중대형의 운명은

중대형은 결코 죽지 않는다 다만 시간이 걸릴 뿐

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2014.04.20 21:15

‘노원구 상계동 소형아파트를 사도 될까?’, ‘아니 왜 오르지도 않는 소형아파트를 사려고 해? 똘똘한 중대형 한 채를 사야 해, 그게 대세야~’, ‘맞아요 제가 상계동 살고 있는데 강남 오르는 동안 우리동네는 10년 동안 안 오르는 저주받은 곳이에요’

중소형 전성시대를 살고 있는 지금 상황에서는 무슨 말도 안 되는 뚱딴지 같은 이야기냐고 하겠지만 10년 전 부동산모임에서 오가던 대화 내용이다. 그때는 그랬다. 버블세븐 중대형이 대세였고 영원할 줄 알았다.

하지만 중대형 대세는 그렇게 오래가지 못했고 10년이 지난 지금 부동산시장 상황은 180도 변해서 중소형이 대세다.

‘버블세븐 중대형 아파트 사도 될까?’ ‘ 아니 왜 오르지도 않는 대형아파트를 사려고 해? 소형이 대세야~’ 지금 이런 이야기를 하고 있으니 말이다.

부동산114에 따르면 올해 전국에 입주할 아파트는 총26만7713가구로 지난해 19만 3433가구에 비해 38%가 늘어날 것으로 조사 되었는데 여기서 눈 여겨 봐야 할 것은 전용면적 85㎡초과 중대형은 2만8522가구로 전체 입주물량 대비 10분의 1이고 1991년 2만4746가구 이후 가장 줄어든 상황이라는 것이다.

1990년대에는 연평균 5만여 가구 정도가 공급이 되었고 2000년 들어 중대형 인기가 올라가면서 연간 7만여 가구 정도 공급이 되다가 2010년 10만2141가구로 정점을 찍은 후 2008년 글로벌 경제위기와 부동산시장 침체에 따른 실수요자 중심으로 부동산시장이 변했고 1~2인 가구도 증가하면서 중대형아파트의 공급도 줄어들기 시작해서 2011년 5만4607가구, 2012년 4만9968가구, 2013년 3만5451가구, 올해 2014년 2만8522가구로 지속적인 감소가 되고 있다.

문제는 현재 중소형이 대세이고 아파트 분양현장에서도 대부분 중소형아파트가 인기이고 상황이 이렇다 보니 건설회사에서도 중대형 공급은 미분양 우려로 줄이고 중소형 공급을 늘리고 있어서 내년은 당연히 올해보다 중대형 입주물량이 더 줄어들 것이고 현재의 부동산시장 흐름이 변하지 않는 한 당분간 중대형 공급물량은 계속 줄어들 수 밖에 없을 것이다.

특히 부동산시장의 온기가 있는 지방의 중대형 입주물량은 1만4513가구로 작년 1만3369가구대비 8.5%가 늘어난 반면, 상대적으로 부동산시장이 얼어있는 서울.수도권의 중대형 입주물량은 1만4009가구로 작년 2만2082가구대비 36.5%가 감소가 되어서 중대형 공급물량의 감소는 서울.수도권이 더 심각한 상황이다.

물론 현재 중소형이 대세이고 단기간에 이런 중소형 위주의 흐름이 바뀔 가능성은 낮아서 당장 문제가 발생하지는 않을 것이다.

하지만 부동산시장에서 가장 중요한 것이 수요와 공급이고 공급은 부동산 특성상 단기간에 조절되기가 어렵고 분양을 하더라도 입주까지 2-3년의 시간이 필요하기 때문에 중대형 입주물량 감소현상은 적어도 3-4년은 더 지속이 될 가능성이 높기 때문에 이런 중소형 위주의 추세가 계속 지속이 되면 향후 중대형아파트 공급부족현상이 올 가능성을 배제할 수 없다.

중대형 수요가 없는데 무슨 그런 일이 있겠어 라고 생각할 수도 있지만 2006년 중소형아파트 전성시대가 오리라고 예상한 사람은 많지 않았고 대부분 전문가들도 이제는 똘똘한 1채를 가지는 것이 시대흐름이고 이제는 중대형아파트를 사야 한다고 했고 지방아파트 시장도 끝났다라고 했었다.
그런데 지금은 어떤가?

1-2인 가구가 늘어나고는 있지만 그만큼 오피스텔, 도시형생활주택, 소형아파트 공급 역시 늘어났고, 육아나 경제문제로 부모님한테 신세를 지는 젊은 세대들도 늘어나고 있어서 중대형 수요도 꾸준히 늘어나고 있다.

또한 경제상황과 부동산시장도 안 좋고 중대형아파트 사면 손해 본다고 하니 위험관리 차원에서 중소형이 대세라고 하니 중대형보다는 중소형으로 수요층이 몰리고 있지만 사실 우리나라에서 조금이라도 큰 집에 살고 싶지 않은 사람이 어디 있겠는가

돈도 부족하고 손해 볼 가능성이 높다고 하니 굳이 대출 많이 받으면서 할 필요성을 못 느낄 뿐이지 경제상황이 좋아지고 부동산시장도 좋아져서 중대형 아파트 구입해도 손해 안보고 또는 돈 벌 수 있겠다는 분위기가 형성이 되면 당연히 중대형으로 수요층이 돌아설 수도 있다.

물론 중대형 회복까지는 상당기간이 필요할 수 있고 경제상황 등의 변수도 많은 만큼 실거주가 뒷받침 되지 않은 무리해서 투자할 필요는 없지만 중대형은 절대 안 된다고 단정지을 필요는 없다. 그렇기에 지금과 같이 중소형 주택 위주로만 공급이 편중이 되기 보다는 어느 정도까지는 수급균형을 맞출 필요는 있는 것이다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1