전세과세 너무 겁내지 말자

전세 간주임대료 제대로 알기

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2014.04.06 22:35

주택임대차 선진화 방안의 2.26 대책이 발표된 후 한 달이 지난 현재 부동산시장은 거래량이 줄어들고 관망세가 늘어나고 있다.

현재는 부부합산 1가구3주택 이상 소유자에 대하여 전세보증금 합계가 3억 초과일 때 초과되는 전세임대소득에 대하여 세금이 부과되고 85㎡ 이하, 기준시가 3억 이하 주택은 2016년 말까지 과세 주택 수에서 제외를 해주었는데 앞으로는 2주택 소유자에 대해서도 과세를 하겠다고 하니 강력한 반발에 부딪히고 있고, 정부에서는 이런 반발을 우려해 2년간은 유예기간 준 후 2016년부터 과세를 하겠다는 했지만 부동산시장의 반응은 역시나 정부의 안이한 대응을 질타하듯 급격하게 얼어붙고 있다.

그렇다면 과연 전세과세가 정말 이렇게 큰 영향을 줄 만큼 치명적인 것일까 아니면 곶감 무서워는 호랑이 입장처럼 막연하게 두려움만 가지고 이러는 것일까. 전세금에 대한 과세에 대하여 정확하게 한 번 따져보도록 하자.

전세금 과세는 전세간주임대료 소득이 2000만원 이하는 분리과세 14%가 적용되고, 2000만원 초과는 종합과세 6~38% 세율이 적용이 된다.

분리과세란 급여 소득과 별개로 임대소득에 대해서만 단일세율 14%를 적용하겠다는 것이고, 종합과세는 급여 소득과 합산해서 소득구간별 6~38% 세율이 적용되니 높은 소득구간에 포함되어 35%나 38%가 적용되면 배보다 배꼽이 더 커지는 일이 생길 수도 있다.

여기서 간주임대료라는 말이 나오는데 간주임대료란 전세금 임대소득에 대한 과세의 기준이 되는 것으로 전세금을 은행 등 금융기관에 예치할 경우 이자수익이 발생하기에 이런 이자수익이 발생하는 것으로 간주해서 이자금액을 임대료로 보고 과세를 하는 것으로 주거용의 경우 간주임대료 소득은 전세금 3억 원 초과금액의 60%에 대해 부과가 된다.

간주임대료에 대하여 조금 더 상세하게 알아보도록 하자.
간주임대료는 3억 원 초과 전세금(전세금 합계 - 3억원)의 60%에 대한 금액에 정기예금이자율 2.9%를 곱한 금액이며 이 간주임대료에 필요경비 60%를 제하고 세율(예를 들어 14%)을 곱하면 납부세액이 된다. 예를 들어 2주택자의 전세금 합이 6억원일 경우 [(6억-3억)x60%]x2.9% = 522만원이 간주임대료가 되는 것이다.

이 간주임대료 522만원에서 필요경비 60%인 313만2천원을 뺀 208만8천원에 세율 14%를 곱하면 292,320원이 납부세액이 된다. 물론 적은 돈은 아니지만 이 돈 때문에 보유하던 집을 급매로 팔거나 어떤 결단을 낼 정도의 치명적인 금액은 아니기에 전세과세에 너무 민감하게 반응할 필요는 없을 것 같다.

여기에 2주택자가 전세금 외 소득이 없는 경우 400만원을 기본공제를 해주기 때문에 세금을 내지 않을 수도 있고 또한 종합과세 대상이 되는 간주임대료 2000만원 초과가 되려면 전세금 합이 14억49백425,287원을 초과해야 하기에 전세금 합이 14억5천만 원이 넘지 않는 분들은 종합과세를 걱정할 필요는 없다.

물론 콩나물 값도 아끼는 다수의 국민들 입장에서는 전세금 과세가 야속하고 화 날 수 있는 일이지만 투명과세는 선진국으로 가는 과정이고 유전무죄 무전유죄가 아닌 예외 없는 공평한 과세의 원칙을 세우고 서민들만 억울하게 당하는 것이 아니라 힘을 가진 자들에게 더 엄격한 기준을 지켜나간다면 우리 국민들도 무조건적 반대보다는 원칙적인 수긍을 하면서 서서히 받아들일 수 있는 여유가 생길 수 있을 것 같다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1