계약 해지에 관한 소고

계약금이 위약금이 된다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2014.04.04 12:45

기가 막히고 코가 막힐 일이지만 계약을 해놓고 계약을 해지하겠다는 사람들이 간혹 있다. 계약이 어린 애 장난도 아니고 본인의 자유의사로 계약을 했음에도 계약을 해지하겠다고 한다면 원칙적으로는 계약금을 떼일 수밖에 없다. 매도인이 계약금을 순순히 돌려주면 좋겠지만 그렇지 않을 때는 계약금이 위약금이 되어 계약금을 날릴 수밖에 없기 때문이다.

계약한 물건이 사기로 판명이 나거나 계약서의 내용과 현저히 다르다면 계약 자체가 무효가 되므로 계약금을 돌려받을 수 있다. 하지만 계약서 내용과 매도 물건이 맞고 별 문제가 없다면 아무리 법적으로 호소한다 해도 매도인이 계약금을 돌려주지 않는 한 계약금을 되찾을 수 없다. 따라서 계약을 해서 계약금을 지급할 때는 신중에 신중을 기해야 한다.

계약을 해놓고 계약을 해지하려는 경우는 크게 두 가지로 보인다. 첫 번째는 계약을 했는데 더 좋은 물건을 만났거나 계약한 물건이 마음에 들지 않게 된 경우다. 이 경우라도 계약을 해지할 수는 없는 것이므로 계약 전 좀 더 꼼꼼히 살피지 않은 본인의 잘못이다. 두 번째는 가족이나 친지들의 반대에 부딪힌 경우다. 본인의 의사에 따라 흔쾌히 결정했지만 이를 알아 챈 주변의 반대가 심하면 마음이 심히 흔들리게 된다. 따라서 계약하기 전 주변의 이해를 구하는 것이 순서다. 아니면 계약했다는 사실을 아예 숨기든가....

중개업자를 통해 매도인과 계약을 체결했을 때는 계약을 해지하겠다고 난리를 치는 경우가 별로 없다. 매도인이 계약 해지에 동의해주지도 않을뿐더러 중개업자에게 계약을 해지해달라는 억지를 부릴 수가 없기 때문이다. 그러나 우리 같은 부동산전문가나 컨설팅업체를 통해 계약을 했을 때는 간혹 계약을 해지해달라고 억지를 부리는 경우가 있다.

“그렇게 좋은 물건이니 찾는 사람이 또 있을 거 아니에요? 그러니 다른 사람으로 대체해주시면 안되겠어요?”
이렇게 부탁 조로 하는 경우는 그래도 양반이다.

“저 이거 해지 못하면 이혼당해요”, 또는 “선생님이 해지해주셔야 해요. 저 안 그러면 큰일나요” 하면서 마치 계약 해지를 당연히 해줘야 한다고 반 강제적으로 못살게 구는 경우도 흔하다.

부동산 컨설턴트를 통해 계약을 했다고 해도 계약해지는 원칙적으로 해줄 수가 없다. 계약당사자가 건축주이기 때문에 건축주가 순순히 응해주면 모를까 그렇지 않으면 중간에서 이 물건을 알선해준 컨설팅업체들이 어떻게 할 도리가 없기 때문이다. 일단 계약한 물건을 계약자가 해지하겠다고 건축주에게 얘기하면 컨설턴트의 신뢰도에도 문제가 생기게 되고 건축주와의 사이도 나빠질 수가 있다. 계약한 사람의 사정이 딱한 경우 다른 대체 계약자를 구해볼 수는 없으나 이 또한 그리 쉽지가 않다. 중도금 날짜까지 구하지 못하게 되면 계약금을 날릴 수밖에 없다.

필자의 경우 계약을 해지하겠다고 한 사람이 아주 간혹 있었다. 운이 좋아 다른 대체자를 구한 경우도 있었지만 그러나 거의 대부분 계약금을 돌려받은 경우는 없었고, 필자가 중간에서 건축주와 타협하여 계약금을 절반 정도 돌려받는 선에서 해결한 경우도 있었다. 필자 역시 계약을 해지하겠다는 계약자의 심정을 모르는 바는 아니지만 계약금 반환 문제는 필자의 손을 떠난 것이므로 필자가 해줄 수 있는 것은 한계가 있다.

가계약도 계약이므로 원칙적으로는 가계약금을 돌려받을 수 없다. 가계약이란 매매계약서를 쓰기 전에 구두로 계약하고 계약금의 일부를 지급하는 것으로 통상 언제까지 정식으로 계약서를 쓰고 나머지 계약금을 입금하겠다고 약속하는 것이다. 가계약금을 받거나 입금되면 계약이 성립된 것으로 보는 게 대법원의 판례이다. 따라서 가계약을 해지하게 되면 가계약금은 위약금이 되어 떼이게 된다.
간혹 가계약은 계약이 아니라고 생각하며 돌려달라고 생떼를 쓰는 분들이 있는데 이는 잘못 알고 있는 사항이다. 매도인 역시 가계약금을 받은 후 더 비싸게 사겠다는 사람이 나타나서 가계약을 해지할 수 있냐고 묻는 경우가 있는데, 이 때에도 매도인이 계약을 해지할 경우 가계약금의 두 배를 위약금으로 물어야 한다.
계약금만 지급한 경우에서의 해지는 계약금을 떼이면 가능하지만 중도금을 지급한 경우에는 매도인이 동의하지 않는 한 계약 해지가 이루어지지 않는다는 사실에 유념해야 한다.

간혹 상가나 기획부동산 계약 시 뒤늦게 잘못된 사실을 알고 계약을 해지하려 할 때 중도금을 지급하면 다른 대체 계약자를 물색해주겠다고 꼼수를 쓰는 경우가 있다. 중도금을 지급하게 되면 매도자의 동의 없이는 계약을 해지할 수 없기 때문에 문제가 더 심각해질 수가 있다. 따라서 중도금을 지급하지 않은 상태에서 계약을 해지해서 계약금을 돌려받을 수 있도록 조치를 강구해야 한다.