압구정동 바람이 불까?

압구정 재건축 지금 투자해도 될까

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2014.03.23 20:45

압구정동 바람이 불까?

‘바람부는 날이면 압구정동에 가야한다’ 20년도 넘은 1991년 그 시대 젊은이들의 표상을 반영한 시였고 영화로 까지 만들어진 인기 있던 시였는데 오렌지족이라는 용어까지 생길 정도로 압구정동은 강남 부유층 젊은이들의 중심이었다.

압구정동은 부지면적 144만여㎡로 1976년부터 현대1~14차, 한양1~8차, 미성1.2차 등 총 24개 단지 1만355가구로 개발이 되었으며 강남시대의 시작이 압구정동부터 시작했다고 해도 과언이 아니다.

풍수지리적으로도 최고의 입지를 자랑하는 압구정동은 예전에도 그랬고 지금도 여전히 강남 부촌의 한 축을 굳건히 자리잡고 있지만 예전과 같은 우월적인 강남의 중심에서는 조금 멀어진 것도 사실이다.

압구정동이 재건축이 지지부진한 사이 강남터미널 센트럴시티와 반포래미안 퍼스티지 개발로 강남의 중심으로 자리잡은 반포동, 고급 수요층을 잘 흡수한 청담동, 우수한 교육여건인 대치동, 강남역을 중심으로 한 서초동, 역삼동 등 새로운 강남의 중심지들이 많이 등장한 것이다.

강남 중의 강남, 대한민국 부촌 1번지, 재건축 최고 블루칩인 압구정동이 재건축 시동을 걸었다. 현대.한양.미성1차 등 23개 단지 9445가구의 안전진단이 D등급 판정이 확정된 것이다. D등급은 리모델링이나 조건부 재건축이 허용되는 등급으로 재건축의 첫 단추를 끼었다고 할 수 있다.

그런데 압구정동의 현장 분위기는 생각보다는 다소 차분했다.
재건축 기대감이 커지면서 집을 내놓기 싫다는 분위기가 형성되면서 매물이 회수 되고 호가가 상승하고 있는 반면, 작년 말부터 부동산시장이 조금씩 움직이면서 급매물 거래가 되어 5000만원에서 최대 1억원 정도 상승을 하였고 2.26 주택 임대차 선진화 방안이 나오면서 부동산시장 분위기가 관망으로 돌아서면서 매수자들은 호가가 오른 현재 시세에 거래하는 것을 부담스러워하고 있다.

아파트 가격상승을 바라는 매도자들과 추격매수가 부담스러운 매수자들의 팽팽한 줄다리기가 시작되었고 안전진단통과를 바라보는 다른 시선이 존재하는 것인데 작년 말부터 부동산시장 회복에 대한 기대감으로 거래량이 늘어났고 안전진단 통과가 새삼스러운 내용이 아니라 2월초부터 기정사실로 받아들였기 때문에 안전진단 통과가 어느 정도 반영된 가격에 거래가 된 부분도 있었기 때문에 이번 안전진단 통과로 압구정동 거래가 급격히 늘어나기는 쉽지 않을 것 같다.

특히 압구정동 재건축은 이번이 처음이 아니고 2006년, 2009년 재건축 추진을 하다가 불발이 된 적이 있어서 재건축 사업에 대한 피로감을 가지고 있고 재건축 사업이라는 것 자체가 수많은 이해관계와 단계가 필요하며 조합원들 내부뿐만 아니라 서울시와도 줄다리기가 필요하기 때문에 오랜 시간이 필요하기 때문에 압구정 주민들도 이번 안전진단통과가 모든 것을 해결해 주는 만병통치약이 아니라는 것을 잘 알고 있기에 매물회수와 호가상승은 하겠지만 당분간은 부동산시장 분위기에 편승하면서 보합세를 유지할 가능성이 높다.

압구정동은 풍수지리적인 입지의 우월성, 학군, 편의성, 부촌이미지까지 형성되어 있어서 재건축이 되기만 하면 강남을 넘어 서울 최고의 단지가 될 것임에는 어느 누구도 믿어 의심치 않을 것이고 만약 향후 미래에 3.3㎡당 1억 아파트 시대가 열린다면 압구정동에서 나올 가능성이 높아서 압구정동에 대한 기대가 크고 미래가치가 높은 것은 사실이다.

하지만 재건축 사업은 안전진단 통과 후 추진위 설립, 조합설립 인가, 사업시행인가, 관리처분 총회, 이주.철거 등 많은 단계가 있고 짧아도 5년 길게는 10년 이상이 필요할 수도 있기 때문에 이번 안전진단통과는 이제 시작의 첫 시동을 걸었다 정도의 의미를 부여하면 될 것 같고 앞으로 어떻게 압구정동 재건축 사업이 진행이 될지 장기적인 시각으로 관심 있게 지켜보는 것이 좋을 것 같다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1