서울지하철 신논현역 역세권인 논현동은 월세 수요가 끊이지 않는 곳이다. 삼성그룹 본사가 있는 강남역이 가깝고 여의도로 출퇴근이 가능한 9호선이 지나가는 데다 동네에 먹자 골목과 상가 등이 즐비해 거주환경이 아주 좋기 때문이다. 또한 재래시장인 영동시장도 있고 논현초등학교도 자리하고 있어 강남에 직장을 둔 젊은 부부들도 선호하는 지역이기도 하다.
게다가 2014년 12월에 삼정역이 개통되고 2019년에는 강남역에서 용산역까지 가는 신분당선이 개통되면 더블역세권이 되어 유동인구가 늘어나 임대수요는 물론 지가까지 상승할 지역으로 예상되고 있다. 신분당선이 개통되면 강남역과 신논현역, 논현역을 잇는 강남대로를 지하상가로 모두 연결한다는 계획도 있어 상권이 훨씬 더 좋아질 것으로 판단된다.
그러나 논현동의 신축원룸 공급은 다른 지역에 비해 원활한 편이 아니다. 땅값이 워낙 비싼 데다 지주들이 땅을 잘 팔지 않기 때문이다. 이 지역에 원룸을 지을 만한 땅이 나타나면 그야말로 ‘007 작전’을 방불케 할 정도로 땅을 사기 위한 쟁탈전이 벌어진다. 적당한 값에 살 수만 있다면 분양이 너무 잘 되는 지역이어서 상당한 이윤을 올릴 수 있기 때문에 건축주들은 그야말로 사생결단으로 땅을 사기 위해 덤벼든다. 이 지역의 땅은 U부동산을 운영하는 ‘강남왕비’께서 거의 혼자 중개를 하는데, 이 분에 따르면 그나마 요즘은 아예 땅도 없다고 한다.
논현동 원룸은 워낙 인기가 높다 보니 해마다 분양가도 오르고 임대료도 올랐다. 구입을 희망하는 사람들이 많다보니 입지가 좋은 지역의 매물은 나오기가 무섭게 선분양으로 팔리곤 했다. 매가는 1억 4,000만 원에서 1억 8,700만 원 사이인데, 임대료가 가장 높은 신논현역 역세권이 가장 비싸고, 논현역 학동역 순으로 가격이 형성돼 있다.
임대료는 학동역과 논현역 부근이 1,000만 원에 50만-60만 원, 신논현역 역세권이 70만-90만 원까지 형성돼 있는데 2013년에 물량이 쏟아져 나오면서 처음으로 임대료가 65만 원까지 떨어진 신축 원룸도 생졌다. 2013년 6월부터 주택건설에 관한 규정이 개정되어 원룸의 주차장 기준을 강화할 거란 발표가 나오자 땅을 매입한 건축주들이 앞을 다퉈 2013년에 건축을 해버려 물량이 예상보다 많이 나왔기 때문이다.
그러나 이 많은 물량이 미분양 없이 2014년 3월 전에 다 팔려버렸다. 원룸의 과다공급으로 인해 공실의 위험이 있다는 매스컴의 보도가 있었지만, 논현동 지역은 임대수요가 꾸준히 증가하는 곳이라 임대사업자들이 눈독을 들이고 있는 곳이기 때문이다.
아직도 많은 사람들이 찾고는 있지만 2014년부터는 논현동에서 신축 원룸 구입은 어려울 전망이다. 주차장 기준 강화로 원룸의 사업성이 악화되어 건축주들이 원룸보다는 주로 투룸을 지을 것으로 예상되기 때문이다.
주택건설기준에 관한 규정 제27조(주차장) 제1항 제2호는 원래 ‘원룸형 주택은 전용면적 60제곱미터당 1대(준주거지역 또는 상업지역에서 건설하는 경우에는 전용면적 120제곱미터당 1대) 이상의 주차장을 설치하여야 한다. 다만, 필요한 경우에는 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 완화하여 정할 수 있다.’로 돼 있었다.
하지만 2013년 5월 31일 자로 ‘원룸형 주택은 세대 당 주차대수가 0.6대(세대당 전용면적이 30제곱미터 미만인 경우에는 0.5대) 이상이 되도록 주차장을 설치하여야 한다. 다만, 지역별 차량보유율 등을 고려하여 설치기준의 2분의 1의 범위에서 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 강화하거나 완화하여 정할 수 있다.’로 바뀌었다.
개정된 규정에 따르면 전용면적 20제곱미터 원룸을 20세대 짓게 되면 주차장이 10대가 필요하다. 전의 규정은 400제곱미터/60=6.66대 즉 7대만 필요하면 됐었다. 따라서 주차장을 3대를 더 지을 공간이 필요하기 때문에 사업성이 악화될 수밖에 없고, 따라서 건축주 입장에서는 비싼 땅값을 지불하고 수지가 맞지 않는 장사를 할 수는 없기에 투룸을 주로 지을 수밖에 없게 된 것이다.
따라서 논현동에서 원룸을 구입하고자 하는 투자자들은 신축보다는 기존 원룸에 관심을 기울여야 한다. 하지만 이 지역은 원래 투룸이나 쓰리룸이 많았던 곳이라 기존 원룸도 구하기는 그리 쉽지 않아 보인다. 그러나 능력 있는 중개업자나 컨설팅업체를 통하면 지은 지 5년 이내의 원룸 구입은 가능할 수 있다.
논현동 외에는 강남에서 양재2동도 눈여겨볼 만한 지역이다. 신분당선 양재시민의숲역에서 국악고교 쪽 도로 양쪽 지역으로 역세권인데다, 길 건너 우면동에 임직원 1만여명이 상주하는 삼성 R&D센터가 2015년 5월 입주 예정이라 임대수요가 급격히 증가할 곳이다. 게다가 이 지역에는 근린공원과 양재천, 초중고등학교가 모두 있고 주변에 할인마트와 청계산 등이 있어 거주환경도 매우 좋은 곳이다. 또 하나 매력은 인근에 개포주공단지가 향후 10년 이내에 순차적으로 재건축이 되면 이주수요에 의해 지가 상승은 물론이고 임대료 상승도 기대가 되는 지역이다.
이 지역의 임대료도 그동안 꾸준히 상승해 왔는데, 원룸은 1,000만 원에 50만 원 정도, 투룸은 3,000만 원에 90만 원 정도(전세는 1억 5,000만 원 정도)로 형성돼 있다. 매매가는 원룸은 1억 2,000만-1억 4,000만 원, 투룸은 2억원 초반대로 팔리고 있는데, 이 지역 역시 건축주들이 땅을 구입하는 데 애로를 겪고 있어 공급이 원활하지 않다는 점이다. 따라서 이 지역에 관심 있는 분들은 꾸준한 발품과 귀동냥이 필요하다.