주택에 대한 임대소득 과세정책 발표이후 풍선효과로 시중 부동자금이 주거용 부동산에서 수익형 부동산 특히 상가쪽으로 몰리면서 묻지마 상가투자나 제대로 된 상권분석없이 혹은허점이 많은 수익률 분석이나 일부 전문가 및 일부 컨설팅업체나 현장 부동산등의 과도한 수수료(인정비포함) 욕심등으로 인해 잘못된 투자를 하여 큰 손실을 보는 경우가 많다.
상가투자는 주택과 달리 한번 잘못투자하면 가망이 없을정도의 매우 위험한 종목에 속한다. 주택의 경우에는 시장의 등락에 따른 리스크등이 있긴 하지만, 터무니 없는 고분양가 물량이나 나홀로 아파트단지, 악재가 계속 터져나오는 드문경우를 제외하면 대체로 시간이 흐르면 시세회복이 되거나 시세차익등을 보거나 혹은 적어도 공실에 대한 리스크는 극히 드문 편이다.
그러나 상가(商家)의 경우 한번 잘못투자하면 곧바로 상가(喪家)집이 될정도로 자산상 타격이 막대하다. 실질 수익률이나 상가가치 하락등으로 인한 손실을 고려하지 않은채 단순 수익률, 혹은 허위 수익률, 과장 수익률, 위장 수익률등에 현혹되어 매월 따박따박 받는 월세에 대한 허울좋은 환상을 키워 큰 돈을 들여 단추를 잘못끼우는 날엔 돌이킬수 없는 실패를 안게된다.
기본적이지만, 초보자들이나 일반인들이 간과하는 상가투자의 맹점은, 상권이 좋아 장사가 잘되고 월세가 따박따박 잘나오는 상가는 시장에 매물로 잘 나오지 않는다는점을 무시한다는 점이다.
일부 전문가나 일부 컨설팅업체등에서는 상가주인이 목돈이 필요해서 혹은 해외로 이민을 가기 때문에, 대박나는 상가지만 어쩔수 없이 매물로 내놓는다식으로 이유를 둘러댄다.
그러나 이런 경우 십중팔구는 대개 상가수익률이 신통치 않거나 앞으로 임대료가 하락할 가능성이 높거나 현임차인이 나가면 공실리스크가 커질것으로 예상이 되는 경우에 손절매를 하고 본인대신 폭탄을 떠안을 매수자를 찾아 털고 나오려는 의도가 대부분인데, 이런부분에서 대개 초보자들이나 일반인들이 속아넘어가는경우가 많다. 돈되는 상가는 시장에 매물로 나오기 어렵고 나온다해도 금방 팔려나가서 다양한 루트를 통해 광고까지 해가며 이를 악물어가며 팔지 못해 안달이 나는경우는 거의 없다.
또한, 위험한 상가투자중 하나는 바로 1층 상가가 아닌 2층이상 상가를 단순 수익률만 계산하여 수익률을 보고 접근하는경우다. 1층 상가의 경우 공실에 대한 리스크와 가격하락 및 임대료 하락리스크가 그나마 적은편이지만, 1층이 아닌 2층, 3층, 4층이상의 상가들은 공실리스크가 상대적으로 1층에 비해 매우 높은편이다. 오죽하면 상가투자 격언중 1층 아니면 쳐다도 보지 마라는 해묵은 격언이 있을정도겠는가? 특히나 사양업종이 임차인으로 있는 2층이상 상가의 경우에는 잘못투자하면 엄청난 손실이 불가피하다.
이런 상가의 경우 상가주인들이 부동산등에 내놓고 장기간 팔리지 않으면 수수료를 점점더 올리고 그래도 팔리지 않으면 현장 부동산이 아닌, 전문가등에게 거액의 수수료를 조건으로 매도를 의뢰하여 해당 물건 이 소재한 상권에 대한 지식이 적고 상가투자에 대한 경험이 없거나 초보자들을 다른지역에서 끌어들여 투자가치가 없는 상가를 덤씌워 팔고 털고 나가는 경우도 적지 않다.
이런 물건을 일부 전문가들조차도 본인이 의뢰받은 (투자가치낮은) 상가물건을 한두번 둘러보거나 전혀 알지도 못하는 매도 의뢰인과 점심한두끼 하면서 친해졌다고, 믿을수 있는 지인 물건이라며 임대차계약서에 명시된 월세만 보고 수익률이 얼마이니 투자가치가 있는 검증된 상가다라고 우기며 투자자들을 끌어들여 높은 수수료를 챙기지만 정작 임대차계약이 만료되거나 임차인이 사업에 망하면 그땐 폭탄상가를 뒤늦게 잡은 매수자만 회복불가능한 손실을 보게 되는경우가 허다하다. 2층이상 상가를 특히 조심해야 하는 이유다.
심지어 매도자가 상가를 팔기위해 임차인에게 월세 보조를 해주면서 이면계약을 하는 경우도 많아 주의가 요망된다. 가급적 1층상가도 철저한 검토와 수익률분석, 리스크등을 면밀하게 따져보고 옥석을 가려 투자해도 될까말까인 현실이라 투자시 주의해야 하긴 마찬가지겠지만, 1층이 아닌 2층이상 상가투자는 더더욱 주의해야 한다.
아울러, 위에서 설명한 기존 상가가 아닌 서울도심이나 신도시, 택지지구등 신규분양 상가의 경우에는 미래가치는 어느정도 있는 경우가 있어서 검토가 가능할수 있지만 대개의 경우 초기 분양가가 지나치게 높다는점은 최대의 맹점으로 꼽힌다.
옥석을 철저히 가려야하겠지만, 보통 신도시나 택지지구 근린상가나 중심상가의 경우에는 분양가가 높아 초기 상권활성화가 어려운 상황에서 임대료가 적정수준으로 맞춰지기가 쉽지 않아 낭패를 보는경우도 많다. 신도시나 택지지구의 경우 나중에 경매로 넘어가는 상가들을 보면 초기 최초분양가대비 48%~50%대수준에서 낙찰되는경우를 실무에서 자주 본다.
10억짜리 1층 택지지구 중심상가 코너자리를 분양받고 보증금 1억에 월 550만원을 거뜬히 받을수 있다는 말에 현혹되어 필자의 초강경한 경고(협박수준?)를 무시하고 몇 년전 과감(?)한 투자를 했던 50대중반의 고객은 현재 휴대폰가게에서 받는 월 280만원의 월세를 받아 이자와 세금을 내면 남는게 없고 종종 얄미운(?) 투자고수들이나 부동산등에서 5억원에 넘기라는 얘기를 들을때면 살이 쭉쭉 빠진다. 실제 부동산등에 문의해보면 초기 분양가에서 최소 4억원정도는 빠졌다는 얘기를 듣고 기가 막힐 노릇이다. 25년 맞벌이 부부의 퇴직금전체가 증발한것이나 다름없어서 낭패를 본 경우다.
이런 사례가 상가투자에서 셀수없을정도 많아 심지어 필자가 ‘상가투자 실패사례로 본 상가투자법’이라는 약 420페이지(단행본 페이지수) 분량의 원고를 집필하려고 펜을 잡았다 중간에 놓은적이 있을정도다. 실패사례만 너무 많이 접하다보니 필자자신도 부동산투자를 하는 사람인데 정신건강이나 긍정적 마인드에 타격이 온다싶어 노이로제가 걸릴지경이어서 펜을 놓는 웃지못할 일까지 있을정도다.
요약하면, 상가투자는 리스크가 적지 않은 종목이라 철저한 옥석가리기가 요구되고, 수익률만 믿고 이면에 감춰진 함정들을 간과하면 낭패를보기 쉽고, 전문가나 중개업자에 대한 맹신도 금물이다. 차라리 상가에 관심이 있다면, 투자금을 일단 은행에 맡겨두고 최소 6개월~1년이상 다양한 경로를 통해 의견을 듣고 잘아는 지역을 중심으로 상권분석과 발품등을 통한 철저한 옥석가리기를 먼저 시도한후에 투자에 나서도 늦지 않다.
아울러, 상가물건만 계속 소개하는 전문가가 있어서 혹한다면, 최소 서너명의 다른 전문가 의견도 종합적으로 고려하는것이 좋고, 월세가 따박따박 잘나오고 상권도 발전하는 그런 알짜상가가 매물로 쉽게 나올리도 없고 쉽게 팔 상가주인도 없다는 점을 본인입장에서 역지사지로 생각해봐야 한다. 만약 나라면 알짜배기 상가를 헐값에 매물로 내놓겠는지를 말이다.
특히나 1층이 아닌 상가는 더더욱 옥석을 가리고 다양한 전문가들에게 의견을 구하고 개인적으로 현장부동산 몇군데도 필수적으로 들러보고 충분한 시간을 두고 꼼꼼한 체크를 한후에 움직이는것이 좋다.
김부성,[부동산富테크연구소] 대표 www.bootech.co.kr
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