정부에서 지난 2월말 발표한 ‘2.26주택임대차시장 선진화방안’은 임차인의 월세부담을 덜어주고 집주인에게는 전월세에 대해 과세한다는 취지의 전월세 안정대책이다. 이 대책이 나온후 집주인들의 반발이 거세지자 일주일만에 월세소득 과세를 2016년부터 2년뒤로 미루겠다는 내용의 ‘3.5 추가 보완조치’가 나올정도로 전월세 과세대책에 집주인, 임차인간 이해관계와 혼란이 적지 않다.
주택임대차 시장 선진화 방안의 핵심은, 월세 세입자에 대한 혜택을 정부에서 확대해준다는것이다. 월세 세입자에 대한 혜택을 확대하면서 동시에 집주인(임대인)에 대해서는 그동안 투명하지 못했던 과세체계를 투명하게 하여 세금을 물리겠다는것이 그 핵심내용이다. 여기에서 임대인과 임차인간 이해관계가 얽히면서 임대인, 임차인간 치열한 손익계산이 나오고 시장이 갈팡질팡해지면서 혼란스러워진것이라고 볼수 있다.
‘주택임대차시장 선진화방안’은 오는 6월 국회에서 최종 통과여부나 수정보완여부가 결정될것으로 보이는데, 일단 ‘2.26대책’과 ‘3.5보완대책’이 국회에서 통과된다는 전제하에 임대인과 임차인간 각각의 대응전략중 기 칼럼(=임대인의 대응전략)에 이어 본 칼럼에서는 임차인의 입장에서 대응전략이 무엇인지 살펴보고자 한다.
그렇다면 임차인은 어떤전략을 짜야 할까? 우선 임차인은 정부에서 기존 월세보증금에 대한 소득공제에서 월세의 10%에 해당하는 금액을 세액공제해주는 것으로 혜택을 주는것인만큼 임차인중의 전세가 아닌 경우라면 월세로 거주하는 연봉 7천만원 이하의 직장인이라면 확정일자를 받아 월세 세액공제(연750만원한도) 혜택을 누리면 된다.
정부에서 월세 임차인을 위해 직접적으로 세액공제혜택을 통해 연 월세의 10%를 지원해주는것과 마찬가지이기 때문에 이런 혜택을 모르고 넘어가는것은 있어서는 안될것이다. 아울러 임대인의 눈치를 볼 필요가 없어졌기 때문에 세액공제혜택을 받을 수 있는 자격을 가진 임차인은 무조건 세액공제를 받으면 된다.
아울러 매년 세액공제를 신청 하지 않더라도 3년 이내 월세 지출에 대한 혜택을 소급 적용한다는 점도 알아두면 좋을 것이다.
다만 전세로 살고 있는 사람이 월세 세액공제를 받기위해 전세를 월세로 돌리는것은 신중하게 판단해야한다. 월세 세액공제를 받기위해 전세를 월세로 돌려도 자칫 전세보다 더 불리한 상황에 처할수 있기 때문이다.
가급적 안정적인 전세를 거주하고 있는경우라면 굳이 전세를 월세로 전환할 필요가 없다는 의미다. 월세세액공제가 좋기는 하지만 월세는 월세인것이다. 전세가 월세보다 지출이 적은것은 당연하기 때문이다.
따라서 월세 세액공제를 너무 맹신하고 전세를 월세로 돌리거나 월세로 계속 거주하면서 전세나 내집 마련을 놓치는것은 바람직하지 않다.
전월세 과세 중 임차인에게 주는 정부의 혜택은 월세부담이 많은 사람들의 월세비용 경감이다. 따라서 전세로 안정적으로 거주하고 있는데 월세세제 혜택을 보기위해 정확한 전월세 손익계산 없이 애꿎은 전세를 월세로 돌리는 것은 오히려 낭패를 볼 우려가 있으므로 신중해야 한다.
마지막으로, 임차인의 경우에는 가급적 빨리 내집마련을 하는것이 유리하다. 월세나 전세를 불문하고 2년, 혹은 빠르면 1년이나 그 이전이라도 이사를 가게되는 경우도 생길수 있는데, 이사를 갈때마다 여러 가지 부대비용이 상당히 많이 든다.
평균적으로 4인가족 기준 이사비용이 중개수수료와 이사비등을 포함 1회 이사시 수백만원이 들어간다는 자료들도 언론에 많이 나온바 있다. 자산규모와 형편에 맞는 내집마련을 통해 가족들의 주거안정을 도모하면 전월세의 여러 고통으로부터 탈피할수 있기 때문에 가급적 전세나 월세를 탈피하여 내집 마련을 통해 주거안정과 심리적 안정감, 그리고 가족의 보금자리를 마련하는 편이 전월세 과세 시대에 임차인의 입장에서 연 몇십만원 정도의 세액공제를 받고 안받고를 고민하는 편보다는 훨씬 낫다고 보는 것이다.
<<전월세 과세시대, 임차인을 위한 TIP>>
-월세거주하는 임차인은 세액공제 혜택(월세 한달분)을 누려라.
-월세세액공제를 위해 전세거주에서 월세이동은 신중하게 결정하라.
-썪어도 준치, 월세보다는 그래도 전세가 유리하다는점 명심하라.
-전월세 1회 이사비용 수백만원, 내집마련 고려하라.
-내집마련 통한 가족의 주거안정이 전월세 고통보다 훨씬 좋다.
*김부성,[부동산富테크연구소] 대표 www.bootech.co.kr
*네이버카페:[김부성의 부동산스터디] http://cafe.naver.com/bootechhospital