입주 못한 아파트 '쨍'하고 해 뜬다.

계약해지와 그에 따른 문제점

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2014.04.07 10:38

새 아파트 분양받아 놨어도 입주 못한 사정은 공동묘지 핑계보다 더 많으시겠지.

-내 집값이 내려 돈이 부족하기 때문에,
-분양권으로 팔아 준다는 말에 속아서,
-몇 달 명의만 빌려 달라 해서,
-분양 받은 후 직장이 다른 지역으로 변경 되어서,
-입주대책은 없었지만 양도세 면제주택이라 분양권으로 팔릴 줄 알고,
-아파트가 형편없고 철근을 빼먹어서,
-분양 당시와 지금 가격은 절반의 차이가 있기 때문에
-수분양자 사망으로 인해
등 하루 종일 헤아려도 끝이 없으리라.

이유에 어찌하던 분양받은 아파트 몇 년 동안 못 들어가게 되면 그동안 건설사독촉에 떨고, 신용정보회사 조사에 당하고, 대출은행 신용불량에 울고, 한국주택금융공사에 돈 빼앗기고, 신용카드사에 망신당하는 일이 벌어지게 된다. 아파트 한 번 잘 못 분양받았다가 재산은 바닥나고, 신용은 10등급으로 추락한 사람들이 서울과 수도권에 2만 명쯤 된다.

건설사들은 자기도 망할 판인지라 끝까지 물고 늘어지기 때문에 심지어 재판을 세 번까지 걸어오는 회사도 있다. 중도금, 잔금, 위약금, 구상금 등 붙이기 나름이다. 형편이 원만해서 변호사 사무실에 맡겨버린 사람은 신경을 덜 쓰지만, 본인이 직접 재판서류 작성하고 재판 받으러 다니려면 수백만 원의 비용도 들어간다.

청라. 김포. 용인 쪽에 아파트를 지은 건설사들이 특히 신용정보회사들에게 의뢰하여 심하게 독촉을 하고 있고, 재판을 많이 걸어오고 있다. 수분양자들은 그 회사 이름만 들어도 노이로제가 걸릴 지경이라고 하니 당해보지 않은 사람은 이해하기 힘들 것이다.

어려운 곳에 해결사가 나타나기 마련이다. 입주불능이나 불가능, 계약해지는 법률사무소에서 법률문제. 재판문제. 컨설팅 문제를 복합적으로 해결해야 하는 전문적인 문제임에도 아무런 자격 없는 사람이 계약해지해 주겠다고 돈을 받았다가 구속된 사람도 있다.

입주를 못하게 되면 세월이 지루하게만 느껴지리라. 2-3년 또는 3-4년 죽도록 당하게 되면 자자손손대대로 아파트 사지 말라는 유언을 할 것이다. 그러나 어느 날, 기다리고 기다리던 계약해지통지를 받게 된다. 나중에야 삼수갑산을 갈망정 해지가 되었다니 수분양자 입장에서는 그 보다 더 좋을 일이 있겠는가. 그날 밤은 3년 만에 부부 동침하는 날일 것이다.

계약해지통지는 시행사나 시공사에서 보내는 일이 일반적이지만, 시행사가 망해 있을 때에는 채권단(대주단)에서 보낼 수가 있다. 또 재분양을 하기 위해 보내기도 하고, 다른 사람과 재분양 계약을 맺어놓고 보내기도 한다. 그 이후로는 어떤 절차로 일이 진행 될 것인지를 묻는 질문이 많다. 아래 사항을 참고 하시라.

첫째, 자신의 중도금 대출채무가 변제되었는지 은행에 확인해봐야 한다. 변제 되었다면 이자까지 다 되었는지, 연체이자 1-2천만 원은 남겨 놓고 변제가 되었는지가 문제다. 남은 돈은 입주 못한 사람이 갚아야 할 우려가 농후한 돈이다. 그게 갚아지지 않으면 신용이 회복되지 않는다. 그러나 연체이자까지 다 갚아졌다면 은행거래는 자유롭게 되고, 신용도 원점으로 돌아가게 된다.

둘째, 자신이 분양받은 아파트의 등기부등본을 떼어보면 건설사나 신탁회사 명의로 돼 있으면 아직 팔리지 않은 상태에 있고, 다른 사람에게 이전이 돼있다면 팔린 아파트이므로 그에 따라 대처해야 한다. 팔리지 않았다면 한 번 지은 아파트는 바다 속에 밀어 넣을 수는 없는 일인지라 누가 사가기를 기다리는 게 지혜로운 일이다.

셋째, 건설회사가 자금력이 충분하거나, 입주비율이 높은 아파트는 할인해서 재분양을 하거나, 잔금유예를 하여 처리하겠지만, 입주 못한 사람에게는 위약금 폭탄이 떨어지게 된다. 대개 위약금은 10%로 정해져 있기 때문에 부족한 금액과 후불제 이자, 중도금 연체이자, 잔금연체이자 등 배꼽이 배보다 큰 재판이 들어올 수 있다. 그러나 많은 금액을 청구하지 않은 회사들도 있다.

넷째, 건설회사가 망해있거나 수백 세대가 입주 못한 상태로 있을 때는 공매나 수의계약으로 쪼개 나누어 팔기를 한다. 건설회사가 하는 수도 있고, 대주단에서 하는 수도 있다. 당초 분양받았던 사람들에게 할인해서 파는 일도 있고, 어느 특정인에게 100또는 200세대를 대폭 할인한 금액으로 팔되 그 특정인이 다시 분양하는 일도 있다.

다섯째, 당초 분양받았던 사람이 공매나 수의계약을 할 때에는 다음 몇 가지 사항이 문제점으로 남게 된다. 원래 걸었던 계약금은 포기하게 되고, 새로운 계약을 체결하게 된다. 기존 위약금이나 손해액을 남겨 놓는 일도 있고, 소멸시키는 일도 있다. 기존채무가 남게 된다면 아파트 사도 경매 들어오게 된다.

여섯째, 재산에 가압류를 당한 상태에서 계약해지통지를 받았다면, 재판에서 졌으면 그 돈 중 해당되는 부분을 지불하거나, 할인해서 지불한 후 가압류를 말소해야 할 것이고, 아직 재판도 걸어오지 않았다면 건설사의 사정, 현장사정 등을 참작한 후 제소명령이나 이의신청을 하여 해결해야 한다.

일곱째, 계약해지통지는 받았으나 재분양도 안되고, 재판도 걸어오지 않고 있다면 그 현장으로서는 현재상태에서 대책이 없거나 수립 중에 있다고 볼 것인즉, 더 기다리되 전문 법률사무소를 찾아 컨설팅을 받아 두는 게 좋다.

여덟째, 재분양도 됐고, 1금융권 대출도 변제되었는데 2금융권 10-20%는 아직 변제되지 않았다면 건설사가 자금이 약하여 변제하지 못한 것이므로 나중에 자기 책임으로 돌아올 수 있다. 현장이 마무리 될 때까지 기다린 후 최종 상태에서 법적대응을 강구해야 한다.

21세기 부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
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