올 2월부터 살아나기 시작한 코스피는 4월에 들어서서 세월호 참사란 악재를 만나 잠시 조정을 겪다가 5월에 들어서서 수년동안 벽에 부딪힌 코스피 2000을 뚫었다.
1980~1990년대만 하더라도 주식과 부동산은 2년의 시차를 두고 움직였는데 2000년대에 들어와서는 주식과 부동산은 동조화현상을 이루고 있다.
주식과 부동산의 동조화현상 대표적인 예는 2003년부터 2007년까지의 코스피의 대세상승과 버블세븐지역의 집값 폭등이다.
2003~2007년은 버블세븐지역을 포함한 전국 중대형아파트의 대세상승 시기이다.
이후 2008년 미국발 금융쇼크로 코스피가 폭락하면서 2003~2007년에 대폭상승한 중대형아파트도 함께 폭락하고 말았다.
2008년 말 이명박정부의 내수부양책으로 이번에는 그동안 소외되었던 소형아파트가 움직이기 시작했는데 특히 지방선두주자 부산.경남의 소형아파트 상승폭이 컷다.
2009~2011년까지 코스피가 1000 에서 2000까지 대세상승하는 과정에서 실물경제가 살아났고 부동산시장도 소형아파트와 지방이 전국 부동산시장을 주도했다.
2011년 이후 코스피가 조정에 들어가면서 부동산시장도 조정에 들어갔는데 2013년부터는 지방 특히 지방후발주자 대구.경북 중대형아파트가 대세상승의 신호를 보였다.
원래 실물경제가 초기에 회복하는 과정에서는 재건축 아파트 등 소형아파트가 살아나고 실물경제가 본격적으로 살아날때에는 덩치가 큰 중대형아파트가 살아나기 마련인데 현재가 중대형아파트가 본격적으로 살아나기 직전의 시점이 아닌가한다.
세월호 참사란 쓰라린 고통이 있었지만 이제 이 고통을 벗어나 경제살리기에 매진할때가 아닌가 한다.
이를 반영하듯 지난주에 코스피 2000 을 뚫었다.
실물경제의 바로미터 코스피 상승을 필두로 하여 실물경제, 부동산시장에 희망의 빛이 보이기 시작했다.
경제는 통상적으로 한번 살아나기 시작하면 3년 정도 살아나곤 하는데 지금부터 2016~2017년까지 실물경제가 살아날 것으로 기대된다.
이번에 3년 정도 코스피, 실물경제가 살아나서 2011년 코스피 최고점을 넘긴다면 덩치가 큰 중대형아파트가 상승할 차례다.
사실 수십년동안 지방의 중대형아파트가 잠자고 있었고 2003~2007년에 대세상승한 버블세븐지역 등의 중대형아파트가 2008년부터 현재까지 충분한 조정을 거쳐 이제 살아날때도 되었다. 아니 이미 부동산시장 현장에서는 2013년부터 중대형아파트가 살아날 조짐을 보이고 있다.
2.26 전월세 과세 대책으로 소형아파트, 오피스텔 등이 기력을 잃으니 이제는 상대적으로 중대형아파트, 상가, 지방 토지 등 부동산 평형, 상품이 탄력을 받고있다.
올해들어와서 전국 부동산시장의 성적표를 보면 서울, 수도권보다 지방이 승(勝)이다.
코스피의 상승, 실물경제의 회복으로 내수경기가 살아나면 이러한 추세가 유지될 가능성이 크다.
코스피는 정상에 갔다가 바닥을 헤메고, 바닥에 갔다가 정상을 향하여 가곤하는데 지난 3여년동안 바닥을 헤멘 코스피가 이제 정상을 향해 갈 때다.
평형에서는 소형에서 중대형아파트로, 지역에서는 서울.수도권보다 지방이, 상품에서는 중대형아파트를 제외한 주거용 이외의 상품 상가, 지방 토지 등으로 매기가 이전하고 있다.
이렇듯 부동산시장은 불규칙하게 움직이는듯 하나 사실은 아주 이유있게 논리적이고 합리적으로 경제 상황에 맞춰 질서정연하게 도아가고 있다.
사실 수십년동안의 사이클을 보면 경제던 산업이던 국토도시개발이던 주식이던 부동산이던 균형 논리, 균형 감각을 가지고 움직이고 있는 점을 발견하게 된다.
앞으로 3년 정도 실물경제가 살아나는 과정에서 코스피가 2011년 최고점을 뚫으면 이번에는 중대형아파트가 움직일 가능성이 크다. 아니 이제 실물경제가 본격적으로 살아나면 덩치가 큰 중대형아파트가 살아나야하는게 당연한 경제논리가 아닌가 한다.
6.4 지방선거도 지역별 부동산시장에 큰 영향을 끼칠 것이다. 특히 서울 부동산의 경우 어느 후보가 당선되는가에 따라 부동산시장의 향방이 달라질 것이다.
부동산 투자의 3요소는 경기사이클, 정책, 개발인데 경기사이클 못지않게 정책, 개발도 큰 비중을 차지한다.
어느 시장의 도시개발 정책에 따라 부동산도 춤을 춘다. 3수만에 빛을 본 평창동계올림픽 유치의 예에서 보듯이 어느 서울시장이 당선되는가에 따라 지역 부동산이 웃고웃는다.
이제 코스피가 살아나고, 실물경제가 살아나고, 6.4지방선거의 결과가 나오고 하면 전국 부동산시장은 새로운 판을 짤 것으로 전망된다.
어떠한 방향으로 새로운 판이 짜질지 사뭇 궁금하지 않을 수 없으며 그러나 분명한 것은 최근 실물경제의 바로미터 코스피지수가 살아나고 있다는 점이다. 이제 서서히 부동산시장의 대세상승을 지켜볼때가 아닌가 한다.
코스피가 살아나면 부동산도 살아난다. 코스피지수의 흐름을 예의주시하시라~
재테크맨 이주호
J man investment
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