세상 이치라는 게 음이 있으면 양이 있고 양이 있으면 음이 있고, 또 산이 높으면 골이 깊고 골이 깊으면 산이 높듯이 그리고 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 물 흐르듯이 하는데 이는 부동산시장에서도 통하는 논리가 아닌가 한다.
뭐든 한쪽으로 너무 쏠리는 것도 안좋고 한쪽이 너무 침체되는 것도 안좋은데 이러한 현상에서 균형 감각, 균형 발전, 균형 논리가 나오는가 보다.
작년부터 부동산시장에 나타난 하나 특이한 현상은 소형아파트의 인기는 점점 사라지고 중대형아파트의 인기는 점점 높아지고 있다.
올 2월 26일에 전월세과세 대책이 나온 이후 부터는 소형아파트, 강남권재건축, 오피스텔 등의 인기가 한풀 꺾이고 있다.
반면 중대형아파트, 상가 등은 살아나고 있다.
강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인 버블세븐지역은 2007년도에 정점을 치고 2008년도엔 2007년에 발표된 용산역세권개발사업으로 용산은 승천한 반면 버블세븐지역은 추락하고 말았다.
2008년도부터는 용산역세권개발사업 발표로 용산이 부동산시장의 스타로 떠올랐으나 이 용산 역시 2011년 박원순 서울시장 당선 이후 기력을 잃어가다가 2013년 용산역세권개발사업 무산으로 그만 주저앉고 말았다.
2009년 9월엔 강남3구 DTI 규제가 수도권 전역으로 확대되자 서울.수도권 부동산은 추락하고 반면 지방은 2005~2007년 조선.철강 등 재래산업 호황으로 지방 산업단지가 부활하자 김대중.참여정부 때 소외된 지방이 서서히 부상하기 시작했다.
2009~2012년은 소형아파트 전성시대였는데 특히 지방선두주자 부산.경남 소형아파트의 반등이 컷다.
2011년 부동산시장에 나타난 한가지 특이한 현상은 2011년 지방집값 20년만에 최고 상승률과 박원순 서울시장 당선, 2018년 평창동계올림픽 유치 발표다.
2011년 한해는 지방 부동산에 있어서는 대세상승 신호의 한해였고, 평창동계올림픽 유치로 강원도 부동산이 반등한 한해였고, 서울 부동산은 서울 도시개발 정책에 미온적인 박원순 시장의 당선으로 대세 하락한 한해였다.
2008~2012년 5년동안은 지방.서울.수도권 소형아파트 시대로 중대형아파트는 소외되어 있었는데 박근혜정부 출범 때부터는 그동안 소외된 지방 중대형아파트가 서서히 꿈틀대기 시작했고 또 그동안 낙폭이 심한 버블세븐지역 특히 분당, 용인 중대형아파트도 고개를 들기 시작했다.
지난 2013년 한해를 돌이켜보면 중대형아파트에 있어선 바닥을 탈피한 해, 즉 가격 상승 3단계 논리를 적용하면 이미 1단계 상승이 있었던 해이다.
2월 26일 전월세 과세 대책 발표 이후 부동산시장이 전반적으로 조정에 들어갔으나 6.4 지방선거 이후나 하반기부터는 다시 부동산시장이 살아나 2단계 상승에 들어갈 것으로 보이며 2017년까지는 특히 지방.서울.수도권 중대형아파트 전성시대가 되지않을까 한다.
과거 전례 즉 1999~2002년 강남권재건축 등 소형아파트 전성시대, 2003~2007년 중대형아파트 전성시대에서 보듯이 한번 대세 상승 하면 5년 정도 이어진다는 점으로 미루어보아 2013년부터 시작된 중대형아파트 상승은 2017년까지 이어질 것으로 전망된다.
다만 실물경제의 바로미터 코스피지수가 2000을 힘차게 뚫지못하고 등락을 거듭하고 있는게 걸림돌이나 향후 실물경제가 제대로 살아나면 이번 부동산경기 사이클은 중대형아파트 대세상승 차례가 아닌가 한다.
양이 있으면 음이 있고, 음이 있으면 양이 있듯이 2008~2012년 소형아파트의 양이 있었으니 이번에는 소형아파트에 음이 있고 소형아파트 전성시대에 충분한 조정을 거친 중대형아파트가 2013~2017년에는 양의 위치에 있을 것으로 전망된다.
경제와 부동산은 10년마다 한번씩 큰 충격을 받곤하는데 예를들어 2010년대 말쯤 부동산 큰충격이 있고난 이후에 다시 서울.수도권 부동산이 사아나는 과정에서는 도시개발 호재가 있는 지역 즉 재건축.재개발.뉴타운.한강르네상스.용산역세권개발사업 등 개발 재료를 지닌 지역이 부동산시장의 스타로 떠오를 가능성이 크다.
서울.수도권 부동산의 경우 2010년대가 도시는 도심에서 외곽지로 뻗어나가는 신도시 시대라면 2020년대는 다시 외곽지 신도시에서 도심으로 리턴하는 시대로 예상되어 2020년대는 이들 도심 개발 재료를 지닌 재건축.재개발.뉴타운.한강르네상스.용산역세권개발사업 등이서울.수도권 부동산시장을 주도한 후 또 몇년뒤에는 중대형아파트로 확산하는 과정을 거칠 것으로 전망된다.
그러나 2014년 지금은 지방 중대형아파트를 선두로 하여 그동안 가장 낙폭이 심한 분당.용인 등 버블세븐지역 중대형아파트가 유리한 고지에 있지않을까 한다.
2000년대부터 부동산시장은 평형에서는 소형아파트에서 중대형아파트로, 지역에서는 서울에서 지방으로 순환 논리를 가지고 움직이고 있다.
골이 깊으면 산이 높듯이 지난 5년동안 지방.서울.수도권 중대형아파트가 골이 깊었으니 이제 정상을 향하여 올라갈 때이다. 아니 중대형아파트는 이미 2013년부터 오르기 시작했다. 2017년까지 정상에 도달할 일만 남았다.
지방 중대형아파트뿐만 아니라 서울.수도권 중대형 특히 그동안 낙폭이 심한 중대형아파트도 본격적으로 정상을 향해 오를 일만 남았다.
재테크맨 이주호
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