겨진 지하경제의 탈세도 잡고 힘있는 정치인이나 기업들에게도 강하고 공평한 잣대를 댄 후에 국민들에게 투명과세를 요구해야 할 것이다.

그렇지 않고 일방적으로 밀어부친다면 임대인들이 선택할 카드는 아주 간단하다.

취득세, 재산세내고 양도손실이 생기면 보상도 안해주면서 양도차익이 생기면 양도세도 내는 마당에 임대소득에 대해서도 종합과세로 세금을 가져가겠다고 한다면 보유하던 주택을 팔거나 집을 안 사면 그만이다.

지금 부동산시장 상황은 집을 사는 사람한테 혜택을 주어도 모자랄 판에 집을 사고 싶은 생각은 없애버리고 보유하는 집마저 팔고 싶은 마음이 들게 하고 있으니 주택거래활성화를 통한 내수경기부양은 더 멀어지고 있다.

전세문제와 증세 두마리 토끼를 잡으려다 부동산거래 활성화라는 집토끼 마저 놓쳐버릴 위급한 상황을 정부는 빨리 인지하고 대책을 마련해야 할 것이다.

그리고 너무 복잡해서 일반인들은 도대체 뭘 어떻게 하자는 건지 파악하기도 어렵기에 최대한 단순화 시킬 필요가 있다. 주택 수, 면적, 기준시가 모두 필요 없고 2년간은 유예시키고 2년 후부터 월세는 연임대소득 2000만원, 전세는 보증금 합이 6억원 초과부터 종합소득세는 비합산, 단일세율 10%정도 이런 식으로 단순화 한다면 부동산시장의 혼란도 줄어들고 투명과세의 취지를 받아들이기도 쉬울 것이다.

임대소득과세로 부족한 세수를 마련하겠다는 속마음이 아니라 투명과세가 목적이라면 단순화하고 세율도 낮춰야 하는 것이 맞다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1