정부 전월세 과세방침으로 인해 침체된 기존 재고주택과 달리 상대적으로 분양권 시장은 활발해지고, 청약시장도 인기지역을 중심으로 열기가 고조되자 분양권 불법 복등기 거래도 성행하고 있다.
분양권 불법 복등기 거래란, 분양권 전매제한기간내에 매도자와 매수자가 미리 거래에 소요되는 계약금과 프리미엄등 모든 비용을 지불하고 난 뒤, 거래제한 기간이 풀리는 시점에 매수자 명의로 계약을 이전해주는 것을 말한다.
과거에 전매제한기간이 비교적 길었던 기간 예컨대 입주시점 거래가능했던 시기에 분양권을 훨씬 이전인 시점에 거래한후 입주시점 거래가능한시기에 같은날 등기를 원매자가 한후 곧바로 매수자가 등기하는 형태로 두 번 등기한다고 하여 복등기라는 이름이 붙여졌는데, 현재 전매제한기간이 1년정도 되는 지역에서는 실질적인 부동산 등기는 이뤄지지 않고 분양권 명의이전만 하는 경우도 넓은 의미에서 불법 복등기로 간주하는것이 보통이다.
아울러, 보금자리주택이나 전매제한기간이 3년이 훨씬 넘는 지역의 경우에도 전매제한전에 사실상의 거래비용 모두를 매도자와 매수자가 주고받은 후 전매제한기간이 풀리는 시점에 실질적인 소유권(=분양권)이전 절차를 진행하는 수법의 거래를 분양권 시장에서 불법 복등기라고 일컫기도 한다.
분양권 불법 (복등기)거래는 주로 인기지역을 중심으로 암암리에 이뤄진다. 인기지역이라 미분양물량도 거의 없고 프리미엄이 수천만원이상씩 붙어있는 지역에서 거래가 이뤄지는데, 전매제한기간이 풀리면 합법적으로 거래가 가능하나 종종 매도자의 입장에서는 자금이 급히 필요하거나 투기세력이 물건을 팔고 빠지려고 하거나 하는 경우에 분양권을 불법으로 시장에 매물로 내놓는 경우가 있다.
반면 매수자의 입장에서는 해당지역 해당단지의 분양권을 매수하고 싶다거나, 혹은 현재 형성된 프리미엄보다 전매제한기간이 풀렸을때 프리미엄시세가 현재보다 상당폭 더 올라갈것으로 예상되어질때 불법 분양권 복등기 거래 유혹에 빠지는경우가 대부분이다. 작년에는 세종시에서 불법 거래가 성행해 일부 공무원들 포함한 적지 않은 사람들이 적발되어 낭패를 당했다는 기사들도 나왔고 전매제한기간내 불법거래의 경우 나중에 시세변동이 발생시 매도자와 매수자 및 부동산, 떳다방간 잡음이 끊이지 않는 위법행위로 절대로 해서는 안되는 거래다.
심지어 위례신도시같은 인기지역의 경우에는 당첨된지 며칠도 지나지 않아 앞으로 전매제한기간이 1년이나 남은 상황에서 부동산 떳다방들까지 가세하여 불법 복등기거래를 부추기는 경우도 있다. 당첨 및 계약한 분양권자에게 수천만원의 웃돈을 제시하며 거래를 유도하고 매수자에게는 다시 1-2천만원의 추가웃돈을 얹어 매수하게 하면서 중간에 시세차익만 얻고 나중에 전매제한기간이 해제되었을때 명의이전을 해준다고 부추겨 분양권 불법거래를 하기도 하는데, 위례신도시뿐만이 아니라 판교신도시 주상복합, 동탄2신도시, 지방권 청약열풍단지, 세종시, 서울권등 수도권과 지방을 가리지 않고 청약열기와 분양열기에 편승해 이러한 불법거래가 성행하는경우가 많은데, 전매제한기간내 불법 거래는 법으로 징역3년이하, 3천만원이하의 벌금에 처해지고 분양권 자체가 취소될 수도 있다.
매도자 입장에서는 나중에 전매제한기간이 풀려 매수자에게 명의이전을 해줘야 하는 시점에 프리미엄이 많이 오르면 본전생각이 나서 딴소리를 하는경우가 많고, 매수자 입장에서도 명의이전을 받아야 할 시점에 프리미엄이 하락하면 거래자체가 불법이라며 원천무효라고 주장하고 계약금과 프리미엄등을 반환하지 않으면 법대로 하겠다며 분쟁이 발생할 가능성이 매우 높다.
또한 거래를 해준 부동산이나 떳다방들이 전매제한기간이 풀리는 시점에 행방이 묘연하거나 아예 폐업하거나 신변에 변동이 생겨 연락이 안되는 경우도 있고 중요한것은 불법거래자체가 법적으로 보호를 받지 못하기 때문에 매도자 매수자 모두 맘고생만 한다는 점이다.
따라서 분양권은 합법적으로 전매제한기간이 풀리면 정상적으로 법테두리내에서 해야 맘도 편하고 나중에 일어날 분쟁의 싹을 잘라낼수 있다는점을 매도자나 매수자 모두 유의하는 것이 좋다.
김부성,[부동산富테크연구소] 대표 www.bootech.co.kr
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