구더기 무서워서 장 못 담그나

월세 주택 2채까지는 구입하는 것이 더 유리

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2014.05.07 12:15

살살 달궈지던 부동산 시장이 정부의 전월세 임대사업자에 대한 과세 방침 발표로 찬물을 끼얹은 듯 조용해졌다. 실수요자들은 이 방침과 별 상관이 없는데도 덩달아 매입을 유보함에 따라 활기를 띠던 실수요자 시장도 함께 침체에 빠져들었다. 게다가 세월호 사건과 경기 침체로 인해 침체된 부동산 시장이 다시 살아날 기미를 보이지 않고 있다.

박근혜 정부가 침체된 부동산 시장을 살리려고 그간 얼마나 노력을 많이 기울였는가. 무려 4번의 대책을 내놓으면서 양도세 면제, 생애 최초 주택 구입 시 취득세 면제, 다주택자 중과세 폐지, 저리의 장기 모기지 확대 등 주택 구입을 유도해서 시장을 활성화하는 거의 모든 당근을 사용했다. 그 결과 비로소 좋아지려던 시장을 임대사업자들에게 세금 내라는 정책 한 가지로 다 망쳐버린 셈이 되었다. 놀란 정부는 서둘러 2년간은 세금을 유보하겠다며 수정안을 발표했지만 한 번 사그라진 불씨는 다시 살아나지 않고 있다.

정부가 임대차시장 선진화 방안이랍시고 내놓은 제안 중 가장 핵심적인 사항은 전월세 임대업자들이 그동안 세금을 내지 않았으니 그걸 지금부터라도 내라는 것이었다. 그러나 세금 내는 걸 좋아하는 사람은 이 세상천지 어디에도 없다. 그걸 갑자기 내놓으라니 월세 수입으로 밥을 먹고 사는 사람들은 물론이고 이제부터라도 월세 수입으로 생활 대책을 세워보려던 사람까지 ‘앗 뜨거’ 하며 놀라버리고 말았다.

그동안 임대사업자들 중 주택 2채를 가지고 월세를 받는 사람들은 임대사업자로 등록하지 않거나 세금 신고를 하지 않으면 세금을 내지 않아도 되었다. 원래 주택 1채 임대사업자는 면세이나 2채 이상은 세금을 내야 한다. 하지만 세무당국으로서는 2채를 가진 임대사업자들이 세금을 내지 않아도 세금을 물릴 방도가 없었다. 현재의 인력으로는 세금 징수를 위한 조사를 할 수가 없기 때문이다.

하지만 2016년부터는 주택 2채를 가지고 임대소득을 올리는 사람들은 세금을 내야 할 수도 있다. 세금 신고를 하지 않더라도 임차인이 집 주인의 동의 없이 확정일자를 받아 세무서에 세액공제를 신청할 수 있기 때문이다. 하지만 세액공제를 받을 수 있는 사람들이 근로소득자에 국한돼 있어 세금을 내지 않기 위해 집주인들이 근로소득자들을 임차인으로 받지 않을 수도 있다.

이번 정부의 전월세 과세 방침에 대해 그렇게 비관적으로 생각할 필요가 없다. 오히려 주택 2채를 가지고 1년 월세수입 2,000만원까지 올리는 경우에는 유리해졌으므로 이참에 월세 주택 2채까지는 구입을 적극적으로 고려하는 것이 현명하다. 지금까지는 정부 눈치 보면서 세금 신고를 하지 않았지만 이제는 세금 신고를 하더라도 2015년 말까지는 세금을 낼 필요가 없다. 2016년부터는 세금을 내더라도 거의 미미한 수준이다.

주택 2채를 가지고 임대소득을 올리는 사람들은 ‘주택 1채에 거주하면서 주택 1채로 임대수입을 올리는 경우’와 ‘무주택이면서 주택 2채로 임대수입을 올리는 경우’가 모두 포함된다. 예를 들어 거주하고 있는 집을 소유하면서 집 한 채를 가지고 월세 수입을 올리는 A씨나 전세 살면서 집 두 채를 가지고 월세 수입을 올리는 B씨나 모두 주택 2채 월세 임대사업자인 셈이다.

주택 2채로 월세 수입을 올리는 사람 중 1년 임대소득이 2,000만 원 이하인 사람들은 2016년부터는 세금을 내야 하는데, 단순경비율이 60%이고 공제액이 400만 원이나 되므로 내야 할 세금은 아주 미미한 수준이다. 게다가 분리과세 대상이어서 건강보험료 해당자가 아니다. 1년 임대소득이 2,000만 원이면 내야 할 세금은 (2,000만×40%-400만)×14%=56만 원이므로 한 달에 5만 원이 채 되지 않는다.

그 대신 주택임대사업자로 등록하면 취득세 면제, 재산세 감면 등의 혜택이 있으므로 주택임대사업자로 등록하지 않고 세금을 내지 않는 것보다 훨씬 유리하다. 국토연구원 세미나에서 발표된 자료에 따르면 정부의 임대등록사업자에 대한 지원이 강해짐에 따라 미등록 임대보다는 매입임대, 매입임대보다 준공공임대사업의 수익률이 더 높은 것으로 분석됐다.

따라서 은퇴 후 다른 소득이 없는 사람들은 지금이라도 주택 2채로 월세 수입을 올릴 수 있도록 미리 대비하는 것이 현명하다. 유동인구가 늘어나 미래가치가 높은 지역의 매물은 선점하지 않으면 향후에는 구입하기 아주 힘들고 구할 수 있다 해도 지금보다 훨씬 비쌀 것이기 때문이다. 게다가 경기는 점점 나빠지고 나이 들어서 일자리 구하기는 하늘의 별따기다. 이런 상황에서 죽을 때까지 매월 월급처럼 현찰이 나오는 부동산은 사막의 오아시스와 다를 바 없다.

주택 2채로 연 수입이 2,000만 원이 넘는 경우에도 세금 부담은 크지 않지만 건강보험료를 내야 하기 때문에 실익을 따져 봐야 한다. 예를 들어 연 수입이 2,800만 원인 경우 세금은 (2,800만×54.7%-360만)×6%=70만 2960원이다. 하지만 건강보험료를 안내던 사람인 경우에는 피부양자 자격이 취소돼 건강보험료를 내야 하기 때문에 건강보험료가 얼마가 나올지 사전에 알아본 뒤 매입 여부를 결정해야 할 것이다.
만약 직장인으로서 이미 건강보험료를 내고 있는 사람들은 월세 수입이 있다고 해서 추가로 건강보험료를 내야 할 필요는 없다. 다만 종합소득으로서 월급과 합산해서 세금을 산정하게 되므로 과표 구간이 변경돼 세금을 좀 더 내야 할 수도 있다. 그러나 세금을 좀 더 낸다고 해서 주저할 일은 아니다. 직장인들은 지금보다 향후 은퇴 후를 위해 미리 월세 부동산을 구입하는 것이므로 선점에 따른 이익은 충분히 보장되게 된다.

예를 들어 현재 보증금 1,000만 원에 월세 70만 원짜리 원룸 주택을 구입할 때 구입비용이 1억 7,000만 원 정도 하는데, 10년 후 임대료가 올라 보증금 2,000만 원에 월세 100만 원 정도 한다면 이 원룸 주택의 가격은 2억 857만 원으로 상승하게 된다. 이것이 바로 임대수익률의 시세 차익을 실현하는 길인데, 지금 이 원룸 주택을 구입할 때의 임대수익률은 5.25%에 불과하지만 10년 후 임대수익률은 8%로 상승하게 된다. 그때 이 원룸 주택을 양도하게 되면 시세차익으로 3,857만 원 정도를 벌 수도 있다.
부동산 경기가 침체돼 있다고는 해도 강남 등 요지의 원룸 주택은 갈수록 희귀해지고 있다. 땅값이 비싼 원인도 있지만 서울시의 주차장 기준 강화로 채산성이 악화돼 건축주들이 원룸 주택을 짓는 걸 꺼려하기 때문이다. 따라서 앞으로 원룸 주택의 가치는 날이 갈수록 빛을 발할 것이 틀림없으므로, 정부의 임대사업자 과세 방침에 겁먹을 필요는 없을 것이다.