‘2014 주택종합계획’ 효과와 전망은?
정부가 4월3일 ‘2014 주택종합계획’을 발표했다. 전월세 과세정책으로 일시적으로 혼란에 빠진 주택시장이 정부의 이번 발표로 인해 어느정도의 효과를 발휘하고 어떤 영향을 주게 될지 새로운 관심사가 되고 있다.
최근 정부의 부동산시장 정책들을 보면, 현재 이상기온을 보이고 있는 날씨와 거의 유사하다는 생각을 하게 된다. 며칠사이로 눈꽃과 봄꽃이 번갈아가며 피는가 하면 기온차도 심하고 도무지 어떤 장단에 맞춰 옷을 입어야 할지 모를정도로 변덕이 심한 날씨와도 같이 부동산정책 역시 변덕도 심해 시장 참여자들은 혼란스럽기만 하다.
4월 3일 발표한 정부의 ‘2014주택종합계획’의 핵심은 주택 공급량의 조절이다. 작년에 이어 올 2014년에도 주택공급물량을 조절하여 주택가격을 정상화하고 부동산 불필요한 규제완화를 통해 시장을 살리려는 2대 기조로 되어 있다.
과거와 달리 이미 주택보급률이 100%가 넘어선 상황에서 공급과잉과 집값 하락, 그리고 대규모 미분양 물량의 양산을 막겠다는 취지로 풀이된다. 아울러 임차인 입장에서 가중되고 있는 주거비 부담을 줄여주기위해 임대주택 공급은 늘린다는 복안이 깔려있다.
반면, 공공임대주택은 작년보다 1만가구 많은 9만가구를 내놓을 예정이다. 주택공급은 줄여 시장을 정상화하고 반대로 임대주택은 늘려 임대차시장은 안정시키려는 두 마리 토끼를 잡기위한 포석이 깔려있다. 이밖에 재건축 규제완화와 수직증축 리모델링 활성, 수도권 민간택지에 대한 전매제한(1년) 완화(6개월)같은 내용도 포함되어있지만 새로운 내용들은 아니고 기존에 이미 알려진 내용들이라 특별할것은 없다.
주택공급물량 조절(축소)은 큰 틀에서 긍정적으로 볼 수 있다. 인허가 물량을 줄이면 효과가 바로 나타나는것은 아니지만 보통 아파트 공사기간을 2~3년으로 본다면 입주시점에 과잉공급이 해소되거나 시장위축 우려가 약해질 수 있고 주택시장이 회복될수 있는 요인은 될수 있다. 따라서 주택공급물량 축소가 곧바로 시장에 영향을 주기는 어렵고, 2~3년후에 일부 영향을 준다고 보면 될것이다.
한편, 수도권 민간택지의 전매제한 완화는 시장에 미치는 영향이 크지 않을것으로 판단된다. 청약참여자들이나 실수요자들이 민간택지보다는 주로 기반시설이 잘되어있는 수도권 공공택지에 관심이 많기 때문에 공공택지 전매제한까지 같이 완화해야만 실효성을 거둘수 있는데 민간택지(재건축단지포함)에만 국한하여 완화하기 때문에 큰 효과는 기대하기 힘들 전망이다. 최근 위례신도시나 동탄2신도시등의 공공택지 청약열풍을 보면 쉽게 이해가 갈것이다.
임대주택 공급을 늘리는 것은 임대차시장을 안정시키는 데 일부 도움이 될 전망이지만, 절대적으로 부족한 임대아파트 물량을 맞추기엔 역부족일 것으로 예상된다. 리모델링 활성화 방안은 이미 나온 얘기여서 새로울 것이 없고, 기타 나머지 내용들은 참고용 정도에 지나지 않는다.
결국 이번 ‘2014주택종합계획’은, 기존에 발표하여 모처럼 살아나던 주택시장에 찬물을 끼얹어 시장을 혼란에 빠지게 한 전월세과세 정책과 비교하면 시장을 살리기엔 한참 부족한 알맹이 없는 정책이라고 볼 수 있다. 더구나 지금 전월세과세정책발표로 혼란에 빠진 주택시장에 당장 특별한 효과도 기대하기 힘들다.
시장은 현재 전월세과세정책으로 한창 피어나던 봄꽃이 때아닌 한파와 눈폭풍에 어리둥절 기진맥진한 상황이라 전월세과세 정책에 대한 수정 보완이 시급하다. 이런 면에서 본다면 2014 주택종합계획으로 정부가 의도하는 시장살리기 취지는 전월세과세 정책과 사뭇 엇나가는 측면이 강하다.
‘2014 주택종합계획’에 전월세 과세정책이 보완되는 내용이 나왔다면 좋았을것이다. 시장을 옥죄는 DTI, LTV규제완화도 전혀 언급이 없어서 이제 주택시장은 6월 국회(전월세과세정책 수정보완 및 통과여부)에 달려있다고 해도 과언이 아닐정도로 전월세 과세정책의 후유증은 아직도 시장에 짙은 먹구름으로 남아있다. 전월세과세정책과 관련하여 정부와 국회의 빠른 결단이 필요한 시점이다.
김부성,[부동산富테크연구소] 대표 www.bootech.co.kr
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