상가권리금 제대로 알자

상가권리금 아는 것이 힘이다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2014.05.18 22:19

작년 유명가수가 건물을 매입하면서 건물상가 임차인과 권리금 때문에 소송까지 가서 논란이 된 적이 있었는데 도대체 권리금이 무엇이기에 이렇게 끝없는 분쟁이 계속 생기고 있는 걸까?

권리금이란 기존 점포가 보유하고 있는 고객과 영업방식을 이어받는 대가로 지급하는 돈인데 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나눌 수 있다.

바닥권리금이란 말 그대로 상권의 입지에 대한 프리미엄이라 볼 수 있는데 역세권이나 대로변, 교차로 코너자리, 유동인구가 많아서 독점적으로 장사를 할 수 있는 곳이라면 당연히 바닥권리금이 높을 것이다.
위치가 정말 좋은 경우라면 상가주인이 처음 들어오는 임차인에게 바닥권리금을 요구하는 경우도 있다.

영업권리금이란 기존 영업하던 분이 확보한 고객을 인수받는 금액으로 통상적으로 사업장을 그대로 인수받아 장사해서 6~12개월 정도 순 수입에 해당되는 돈을 영업권리금으로 산정하는 경우가 많다.

단골이 많아서 기본 매출이 높을수록 영업권리금은 당연히 높아질 것이다. 예를 들어 수강생이 많은 학원이나 단골을 많이 확보하고 있는 미장원이라면 영업권리금 요구할 것이다.

시설권리금은 시설투자 후 감가상각 후 남은 시설의 가치를 말하는 것으로 최소한의 시설비 정도는 요구하는 경우가 많다. 하지만 다른 업종의 장사를 할 경우 시설권리금을 줄 필요는 없고 전 임차인은 원상복구의 의미가 있어서 철거비용이 발생하기 때문에 현 시설물을 그냥 인수만 해주어도 감사해야 하는 경우도 있다.

이렇게 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금을 합쳐서 권리금이라 부르고 있으며 이런 권리금은 상가를 매입하거나 임차할 때 관행적으로 인정이 되고 있지만 법적으로는 보호를 받지 못하고 있어서 많은 분쟁이 발생하고 있다.

권리금 금액이 작다면 문제가 안되겠지만 대부분 권리금이 수천만원에서 수억까지 형성된 상가들이 많기 때문에 5년 계약갱신권이 인정받지 못할 경우 권리금을 받지 못하고 쫓겨나는 경우가 빈번히 발생하고 있는데 법적 보호대상이 아니기에 소송을 해도 승소하기도 어렵다.

그렇다면 현 임차인이 새로운 임차인을 구해서 권리금을 받지 못한다면 임대인에게 권리금을 받을 방법은 없는 것일까?

예외적으로 임대인에게 받을 수 있는 경우가 있기는 한데 임차인이 임대인에게 최초 계약 당시 권리금을 지급했고 계약만료 시 새로운 임차인이 아닌 임대인에게 시설물을 그대로 반환해 줄 경우에는 임대인에게 권리금을 받을 수 있다.

또한 임대인의 사정으로 임대차 계약기간인 보장기간을 채우지 못하고 중도해지가 되는 경우에는 임대인에게 권리금을 요구할 수 있다.
이런 예외적인 경우를 제외하고는 권리금은 임대인에게 받을 수 없고 임차인과의 거래이기 때문에 임대인에게 정확한 의사를 확인하는 거이 좋고 정확한 시설비, 영업비, 주변 바닥권리금 시세를 확인해서 구체적으로 계약을 하는 것이 좋다.

이렇듯 문제가 많이 발생하다 보니 정부에서 2014년 2월 25일 경제혁신 3개년 계획을 내놓으면서 상가 권리금을 법으로 보호하는 제도를 도입하기로 했는데 임차인 간 주고 받는 권리금에 대하여 현실적으로 세원 노출을 꺼리는 임대인들이 적극적으로 나서지 않을 가능성이 높아서 어떻게 실효성을 높일 수 있을까 정부에서 더 많은 고민과 노력을 해야 할 것 같다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1