상가 투자에 관심이 높아지면서 수요자들의 문의도 늘고 있다. 상가투자의 관심 커질 수록 투자자들의 상식 수준도 높아지고 있다.
그러나 편견은 버리기가 쉽지 않은 모양이다. 모든 세상 일에는 항상 변수가 존재하기 마련이다. 상가투자 또한 예외가 아니다. 상황은 언제든지 변할수 있는 가변성을 지니고 있다. 그래서 돌발변수도 고려해야 한다. 물론 쉽지 않은 작업이다. 그러나 돌다리도 두두리는 심정으로 투자에 임해야 위험요소를 제거할 수 있다.
아래에서 다루고자 하는 내용들은 이외로 많은 분들이 놓치기 쉬운 편견들이다. 물론 본인이 언급하고 싶은 내용 또한 불행하게도 정답은 아닐 수 있다.
그러나 아무런 의심을 가지지 않고 투자에 임했다가 오히려 발목을 잡히는 결과를 초래할 수 있다. 부동산에는 역발상 투자라는 게 있다. 이것은 편견을 버려야 가능하다고 본다. 일단 대표적인 사항을 나열하니 상가를 이해하는데 도움이 되셨으면 한다.
1. 1층 상가는 잘 될 것이다.
많은 분들과 상담을 하다보면 내용은 이렇다. 투자금액이 많고 적고를 떠나서 1층에 코너자리를 선호하신다. 물론 1층의 코너자리가 모든 상가에서 최고의 입지를 가질 확률이 높다. 또 임차인의 입장에서도 가장 선호하는 자리이다.
그러나 상가투자가 그리 호락하지는 않아 보인다. 상가가 번성하기 위해서는 업종의 선택, 상가간의 연계성 또한 중요하다. 가령 상층부에 처방전이 비교적 잘 나오는 병,의원이 입점한 경우 층에 약국이 있는 경우에 1층에 있는 약국은 큰 타격을 받게 된다.
이런 경우 1층 약국은 처방전보다는 매약에 승부를 걸어야 한다. 최근 상가는 1층과 2층 이상 층간 차별화가 진행되고 있다. 과거에는 1층 대비 2층의 분양가는 50%선이었다. 그러나 최근에는 더욱 격차가 벌어져 35%선에 형성이 되고 있다. 이러한 현상은 경기가 불황일수록 뚜렷해져 1층에 대한 선호는 더 높아지고 있기 때문이다.
그래서 1층의 경우 높은 분양가를 보이기도 한다. 높은 분양가는 투자자나 임차인에게 부담을 주게 된다. 은행 등이 2층으로 올라간 것도 높은 임대가도 하나의 원인이다. 사실 상가는 층과 동선의 영향을 받게 된다. 그러나 1층에 자리잡은 점포가 아니더라도 외부에서 진출입이 가능한 반지하상가나 전용엘리베이터와 계단이 있는 2층 상가 등은 수직 동선이 형성되므로 관심을 가져볼 만하다.
또 경사진 곳에서는 한편에서 2층이지만 반대쪽에서는 1층인 상가건물이 있다. 이러한 경우에는 표면상 1층은 신경쓰지 말고 어느 쪽이 주동선이 되는지를 우선 판단해야 한다.
이와 함께 1층에는 다양한 업종이 들어올 수 있지만 고층부는 유행 업종보다 전문화된 상가를 넣어야 한다. 2층 이상에서는 병원이나 유명학원 등 전문 업종이 입점해야 임대가 오래갈 수 있으며 그만큼 공실이 발생할 여지도 적어진다.
또 점포를 팔 때는 임차인에게 직접 팔 수 있는 가능성도 크다. 고층부 상가는 시세가 크게 오르지 않으므로 시세 차익보다 임대료를 우선적으로 검토해 투자해야 한다.
2. 역세권 상가는 잘 될 것이다.
대부분 역세권 상가는 좋을 것이라는 느낌을 받는다. 당연해 보인다. 일단은 어떤 목적이든 유동인구가 많은 것은 사실이다. 특히 환승역은 더욱 그러하다. 분양을 하는 입장이든 투자를 하는 입장이든 이야기 꺼리는 충분히 된다.
사실 상가주변에 발달된 교통수단이 없으면 이야기가 안될 정도다. 수도권에만 대략 400여개 이상의 역이 있다. 사실 이 모두를 역세권이라 부르기는 무리가 있다.
따라서 제대로된 역세권을 찾는다면, 사람이 모이는 역인지 확인해야 한다. 단지 이용 수단이 되는 역인지 하나의 흡수력으로 고객을 끌어당길 수 있는 역인지 점검해야 한다.
또 최근에는 환승역이 늘면서 출구가 두자리인 경우가 많다. 주된 출구가 어디인지 적어도 수차례 확인을 해봐야 한다.
예를 하나 들어보겠다. 어떤 역을 가보면 두개의 광장이 있는 경우가 있다. 그리고 광장을 하나는 남부역 하나는 북부역이라고 한다. 역은 같지만 상권은 크게 두개로 나뉜다. 물론 둘다 잘되는 경우도 있지만 상반적인 상권의 형태를 보이는 경우도 있다.
또 역과 연결되었다고는 하지만 상권활성화에 실패한 대형상가를 수차례 보았다. 앞으로 역세권 상가투자는 세밀한 분석과 유동인구에 현혹된 투자는 삼가해야 한다. 차라리 흑석동 상권처럼 9호선이 개통되면 대학가 상권에서 외부에서 인구가 유입되는 복합상권으로 확대가 가능한 상권이 투자 1순위로 보인다.
3. 영화관,할인점,대형서점등 입점 상가는 잘 된다.
역세권 주변이나 대단위 아파트 인근 대형 상가의 경우 영화관이나 할인점을 입점시키는 경우가 많다. 하지만 상가투자는 어느 단면적인 분석만 가지고 투자에 임했다가는 낭패를 보기 쉽다. 사실 분양을 하는 입장이나 분양을 받는 입장에서는 상당한 잇점으로 작용을 할수는 있다.
그러나 최근에는 오히려 상권활성화를 저해하는 역기능을 보여주고 있다. 그러면 왜 이러한 현상이 발생을 했는가? 의외로 정답은 쉽게 찾을 수 있다. 고객이 상가를 찾는 목적을 생각해보라. 상가의 고객유인형태중에 하나인 샤워효과나 폭포수효과가 먹히지 않았다는 것이다.
상가내에 영화관이나 할인점 등을 임점시키는 이유는 상가 전체를 살리기 위한 보조적인 수단이 되어야 하는데 오히려 "죽써서 개주는 꼴"이 된 것이다. 오직 업종 차별화와 자체 경쟁력을 가져야 이러한 시설물들의 시너지 효과를 동시에 누릴수 있다고 본다.
4. 상가규모가 크면 잘 된다.
최근 상가들을 보면 대형화 추세가 많다. 규모가 크면 소비층의 다양한 욕구를 충족시키는데 유리하다는 판단에서다. 그러나 지나치게 많은 점포 수는 임차인의 유치에 실패하여 공실이 증가함은 물론 심지어는 경제적인 부담으로 경매로 나오는 매물이 증가하고 있는게 현실이다.
또 이런 대형상가가 실패하면 지역상권에도 커다란 암초로 작용을 한다. 그러므로 경쟁력없이 상가의 규모를 키우기 보다는 상가의 접근성과 쇼핑의 쾌적성, 동선의 차별성이 오히려 중요하다고 본다.
5. 상권이 좋으면 잘 된다.
우리가 소위 잘나가는 상권을 꼽으라고 하면 대략 10개 내외로 축약이 될 것이다. 종로,명동,강남역,신촌,동대문,남대문,노량진,영등포,건대입구 정도일 것이다. 이들 상권에는 풍부한 유동인구와 고정고객을 동시에 갖추고 있다.