강남 부의 축 이동이 시작되나

강남 한강변 라인의 그림의 완성

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2014.03.30 20:01

부동산은 움직이지 못하는 실물자산이지만 생물과 같이 움직이고 있고 이런 부의 축 이동은 지금도 되고 있다.

강남 부동산은 70년대 강북이 포화가 되면서 지하철2호선과 8학군 이동을 포함한 한강이남 강남의 영동 대개발이 시작되었는데 그때 개발이 된 압구정동 현대.한양.미성 아파트는 90년대까지 강남 최고의 부촌으로 자리를 잡았었다.

그 당시 서울의 중심이었던 강북과 맞닿아있고 당시 희소가치가 있던 중대형으로 개발이 되면서 강북에서 강남으로 부의 축 이동이 되었고 2000년대가 되면서 쾌적한 주거환경과 교육여건이 좋고 타워팰리스, 도곡렉슬, 대치센트레빌 등 새아파트가 개발이 된 대치.도곡동이 새로운 부의 축으로 떠올랐다.

그러다가 2000년대 중반이 넘어서면서 한강바람이 불고 반포 주공2.3단지를 재건축한 반포자이.래미안퍼스티지가 입주하면서 강남 고급수요층이 다시 반포로 넘어갔다.

이런 부의 축이 다시 반포, 잠실과 더불어 압구정동, 삼성동/청담동 등 한강변을 중심으로 새로운 이동을 시작하려고 하고 있다.

압구정동은 몇 차례 재건축 추진이 무산되면서 90년대 영광을 뒤로하고 점점 힘을 잃어가다가 최근 현대.한양.미성1차 등 23개 단지가 조건부 재건축이 허용되는 안전진단 D등급 판정을 받으면서 다시 기지개를 펴고 있다.

압구정동은 부지면적 144만여㎡로 1976년부터 현대1~14차, 한양1~8차, 미성1.2차 등 총 24개 단지 1만355가구로 개발이 된 강남의 원조 부촌으로 풍수지리적으로도 최고의 입지를 자랑하는 있고 새로운 부촌들에게 예전의 독보적인 부촌의 자리는 넘겨주었지만 그래도 여전히 강남 부촌의 한 축을 굳건히 자리잡고 있고 재건축이 빠르게 진행되지는 않겠지만 되기만 결국 재건축이 되기만 하면 강남 최고의 부촌으로 새롭게 거듭나는 건 어려운 일은 아닐 것이다.

압구정동과 더불어 조용히 부촌의 한 축을 자리잡고 있던 삼성동, 청담동도 새로운 부촌의 시작을 알리고 있다.

서울시가 강남의 마지막 알짜배기 개발지역인 삼성동 한국전력본사 부지 일대(한국전력공사과 한국감정원, 서울의료원 부지를 합하면 총 121,873㎡로 잠실 제2롯데월드 부지면적의 1.4배, COEX의 4배)를 중심으로 마이스(MICE)복합단지로 개발한다는 계획을 수립 중으로 알려지고 있는데 마이스복합단지는 전시,관광,숙박,쇼핑,문화를 아우르는 복합단지로 하루 유동인구만 10만명에 달하는 COEX와 연계된 대규모 국제업무지구로 개발이 되고 바로 옆 잠실야구장까지 돔으로 개발이 되면서 스포츠.엔터테인먼트까지 연계된 새로운 개념의 대규모 복합단지가 개발이 되면 상당히 큰 시너지 효과를 낼 수 있을 것이다.

물론 이런 개발이 단기간에 되지는 않을 것이고 용도변경도 해야 하는 등 오랜 시간이 필요할 수도 있지만 결국 개발이 될 수 밖에 없고, 위례-신사선은 될지 안될지 모르지만 되면 좋고 굳이 안되더라도 삼성동을 지나는 골드라인인 지하철9호선 연장 공사가 진행 중이며, 가장 파급력이 큰 광역급행철도 GTX가 일산-삼성동-동탄으로 연결이 될 예정이기 때문에 삼성동 일대는 향후 서울의 교통, 비즈니스의 핵심 축이 될 것이기에 삼성동 일대 청담동, 더 나아가 대치동까지 가치상승이 되면서 새로운 미래 부의 축으로 성장할 가능성이 크다.

여기에 한강변 대규모 재건축 단지인 반포주공1단지와 강남터미널과 래미안퍼스티지를 중심으로 한 반포라인, 제2롯데월드와 잠실의 대표 재건축 단지인 잠실주공5단지를 중심으로 한 잠실라인까지 완성되면 반포동/잠원동의 반포라인 – 압구정동 라인 - 삼성동/청담동 라인을 거쳐 잠실라인까지 한강변 라인을 중심으로 한 미래 서울 강남 부의 축 그림의 완성이 점점 더 가까워지고 있는 듯 하다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1